第六章房地产管理法律制度

第五章房地产管理制度第一节房地产权属登记房地产权属登记概述一、概念房地产权属，即房地产产权归属，是指房地产产权在主体上的归属状态。房地产权属登记，是房地产行政主管机关对房地产的权属现状及变更予以确认并向房地产产权人颁发权利证书的一项重要活动，是国家确认房地产产权归属的法定程序二、功能房地产权属登记有利于加强房地产的产权产籍管理，防止和减少房屋产权纠纷1.公示功能2.公信功能3.管理功能4.警示功能5.效率功能土地使用权登记国有土地使用权登记分为初始土地登记和变更土地登记一、土地使用权初始登记初始土地登记又称土地总登记，是在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记二、土地使用权变更登记变更登记是继初始土地登记后，因土地权属或者设定的负担与权利、土地的主要用途发生改变而申请的登记。不经变更登记的土地使用权的移转，属于非法转让，不具有法律效力。三、土地使用权登记的机关及程序《城市房地产管理法》第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。”程序：1、登记申请2、地籍调查3、权属审核4、发布公告5、注册登记6、颁发使用权证书房屋所有权登记房屋所有权登记，是指房产管理部门根据房屋所有权人的申请，依照法定程序对其房屋所有权进行审查核实、注册登记、颁发房屋所有权证书的一种制度种类：总登记、转移登记、变更登记、其他登记一、房屋所有权登记种类1.总登记又称静态登记，指在一定时期、一定的行政区域范围内举行的一次性的、统一的、全面的产权登记程序：（1）登记申请（2）登记审查（3）登记发证2、转移登记又称动态登记，指在总登记之后，房屋所有权发生继承、赠与、买卖、交换、分割、划拨、转让等法律行为时，涉及到房屋所有权人的变更而须办理的过户登记3、变更登记在总登记之后，房屋所有权没发生实质性的边等，仅房屋本身发生变动，如房屋扩建、翻改添建、部分拆除等增建情况，以及相应的宅基地、院落用地使用范围发生增建时所必须办理的登记4、其他登记（1）遗失登记（2）新建登记（3）他项权利登记（4）更正登记（5）更名登记（6）更换管理人登记（7）注销登记二、房地产权属统一登记《城市房地产管理法》第六十三条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”案例2006年10月，向中在某新建小区购买了一套商品房，总价款60万元。其中，向其弟向正借款20万元。向中办理了产权登记，取得了产权证书。2007年3月，随着房价的迅速上涨，该套房屋的市价飙升到80万元。向中决定将该套房屋出售。向正获悉后，认为该套房屋时兄弟二人共同投资购买，应当按照投资比例由二人共同所有。由于向中不同意变更产权人，向正遂申请异议登记，并向人民法院提起诉讼。人民法院对该案审理后认为，向正主张该房屋属兄弟二人共同投资购买，应当共享产权，证据不足，驳回其诉讼请求。该房屋经异议登记和诉讼，原有购买意向的人纷纷放弃购买，导致出卖困难，向中最后以70万元的低价出售该房屋。2007年10月，其向人民法院提起诉讼，要求向正赔偿损失。原告向中诉称，被告处于牟利的动机，捏造事实，对自己享有产权的房屋恶意申请异议登记并提出诉讼，导致该房屋出卖困难，最后不得不降价出售。请求人民法院判决其赔偿损失。被告向正辩称，该房产虽然登记在向中名下，但确系二人共同出资购买，原告至今未归还自己投入的本金和收益。自己申请异议登记并提起诉讼，是维护正当权益的行为。原告要求赔偿损失，理由不成立。分析：异议登记：是事实上的物权权利人或者利害关系人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将该异议进行登记的行为。异议登记必须在提出异议登记之日起十五日内向法院起诉。不提起诉讼的异议登记自然失效。本案中，向正借款给其兄购买房屋，后见房价上涨，伪称房屋是二人共同投资购买，应当共享产权和收益。其主观上歪曲事实，具有牟取不正当利益的恶意。由于向正在向中出卖房屋之际申请产权异议登记并提起诉讼，造成房屋出卖困难，最后低价出售，给向中造成了损失。按照物权法的相关规定，向中作为产权人有权要求其赔偿损失。第二节房地产中介房地产中介服务的概述一、概念房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。二、房地产中介服务的主要形式1.房地产咨询机构指为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动2.房地产经纪机构指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理、信托等业务的经营活动3.房地产估价机构是对包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估房地产中介服务人员的管理一、房地产咨询人员从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询经理相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员二、房地产经纪人从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效三、房地产价格评估人员对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经过国家统一考试、职业资格认证取得《房地产估价师职业资格证书》，经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。房地产中介服务机构的管理一、设立房地产中介服务机构的条件1.有自己的名称、组织机构2.有固定的服务场所3.有规定数量的财产和经费4.有足够数量的专业人员二、房地产中介服务机构实行年检制度房地产中介业务的管理一、承办业务管理房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同二、中介业务管理房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿在中介服务活动中，中介服务人员不得有下列行为：1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益2.允许他人以自己的名义从事房地产中介服务3.同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务4.与一方当事人串通损害另一方当事人利益5.法律、法规禁止的其他行为三、中介财务管理房地产中介服务实行有偿服务。房地产中介服务机构在接受委托书时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票，依法纳税第三节房地产税费制度房地产税的概述一、概念房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。房地产税是房产税和土地税的总称。房产税包括房产税、契税、印花税等。土地税包括土地使用税、土地增值税、耕地占用税等。二、特征1.税源充足、稳定2.税负均衡3.引导土地合理利用4.抑制土地投机行为三、房地产税的计税依据和计税方法1.计税依据（1）以土地的面积为计税依据（2）以房地产的价值为计税依据（3）以房地产收益为计税依据2.计税方法（1）逐年定期征税（2）在房地产转移时征税（3）其他计税方法土地税法律制度一、耕地占用税是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。1.课税对象和纳税人对象：一切用于建房和其他非农业建设的占用耕地纳税人：占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人2.税率我国耕地占用税采用的是地区差别税率，即区别不同地区，按征税对象的数量直接确定征税数额3.耕地占用税的减免为照顾国防和公益事业的发展，国家对关系到国防建设、国家安全、教育、卫生，以及其他社会福利事业的建设，经批准占用耕地，免征耕地占用税4.耕地占用税的缴纳以纳税人实际占用的耕地面积计算纳税额，按法定税率一次性征收二、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，也即转让房地产而就其增值额征收的一种税。1.课税对象和纳税人对象：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人2.税率我国土地增值税实行的是超额累进税率，即将纳税人的计税收入，按规定的级距分段，各阶段都根据其超过上一级收入数的部分，按该级适用的税率分别计税的一种税率3.土地增值税的减免及惩罚减免：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的那部分（2）因国家建设需要依法征用、征收的房地产惩罚：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的（2）提供扣除项目金额不实的（3）转让房地产的成交价格低于房地产的评估价，又无正当理由的4.土地增值税的缴纳纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地是主管税务机关办理纳税申报三、土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1.课税对象和纳税人对象：城镇范围内的土地使用者使用的土地纳税人：依法负有纳税义务的土地使用者2.税率城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，应纳税额=计税土地面积×适用税额3.土地增值税的减免4.土地使用税的申报缴纳土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定房产税法律制度一、房产税是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种财产税。1.课税对象和纳税人对象：房屋的价值和房屋的租金纳税人：房屋所有权人2.计税依据及税率房产税采用从价计税以房价为计税依据，即以房产的余值为计税依据，税率为1.2%；以租金为计税依据主要使用于出租的房产，税率为12%3.房产税的减免4.房产税的缴纳房产税实行按年征收，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定二、契税是指土地使用权和房屋所有权发生变更时，就当事人所定契约按转移价格的一定比例向新业主（产权承受人）所征的一次性税收。1.课税对象和纳税人对象：发生产权转移变动的土地、房屋纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人2.计税依据及税率（1）房地产成交价格（2）核定价（3）房地产交换价税率为3%~5%3.契税的减免4.契税的缴纳纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报三、印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。1.课税对象和纳税人对象：书立和领受应税凭证的行为纳税人：书立、领受应税房地产凭证的单位和个人2.计税依据及税率印花税实行比例税率和定额税率3.印花税的减免4.印花税的缴纳印花税在应纳税凭证书立或领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳