第五章物业管理企业法律制度

第五章物业管理企业法律制度第五章物业管理企业法律制度第一节企业概述第二节物业管理企业第三节物业管理企业的资质管理第一节企业概述企业的概念和特征企业的分类现代企业的法律形态企业的设立企业的概念和特征企业是依法设立的、从事经营性活动并具有独立或相对独立的法律人格的组织。企业具有以下特征：1企业必须依法设立2企业是一个组织体3企业是从事经营性活动的经济组织4企业具有独立或相对独立的法律人格企业的分类1个人独资企业、合伙企业和公司企业这是依企业投资人的出资方式和责任形式的不同对企业进行的最基本的、法律上的分类。2内资企业、外商投资企业和港、澳、台商投资企业这是我国依据企业投资者是否具有涉外或涉港、澳、台因素对企业进行的分类。3国有企业、集体企业和私营企业这是我国依据企业的所有制性质的不同所做的一种分类。企业的分类4大型企业、中型企业和小型企业这是根据企业生产经营规模的大小所做的一种分类。5工业企业、商业企业、交通运输企业、金融企业等这是依据企业主要营业的范围性质为划分标准的一种分类。6法人企业和非法人企业这是依据企业法律地位的不同所做的一种分类。现代企业的法律形态企业的法律形态，又称企业的法律形式，是企业依法律规定的标准和条件所形成的组织形式。企业的法律形式是由法律直接规定的，具有强制性与规范性的特点。根据企业的资本构成和投资者的责任形式的不同，各国确立的企业基本法律形态主要有公司、独资企业、合伙企业三种。(一)个人独资企业个人独资企业是指依法设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。(二)合伙企业合伙企业是指由两人或两人以上通过订立合伙协议依法设立，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对企业债务承担无限连带责任的营利性组织。(三)公司1公司的概念和特征2公司的分类3我国公司的种类1公司的概念和特征公司是指依照《公司法》在中国境内设立的以营利为目的的企业法人。公司具有以下特征：①公司是企业的一种。②公司为法人。③公司以营利为目的。④公司须依照《公司法》在中国境内设立。2公司的分类按照不同的标准可以将公司作不同的种类划分。以公司股东的责任范围为标准可以将公司划分为以下种类：①无限责任公司②两合公司③股份有限公司④股份两合公司⑤有限责任公司2公司的分类以公司之间的关系为标准分类，则又可将公司作如下划分：①总公司和分公司②母公司和子公司3我国公司的种类依照我国《公司法》的规定，我国公司的种类有两种：有限责任公司和股份有限公司。(1)有限责任公司有限责任公司，是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。有限责任公司的特征有以下几点：①股东人数有最高数额限制。(1)有限责任公司②股东以出资额为限对公司承担责任。③设立手续和公司机关简易化。④股东对外转让出资受到严格限制。⑤公司的封闭性或非公开性。(2)股份有限公司股份有限公司又称股份有限责任公司，亦称股份公司，是指把全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。(2)股份有限公司股份有限公司具有以下特征：①发起人须符合法定人数。②公司的全部资本分为等额股份。③股东负有限责任。股份有限公司股东负有限责任，这表现在两点上：其一，股东的责任仅以其所持股份为限；其二，股东只对公司承担责任，不对公司债权人负责。④资本证券化和公司具有社会性。(四)股份合作企业股份合作企业是指以合作制为基础、兼有股份制特点的企业，它是我国特有的一种企业组织形式，将成为城乡集体企业和国有小型企业发展的主要模式。(五)国有国营企业对于不能采取公司化经营的某些特定行业和生产特殊产品的国有企业，仍要保持国营的形式，由国家直接控制和管理。这类企业主要指不能进入市场竞争，不能自主经营、自负盈亏的企业，如军工企业、公益企业、制币厂等特殊企业。企业的设立(一)企业设立的概念(二)企业设立的条件(三)企业设立的登记(一)企业设立的概念企业的设立，是指为使企业成立、取得合法的主体资格而依据法定程序进行的一系列法律行为的总称。企业设立行为的内容，因企业种类的不同有很大差别，在不同的国家，甚至同一国家的不同时期也有不同的规定。(二)企业设立的条件1我国各类企业设立的基本条件2公司设立的条件1我国各类企业设立的基本条件(1)有符合法律规定的名称。(2)有企业章程或者协议。(3)有符合法律规定的资本。(4)建立符合法律规定的组织制度。(5)有符合法律规定的经营范围。(6)有自己的生产经营场所。2公司设立的条件(1)有限责任公司设立的条件(2)股份有限公司设立的条件(三)企业设立的登记企业登记，是指企业依照法定程序，将法定事项申报企业登记主管机关注册登记的一种法律制度。企业登记包括企业设立登记、变更登记和注销登记三种。(三)企业设立的登记我国的企业登记机关是工商行政管理机关，具体指国家工商行政管理局，省级(含自治区、直辖市)工商行政管理局和市、县工商行政管理局。五、企业的变更、解散和清算(一)企业的变更(二)企业的解散(三)企业的清算(一)企业的变更企业变更，是指企业成立后，企业组织形式、企业登记事项的变化。引起企业变更的原因：1企业合并一种是新设合并，又称联合；另一种是吸收合并。2企业分立3公司组织变更4企业登记事项的变更(二)企业的解散企业解散，是指企业因法律或章程规定的事由出现而使企业终止其法人资格或其他主体资格的法律行为。企业解散的原因：(1)企业违反法律、法规被依法撤销。(2)企业章程或协议规定的营业期限届满，或者章程或协议规定的其他解散事由出现。(二)企业的解散(3)法人企业的权力机构、合伙企业的合伙人或者个人独资企业投资人决定解散企业。(4)企业因合并或者分立需要解散。(5)企业因破产而解散。(6)其他原因需要解散。(三)企业的清算企业的解散必须进行清算。企业清算一般按如下程序进行：1组成清算组织企业宣告解散后，应自决定解散之日起一定期限(一般为15日)内成立清算组织。(三)企业的清算2通知和公告债权人3制定清算方案并报股东会、投资人或者有关主管机关确认4清偿债务，分配企业财产5编制清算报告并办理企业注销登记第二节物业管理企业物业管理企业的概念和特征物业管理企业的组织机构物业管理公司一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业，是按照法定的条件与程序设立、登记备案、申领物业管理资质等级证书，从事与其资质等级相符的物业管理经营服务活动的组织。一、物业管理企业的概念和特征特征：(一)物业管理企业从事行业具有服务性质1提供公共服务2提供专项服务3提供特约服务一、物业管理企业的概念和特征(二)物业管理企业必须在其资质等级范围内进行经营管理活动1999年10月31日建设部颁发了《物业管理企业资质管理试行办法》，将我国的物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和一个临时资质，物业管理企业的经营管理活动必须在其资质等级范围内进行。一、物业管理企业的概念和特征(三)物业管理企业的经营管理是以物业管理合同为核心开展的二、物业管理企业的组织机构物业管理企业组织机构的基本类型有四种：直线式直线职能式事业部制矩阵式三、物业管理公司物业管理公司是指依照《公司法》在中国境内设立的，具备相应的资质等级，依照有关的法律、法规和物业管理合同的规定，对物业进行专业化管理，以营利为目的的企业法人。三、物业管理公司其特征主要如下：(1)物业管理公司是企业的一种组织形式。(2)物业管理公司具备法人资格。(3)物业管理公司必须具备相应的资质条件。第三节物业管理企业的资质管理物业管理企业资质的概念物业管理企业资质的管理部门物业管理企业的资质等级与标准和承揽业务的范围物业管理企业资质的申请与审批物业管理企业资质的动态管理一、物业管理企业资质的概念物业管理企业的资质，是指从事物业管理活动的企业应当具备的人员素质、资金数量、专业技能、管理水平及物业管理业绩等。二、物业管理企业资质的管理部门物业管理企业的资质实行分级管理制度。三、物业管理企业的资质等级与标准和承揽业务的范围物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。例如：资质一级企业(1)注册资本500万元以上；(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书；(3)管理两种类型以上的物业；(4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。例如：资质一级企业(5)20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，20％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号；(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；(7)建立了维修基金管理与使用制度。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标。四、物业管理企业资质的申请与审批(一)物业管理企业资质的申请1已经设立的物业管理企业申请资质2新设立的物业管理企业申请资质新设立的物业管理企业申请资质新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》。物业管理企业在领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。四、物业管理企业资质的申请与审批(二)物业管理企业资质的审批物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。五、物业管理企业资质的动态管理企业资质动态管理是指企业按资质标准就位后，由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或业务承揽范围进行相应的调整。