户型评价与包装---

住宅户型评价与包装我们的标准是什么？一般？好？不好？•人居合理标准•民俗风水忌讳•住宅性能标准住宅性能标准一般住宅性能标准•住宅户型分类（表1-1）户型分类户型面积（㎡）豪宅三房二厅一工三卫150-180四房二厅一工三卫200-240五房二厅一工多卫250-350大户型二房二厅卫85-95三房二厅一工二卫130-150四房二厅一工二卫160-180一般住宅性能标准•住宅户型分类（表1-2）户型分类户型面积（㎡）中户型二房二厅一卫75-85三房二厅一/二卫90-120四房二厅二卫110-130小户型一房一厅一卫35-45二房一厅一卫55-65三房二厅一卫70-80一般住宅性能标准•住宅空间性能标准（表2-1）空间功能布局豪宅大户型中户型小户型主卧室面积（㎡）≥16≥14≥12≥10其它卧室面积（㎡）≥14≥12≥9≥7小卧室面积（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅面积（㎡）≥30≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅室墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅状况采光通风采光通风————生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2一般住宅性能标准•住宅空间性能标准（表2-2）空间功能布局豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0储藏间面积（㎡）≥4≥3≥1厨房面积（㎡）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单卫生间面积（㎡）≥3.5≥2双卫生间总面积（㎡）≥8≥7≥6.5三卫生间总面积（㎡）≥10≥9层高（m）3.13.02.92.8人居合理标准住宅户型的人居标准※住宅八大功能：起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习、阳台※住宅三类空间：公共空间：餐厅、客厅、阳台私密空间：卧室、客房、衣帽间、主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间※动静分区：活动区和休息区分开※动区：客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置※静区：卧室——位置应比较深入※动区与静区之间：卫生间——方便实用、室内交通线尽可能便捷•平层户型的动静分区。•跃层户型的动静分区。住宅户型的人居标准※客户在购房时考虑户型各部分的优先顺序：•客厅：方正好用（面积、布局、家居布置）•主卧室：合理性（面积、采光）、私密性•餐厅：相对独立、通风采光•厨房：宽敞实用、有服务阳台•卫生间：便利性、隐蔽性、通风性•次卧室：做书房、客房适宜•阳台：生活阳台的休闲、观赏性，服务阳台的实用性在做户型评价时，必须尊重客户的这些需求、并有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。※各功能空间尺度合理、舒适•客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观；开间不低于3.6米，宽深比不大于1：2，有摆放家具的稳定空间；•卧室：主卧要有好的朝向，开间不得低于3米，面积至少12平米，应带有主卫；次卧不应低于8平米；各卧室要具有与其户型相匹配的比例，大户型不应出现小房间，主卧应明显大于次卧，三室客厅与卧室的比例应控制在1.5：1以内；•餐厅：与客厅相对独立，既有关系又有分割；•厨房：紧邻餐厅，最好带服务型阳台；•卫生间：净宽不小于1.6米；•阳台：保证客厅的良好视野，采光栏板最好做成全透明或半透明。※室内四明:明厅、明卧、明厨、明卫住宅户型的人居标准※公共空间通风采光:电梯厅楼梯/消防楼梯公共走道公共空间通风采光案例（1）住宅户型的人居标准公共空间通风采光案例（2）※客厅的标准：空间独立客厅开口不宜过多要有两面完整的墙方正开阔方正完整是实用的布局开间应大于3.6米，但小于5米长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入口门厅（玄关）是住宅内外的过渡空间避免住户被一目了然，保障私密性住宅户型的人居标准※餐厅标准：相对独立餐厅与客厅空间应该相对独立；既有关系又有分隔；至少要有两面墙夹一个角；与餐厅有关联又独立成区餐厅不独立案例住宅户型的人居标准餐厅独立案例餐厅不占角案例餐厅占角案例住宅户型的人居标准※厨房标准:•应靠近餐厅•离大门不要太远（运输杂物方便）•直接对外采光通风•厨具按洗、切、烧的顺序合理布局•有一定长度的柜台摆放电器、煤气灶、洗菜盆等•厨卫最好不要紧邻住宅户型的人居标准•扩大主卧室面积，房间进深可以适当增加；•最好有好的朝向（南向），比客厅朝向要求更高；•大户型的主卧室带有卫生间；•步入式衣帽间也是发展的趋势。※主卧室的标准：※次卧室的标准：•次卧室的面积最好能大于10平方。•卧室的整体布局，按照生活起居方便的要求，位置应该深一些！住宅户型的人居标准※卫生间的标准：•应有明窗通风采光；•公共卫生间卫浴分离，干湿分离，方便清洁和使用；•若单卫住宅，卫生间应距离主卧室近些，避免穿堂樾室；※阳台的标准：•保证客厅有良好的视野和采光（落地窗）•卧室设置阳台方便使用，保证私密性；•厨房设有服务阳台。※工人房的标准：•面积标准较高的户型一般设有工人房；•全封闭独立进入式房间。民俗风水忌讳住宅户型的民俗风水忌讳※住宅朝向忌讳：•有道路直冲本户型；•有建筑角正对本户型；•有杆、天线、烟囱、大树、灯柱正对本户型；•有两栋楼夹缝正对本户型；•有天桥斜过本户型；•窗外见坟场；•对着教堂、庙宇、医院、警署。住宅户型的民俗风水忌讳※住宅门的忌讳：•大门不正对电梯或楼梯；•大门不正对长廊；•大门不对卫生间门；•大门不对客厅落地窗；•大门不对主人房门；•厕所门不对厨房门；•主卫生间门不对床；•厨房门不对灶。大门正对楼梯和电梯大门冲主卧室门卫生间门对着床如何包装住宅户型1、描绘一副新家的美景，激发客户对美好生活的憧憬，从而促成成交；2、对有弊端的户型，可以在包装的过程中，扬长避短，为后期的看法做好铺垫。从而解决因户型而产生的成交抗性。※户型包装的目的：——对爱与归宿的需求的一种诠释！如何包装住宅户型※户型包装的方法：•简单功能型包装；•功能提升性包装；•理想型包装。充分了解客户因置业经验的不同带来的不同的内心需求，适当选择以上三种不同的包装方式！如何包装住宅户型※户型包装的注意事项：•采用总分总的原则；•切忌冗长；•事无巨细，面面俱到，因人而异；•及时造势，随时传递给客户最好的感觉；•把自己融入到户型中，富有感情，喜爱自己的产品。如何包装住宅户型※户型包装的问题解决：•直接解决•间接解决•跳出来解决谢谢聆听！