重庆港城工业园区-城市综合体规划方案设计

重庆港城工业园B区城市综合体————江北区港城工业园区渝宜高速以北新区研策定位及启动策略【定位及规划部分】目录一、研究主体二、发展背景分析三、发展方向研判四、整体定位与发展战略五、功能布局与规划设计建议六、启动策略整体定位及发展战略⑴案例借鉴⑵SOWT分析⑶整体定位⑷发展战略Ⅳ⑴案例借鉴“产业服务驱动”意味着怎样的发展路径●产业服务驱动加速发展港城B区案例借鉴⑴案例借鉴深圳华侨城上海古北社区案例借鉴的标准：城市综合体区域快速城市化区域在发展初期是陌生的都市边缘华侨城经过20多年的开发建设，成为深圳城市建设示范区域，充满魅力的都市生态活力区。1983年的华侨城距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全未开发的郊区地带2009年的华侨城旅游产业、房地产业、高新制造、文化创意自成一体的都市产业体系居住、商业、商务、休闲娱乐复合的功能体系城市意向、生态价值，形成高端人居区域形象游客、城市休闲客群、区域内常住居民形成的多样化人流，保持区域活力⑴案例借鉴——1华侨城【都市产业】以旅游产业为主导，复合房地产业、高新制造业、文化创意产业，构建华侨城自成一体的都市产业体系顺向前瞻主题公园对技术、艺术类的直接要求逆向前瞻依托区域价值向上游拓展旅游产业回顾效应通过价值链的直接传递前瞻效应零售业餐饮业金融业居民服务业租赁和商务服务业交通运输业仓储和邮政业间接前瞻依托良好的社区文化和生态环境吸引相关产业娱乐科技行业艺术行业规划设计行业咨询行业房地产业文化创意高新技术制造业旁侧效应依托产业单位和居民活动形成规模⑴案例借鉴——1华侨城【空间布局】商业区沿城市干道核心布局，居住区围绕商业区和产业区外围延展分布，生态休闲区呈带状贯穿于整个区域华侨城各功能的用地状况核心区总面积居住商业商务办公生态休闲产业旅游高新制造410公顷1654310331422140%10.5%2.5%8%39%高端住宅区（波托菲诺）居住区居住区居住区居住区旅游产业区（世界之窗）旅游产业区（锦绣中华）旅游产业（欢乐谷）居住区居住区生态休闲区教育高新制造创意产业生态休闲区居住区根据自然景观条件及周边因素划分形成多个不同档次和主题的住宅组团，围绕核心商业区和旅游产业组团外围延展分布，多元化的住宅产品，包括高层、多层、别墅高新产业区康佳集团布局于整个区域东北侧，三面沿城市主干道，并通过对就工业厂房的改造利用发展文化创意产业生态休闲区保留区域内的自然山体、湖泊和水系，整个生态休闲区呈带状贯穿于整个区域，并队其他功能组团进行有效的区隔。旅游产业区锦绣中华、世界之窗和欢乐谷三大主题园区分散布局于主干道两侧商业区商业、写字楼、酒店、文化设施等集中于两大核心商业组团，位于整个区域的中心位置，并沿城市主干道深南大道布局商业区⑴案例借鉴——1华侨城【居住】根据资源条件不同打造城市居住区与生态居住区，成为城市豪宅板块【商务办公】商务配套虽然规模较少，但档次较高波托菲诺锦绣花园海景花园湖滨花园中旅广场东方花园生态资源丰富，区域隐秘安静，打造低密度生态居住区临近城市主高度，交通便利，生活、商业配套完善，打造高层城市居住区汉唐大厦——华侨城唯一的写字楼5A级智能化甲级写字楼，2002年投入使用。己有华为技术、农业银行、华侨城地产等著名企业入驻办公。康佳集团——华侨城最早的住户成立于1980年，康佳集团工业区从80年代初发展起来。自2004年起，康佳位于东部工业区厂房已开始改造为创意园区。OCT-LOFT华侨城创意文化园位于华侨城原东部工业区内，厂房建筑向创意产业为主体的新空间形式转换。2006年开园，进驻顶尖创意机构近30家，包括艺术、设计、传媒、广告、摄影、文化等创意机构。⑴案例借鉴——1华侨城【文化艺术】何香凝美术馆和华夏艺术中心引领文化先锋观念和艺术人文实践，提升整体区域价值【酒店】构建各星级档次齐全的主题酒店体系，服务多元客群，辐射整个城市海景奥斯廷酒店4星级商务酒店威斯汀酒店白金五星级商务度假酒店鸿波酒店3星商务型酒店威尼斯皇冠假日酒店威尼斯主题5星级商务度假型酒店城市客栈（两家）经济型连锁酒店19921996200120052010深圳华侨城洲际大酒店五星级豪华商务度假酒店特点一：完善酒店体系，各星级档次齐全特点二：旅游、度假、商务多元化服务对象特点三：服务范围辐射整个城市何香凝美术馆1997年开馆，建筑面积5000余平方米，设有主展厅、副展厅、咨询厅、贵宾厅、多功能报吉厅、藏品库、画室、美术培训中心、裱画间以及咖啡厅、书店等配套设施作用一：营造沟通海内外文化交流空间作用二：塑造区域文化艺术形象作用三：提升整体区域价值华夏艺术中心1991年建成，建筑面积13500平方米，演出亚洲、欧洲、美洲、非洲、澳洲的国内外著名艺术团的经典剧目，并且演出中心的原创主题秀《E秀》⑴案例借鉴——1华侨城•益田假日广场：集体验式购物中心、生态写字体、五星级威斯汀酒店为一体的大型综合体•百货+超市购物区：铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家侬家具广场、顺电、铜锣湾步行街•休闲商业：生态广场酒吧街、海景美食街、波托菲诺水岸商业街、LOFT创意街区•社区配套商业：核心区大型商场的底商【商业】构筑层次分明、功能完善的商业体系，保证区域活力，形成城市次级商业中心购物55%餐饮休闲34%社区配套11%⑴案例借鉴——1华侨城【休闲】涵盖了娱乐休闲、商业休闲、文化休闲、运动休闲和商务休闲，满足都市人群的各种休闲需求休闲娱乐休闲商业文化休闲•益田假日广场综合性休闲商业中心•生态广场休闲酒吧街区•波托菲诺水岸休闲商业街区•各高星级酒店配套的休闲商业设施•以文化艺术为核心，包括：何香凝美术馆、华夏艺术中心、LOFT创意产业园，成为深圳文化艺术发展的重要阵地•世界之窗、锦绣中华、欢乐谷三大主题公园构成区域核心休闲娱乐功能•区域内拥有餐馆、酒吧、咖啡厅等休闲娱乐设施，完善了都市休闲娱乐功能并增加了区域活力运动休闲华侨城拥有丰富的休闲运动设施和场所，满足都市人群休闲运动的需求。•燕晗山郊野公园•雕塑公园•生态广场•高尔夫俱乐部•双向16公里的自行车道⑴案例借鉴——1华侨城华侨城发展历程中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸价格变化750080009000－15000•三大主题公园•华侨城菜市场•华厦艺术中心•何香凝美术馆•海景酒店•邮电局•华侨城中学•华侨城医院•独特性的道路及道路绿化•供人们休憩的广场•沃尔玛•OCT广场•人文雕塑•威尼斯皇冠假日酒店•食街、酒吧街•建立社区标识统一•欢乐谷在建•燕栖湖•燕晗山•打通私家路，建立与华侨城的联系•欢乐谷主题公园开放发展阶段1996年以前代表楼盘1996年～2000年2000年～2004年配套建设环境营造及⑴案例借鉴——1华侨城华侨城配套形成过程中海中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸•医院与学校都不是知名品牌，只为社区提供服务；•主题公园的存在，建立了与城市的联系，但没有给住宅带来直接价值；•艺术中心和美术馆建立了区域形象，但没有给住宅带来直接价值；•绿化环境和独特的道路设计，提升区域价值。表现在：a、开放式街区，成为城市意象；b、道路弯曲和富有坡度；c、道路绿化成形；d、车和人处于同等地位；e、华侨城边界由道路和绿化与周边区域分隔；f、公共空间共享；配套与住宅的关系分析•OCT广场进一步把环境与人文结合；•引入沃尔玛，进一步提高生活便利性；•区域标识更加清晰；•威尼斯酒店与欢乐谷处于建造期，进一步提高区域在城市中的地位；•国外生活方式的借鉴；•走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使资源效应放大；•商业街档次上与区域形象接轨；•对客户进行筛选，对人群进行组合；阶段1996年以前1996年～2000年2000年～2004年代表楼盘⑴案例借鉴——1华侨城华侨城配套问题与区域价值的关系►以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；►配套设施同时面向社区和城市，满足需求；►教育和医疗设施对住宅的影响度大；►文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次；主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院华侨城医院欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级中国银行、工商银行、招商银行城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站配套分类文化娱乐教育医疗酒店银行交通配套设施区域价值住宅价值⑴案例借鉴——1华侨城16华侨城的成功关键要素：■大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；■开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区域优势，实现土地价值最大化；■以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次；■提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间；■在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源；■独特的道路设计和道路绿化环境；■商业层次多样，业态丰富。⑴案例借鉴——1华侨城涉外公寓——彼此独立，但在项目规划、建筑外观、色彩等方面追寻整体和谐。古北夜景——古北新区是上海国际都市的代言词。17项目概况---古北新区是上海发展最为成功的国际社区。地理位置：古北新区位于上海市区西部，虹桥开发区西南侧，西起虹许路，东至姚虹东路，北起延安西路（高架）与虹桥路，南至古羊路。规模：整个新区的占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。城区功能：作为漕河径、虹桥涉外商务区生活配套的多功能开放型的涉外高级住宅区。⑴案例借鉴——2上海古北新区18古北一区完成城区配套功能，也为二区开发建立良好的国际高档住区形象。古北新区划分：古北新区一期位于古北新区水城南路以东地块，建筑面积约58.5万㎡左右。一区的维多利亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里昂花园及雅典花苑等高级公寓大厦建筑风格独特、色彩和谐，彰显古北新区典雅气派。古北二区占地面积82公顷，规划建筑面积约173万平方米。规划中有商务区，和高档住宅区。古北一区古北二区古北新区整体地形⑴案例借鉴——2上海古北新区19古北新区开发历程古城公寓钻石公寓中央花园价格（元㎡）发展阶段1987年代表楼盘1990年1993年—1996年配套建设环境营造及首次出现的两个区外侨汇住宅公寓。项目周边没有任何生活配套设施。区域环境尚处于规划阶段。古北一区区内生活配套：日常生活：涉外居委会、涉外物业管理公司、国际金融联网系统。休闲购物：虹桥友谊百货（进口商品区）、国际品牌街文化教育：国际学校、涉外医院、国际幼儿园、外文书店、语言培训学校、2002年雅典花苑、维多利亚楼、维也纳广场、巴黎花园、维多利亚大厦等120002003年嘉年华庭、华丽家族13000-15500瑞仕花园国际贝拉维等2004年16000-22000古北二区主要生活配套：休闲购物：家乐福超市、虹桥友谊百货、商业步行街、健身俱乐部、公共花园、食街、酒吧街文化教育：国际学校、语言培训学校、国际幼儿园、外文书店旅游交通：五星级酒店、涉外居委会、涉外医院、维也纳广场、公交车站、公共停车场软件配套：涉外物业管理、涉外居委会、国际金融联网系统⑴案例借鉴——2上海古北新区20古北一区主要功能配套分布在临近外部交通主干道，方便区域外客户消费。西郊花园家乐福鸳鸯酒家涉外居委会国际学校家乐福超市和国际学校等均布置在临近外部交通干道，辐射虹桥经济开发区，带来区域外消费群体。区内特色商业街由呈围合型布局的公寓群楼底层街铺构成。经营业态自由组合，形成消费专区，如：酒吧街、时尚街等。功能配套经营物品和服务体系与国际同步。如：友谊商城超市的商品和与国际金融系统联网的收费系统等。⑴案例借鉴——2上海古北新区21古北一区区内主要交通道路呈围合型对称布局，有效形成人行回流，使得区域内街区无商业死角。区域内主要交通干道呈对称分布，利于住宅群整体