第三章 房地产开发建设管理制度PP（法规）

第三章房地产营销相关制度与政策•第一节房地产营销管理制度与政策•第二节房地产交易制度与政策第一节房地产营销管理制度与政策•一、商品房销售•（一）合同合同示范文本•（二）委托销售•（三）房地产价格•（四）广告•二、“两书”制度:•《住宅质量保证书》•《住宅使用说明书》合同示范文本•建设部2000版商品房买卖合同示范文本：包括了商品房预售(期房)和出售(现房)的内容条款。•示范文本主要包括以下条款:•1.合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等;•2.转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况;•3.计价方式及价款;•4．面积差异处理办法;•5.付款方式及期限;•6.交付期限;•7.违约责任;•8.规划、设计变更的约定;•9.交接、产权登记的约定;•10.争议解决处理办法;（一）合同•11.相关附件及补充条款;（一）合同•1.面积的确定:•2.价格与费用•3.合同纠纷的处理•4.中途变更规划和设计•5.保修期1.面积的确定:•±3%为分界点•例:李某预购李某预购某商品房，预购合同中约定建筑面积为140平方米，交付后产权证上建筑面积为130平方米。李某不退房，则开发商需返还李某多少房价款？已知房价为3000元/平方米。•例题解例题解•解：已知面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%•且产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。•则由题意：•（130-140）÷140×100%=-7.14%•140×3%×3000+140×(7.14%-3%)×3000×2=47376(元)•即：开发商需返还李某房价款47376元第二节房地产交易管理制度与政策•一、房地产转让管理•二、房地产抵押管理•三、房地产租赁管理一、房地产转让管理•（一）概念•（二）商品房预售（一）概念•房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。•它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。（二）商品房预售•1商品房预售概念•2.商品房预售条件::•3.商品房预售的一般流程•4.商品房预售合同转让基本流程1商品房预售概念•房地产买卖是房地产转让最基本的形式。•目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。•商品房预售：指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或价款的行为。2.商品房预售条件:•①己交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;•②持有建设工程规划许可证;•③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;•④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。3.商品房预售的一般流程•第一步,预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘;•第二步,预购人查询该楼盘的基本情况;•第三步,预购人与开发商签订商品房预售合同;•第四步,办理预售合同文本登记备案;•第五步,商品房竣工后,开发商办理初始登记,交付房屋;•第六步,与开发商签订房屋交接书•第七步,办理交易过户、登记领证手续。4.商品房预售合同转让基本流程•商品房预售合同经登记备案后,买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给他人的行为。•商品房预售合同转让的一般流程为:•第一步,预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人;•第二步,签订预售合同权益转让书;•第三步,预售合同转让登记备案。二、房地产抵押管理•(一)概念•(二)土地使用权抵押•(三)预购商品房期权抵押•(四)现房抵押•(五)抵押合同(一)概念•房地产抵押：指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。•房地产抵押按房地产的现状主要可分为:土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。(二)土地使用权抵押•土地使用权抵押：指以政府有偿出让方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。•在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押。(三)预购商品房期权抵押•预购商品房期权抵押：指商品房预购人将已经付清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定抵押。未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件:•（1）抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；•（2）不得设定最高额抵押；•（3）符合国家关于商品房预售管理的规定。(四)现房抵押•现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。•现房抵押的一般流程为:•第一步,债务合同成立。债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。•第二步,抵押双方签订抵押合同。•第三步,抵押双方持抵押合同,房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。•第四步,抵押权人保管房地产其他权利证明,抵押人保管已经注记的房地产权利证书。•第五步,债务履行完毕,抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。(五)抵押合同•抵押合同应以书面形式订立。•1．房地产抵押合同的特征•2．房地产抵押合同的成立1．房地产抵押合同的特征•（1）房地产抵押合同是从合同•（2）房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。•（3）房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权,可以转让,但其转让时连同主合同债务一同转让。•（4）房地产抵押合同生效后,抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。•（5）房地产抵押合同生效后,对抵押物具有限制性•（6）抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行2．房地产抵押合同的成立•房地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机关办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。•抵押人和抵押权人协商一致,可以变更抵押合同。抵押双方应当签订书面的抵押变更合同。•一宗抵押物存在两个以上抵押权人的,需要变更抵押合同的抵押权人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。•抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。•三、房地产租赁管理•房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式,它是通过房屋出租逐步实现房屋价值,从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。•房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种方式。•1．房屋出租的流程•2．房屋转租基本流程•3.房屋租赁合同1．房屋出租的流程•房屋出租：指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动的行为。•其一般流程为:•第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。•第二步,签订房屋租赁合同。•第三步,将房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。•第四步,领取房屋租赁证,缴纳相关税费。第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。•①对出租人而言,其出租的房屋必须是其所有的房地产,一般以房地产管理部门颁发的房地产权证为凭,已抵押的房屋出租,应得到抵押权人的同意,共有房屋出租则应得到共有人的同意。售后公房,则必须经过购房时同住成年人的同意。•②对承租人而言,则必须提供有效的身份证件,单位则须提供工商注册登记证明。2．房屋转租基本流程•房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。•其一般流程为:•第一步,原承租人取得原出租人的书面同意,将其原出租的房屋部分或全部再出租;•第二步,原承租人与承租人签订房屋转租合同;•第三步,将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案;•第四步,领取经注记盖章的原房屋租赁证,缴纳有关税费。•房屋转租必须注意以下几点房屋转租必须注意以下几点•（1）房屋转租必须取得原出租人的书面同意;•（2）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期;•（3）转租合同生效后,承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务;•（4）转租期间,原租赁合同变更解除或终止的,转租合同随之变更,解除或终止。3.房屋租赁合同•房屋租赁合同：指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人占有、使用、收益的协议。•房屋租赁合同的内容•（1）当事人姓名或者名称及住所。•（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况•（3）租赁用途（4）房屋交付日期。•（5）租赁期限•（6）租金及支付方式和期限•（7）房屋的使用要求和修缮责任•（8）房屋返还时的状态。（9）违约责任。•（10）当事人约定的其他条款。