第11章城市房地产管理法律制度

第11章城市房地产管理法律制度11.1概述11.2房地产开发用地11.3房地开发11.4房地产交易11.5城市房屋拆迁房地产权属登记管理物业管理房地产管理中的法律责任11.1.1房地产的概念广义：包括一切作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。狭义：仅指城市中具有商品房意义的房地产。不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的含义上讲均为不动产。11.1概述房地产法规是指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。狭义的房地产法，仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》。广义的房地产法，除此之外，还包括所有调整房地产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。11.1.1房地产法的概念11.1.2房地产法律的立法现状（1）宪法中调整房地产关系的规定:宪法规定了土地实行国家所有和集体所有,规定保护公民的合法的房屋所有权。（2）调整房地产关系的法律《民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等（3）调整房地产关系的行政法规《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》等（4）调整房地产关系的部门规章《城市房屋租赁管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》（5）调整房地产关系的地方性法规和规章11.1.3房地产法的基本原则节约用地、保护耕地原则国有土地有偿、有期限使用原则国家扶持发展居民住宅建设原则保护房地产权利人合法权益原则房地产权利人必须守法的原则11.2房地产开发用地制度11.2.1中国的土地制度土地所有制度土地使用制度土地使用权流转制度耕地保护制度耕地用途管制制度我国实行土地的社会主义公有制，即国家（全民）所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。土地所有制度11.2.2房地产开发用地制度土地使用权的划拨土地使用权的出让土地使用权的转让土地使用权的出租《房地产管理法》第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”1)土地使用权划拨的概念11.2.2.1土地使用权划拨2)土地使用权划拨的特点无偿取得或仅缴纳拆迁安置、补偿费用；没有使用期限；未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、法规规定的其他用地3)土地使用权划拨的范围11.2.2.2土地使用权的出让《房地产管理法》第七条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”1)土地使用权出让的概念(1)土地使用权的出让方只能是国家；(2)土地使用权出让是有期限的；(3)土地使用权出让是有偿的；(4)土地使用权出让的客体是国有土地使用权(5)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。2)土地使用权出让具有的特征土地使用权出让方式，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。（1）拍卖出让拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。3)土地使用权出让方式（2）招标出让招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。（3）协议出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。很少采用。经营性土地只能采用招标、拍卖、挂牌的方式取得。土地使用权出让最高年限按用途分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育科技、文化、卫生、体育50年；④商业、旅游娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。4)土地使用权出让的最高年限（1）土地使用权终止土地灭失;土地使用权出让合同期满;期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回;单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨土地；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；土地闲置时间超过规定的；11.2.3土地使用权终止和续期（2）土地使用权的续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。(1)划拨与出让①相同，都是取得土地使用权的途径；②区别，是否缴纳出让金；除另有规定外，划拨无期限；不能直接转让和抵押。（2）形式①有偿划拨：由使用方缴纳补偿费、安置费。②无偿划拨：城市空地；原使用者已被撤销和多余土地；国有荒山地。11.2.4土地使用权划拨（3）划拨范围①国家机关和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；④法律、行政法规规定的其他用地。11.2.4土地使用权划拨11.3.1概念房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括土地开发和房屋开发。土地开发：“三通一平”房屋开发：①住宅；②生产与经营建筑；③生产、生活服务性建筑；④其他基础设施等。11.3房地产开发1)严格执行城市规划；2)必须坚持经济、文化和环境效益的统一；3)必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。11.3.2房地产开发的原则11.3房地产开发1)按合同约定开发闲置土地满一年未开发的，征收土地出让金20％以下的闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。2)设计施工符合法定标准3)严格竣工验收4)竣工验收的条件11.3.3房地产开发的要求11.3房地产开发1)房地产开发企业设立的条件①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④满足房地产开发资质等级要求的条件；⑤法律、行政法规定的其他条件。11.3.4房地产开发企业11.3房地产开发2)房地产开发企业的设立程序房地产开发企业的设立登记；房地产开发企业的备案；其他条件。11.3房地产开发11.3.4房地产开发企业11.4.1一般规定概念房地产交易：指房地产转让、抵押和租赁等交易行为及相关活动。原则：权属合一房屋所有权和土地使用权不可分离原则。11.4房地产交易房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。1)以出让方式取得土地使用权的转让条件：①按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％。③持有房屋所有权证书。11.4.2房地产的转让2)以划拨方式取得土地使用权的转让条件：①报经有批准权的人民政府审批②受让方办理土地使用权出让手续（土地使用权证书）③受让方缴纳土地使用权出让金④不办理出让手续的，转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。11.4.2房地产的转让3)不得转让的房地产①司法机关和行政机关决定限制的房地产②依法收回的土地使用权的，不得转让③共有房地产，未经其他共有人书面同意的④权属有争议的⑤未依法登记领取权属证书⑥法规规定的禁止转让的其他情形11.4.2房地产的转让1)概念商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。11.4.3商品房销售2)商品房现售的条件①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证。④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。11.4.3商品房销售3)商品房预售的条件（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。国家对商品房预售实行预售许可制度。开发商与承购人签订商品房预售合同后，应当在签约之日起30日内办理预售合同登记备案手续。11.4.3商品房销售房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。11.4.4房地产抵押管理制度1)房地产抵押的法律特征房地产抵押权是一种担保物权。房地产抵押是抵押人以不转移占用的方式提供债务履行的一种担保形式。房地产抵押是一种不动产抵押。房地产抵押是一种担保形式，也是一种融资手段。房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。11.4.4房地产抵押管理制度2)房地产抵押原则自愿、互利、公平和诚实信用的原则；房屋及房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押；房地产抵押实行抵押登记制度。11.4.4房地产抵押管理制度3）不得设定抵押的房地产权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。11.4.4房地产抵押管理制度房屋租赁的特征：出租人必须是房屋的所有权人。房屋租赁不转移出租房屋的所有权。承租人向出租人支付租金。租赁期满，承租人必须返还房屋给承租人。房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为。11.4.5房屋租赁（1）概念房地产中介服务：是指在房地产市场上从事咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务机构：是指在房地产市场上为从事房地产投资、开发和交易等活动的主体提供咨询、经济和评估等业务服务的机构。11.4.6房地产中介服务机构房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估：是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪：是指为委托人提供房地产信息和代理业务的经营活动。11.4.6房地产中介服务机构11.5.1城市房屋拆迁概述（1）概念城市房屋拆迁：是根据城市规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件