第八章投资性房地产与无形资产

知识点：1.投资性房地产的确认与计量；2.投资性房地产的转换；3.无形资产的特征与内容；4.无形资产的计量；5.无形资产的取得；6.无形资产的摊销；7.无形资产的出租、出售；8.无形资产的期末计价。第八章投资性房地产与无形资产投资性房地产的范围p153(认真分析适用范围)第一节投资性房地产以赚取租金或资本增值或两者兼而有之为目的而持有的房地产。自用房地产、作为存货的房地产都不属于投资性房地产。投资性房地产的含义p152期末手册P28多选23在我国，下列各项不属于投资性房地产的有（）A.出租的土地使用权B.生产经营用的办公楼C.融资出租的房屋D.出租拥有产权的建筑物E.拟建职工住宅但暂时闲置的土地BCE投资性房地产的计量：在公允价值模式下，不计提折旧（摊销），但应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入“公允价值变动损益”科目。计量初始计量外购时的成本=购买价款+相关税费+其他支出自建时的成本=达到预定可使用状态前发生的必要支出后续计量成本模式公允价值模式按规定，计提折旧（摊销）；存在减值迹象的，做资产减值处理。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式例：A企业2019年12月20日以银行存款购入一栋商务楼作为投资性房地产，购置价格为900万元，税费100万元，使用年限为10年，假设无残值，企业采用年限平均法计提折旧，将该商务楼出租，年租金为100万元，于年末一次性结算。该企业采用成本模式进行计量。(3)收取租金时借：银行存款1000000贷：其他业务收入1000000投资性房地产的后续计量1.成本计量模式(1)按月计提折旧或摊销，计入“其他业务成本”(2)租金收取的核算，计入“其他业务收入”(3)减值的计提P157例8-4(1)购入投资性房地产时借：投资性房地产10000000（外购成本=购买价款+相关税费+其他支出）贷：银行存款10000000(2)成本模式核算需计提折旧（摊销），2009年应计提折旧借：其他业务成本1000000（10000000/10）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）10000002.公允价值计量模式(1)构建时按成本入账。(2)公允价值模式不计提折旧或摊销。(3)资产负债表日以公允价值计量。公允价与账面价的差额计入当期损益，“公允价值变动损益”P158例8-5例如：A公司2019年末支付1000万元购买了一栋办公楼，用于出租，属于投资性房地产。A公司与B公司签订经营租赁合同，从2019年1月1日起，租期四年，每年租金100万元。A公司对该投资性房地产采用公允价值计量模式。已知2019年末该投资性房地产的公允价值为1050万元；2019年末该投资性房地产的公允价值为1100万元。公允价值计量模式核算参考答案：(1)2019年购入房地产时借：投资性房地产—成本10000000贷：银行存款10000000(4)2019年末公允价值变动损益（公允价1100万元，账面价1000万元）借：投资性房地产—公允价值变动损益500000（在上年基础上调整）贷：公允价值变动损益500000（1100万-1050万）(2)2019年末收取租金时确认收入借：银行存款1000000贷：其他业务收入1000000以后各年收取租金时相同(3)2019年末确认公允价值变动损益（公允价1050万元，账面价1000万元）借：投资性房地产—公允价值变动损益500000（公允价值﹥账面余额的差）贷：公允价值变动损益500000（1050万-1000万）投资性房地产转换及处置的会计处理（一）成本模式下的转换存货房地产自用建筑物土地使用权自用土地使用权投资性房地产出租出租资本增值自用转换为投资性房地产投资性房地产转换及处置的会计处理成本模式下的转换的会计处理〔按成本（账面价）转〕借：投资性房地产（账面价）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产（账面价）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备转换为投资性房地产p155-156例8-2自用房地产→投资性房地产例8-1存货房地产→投资性房地产借：投资性房地产（账面价）存货跌价准备（原已提折旧）贷：开发产品（账面价）对应结转注销项转换项投资性房地产转换及处置的会计处理（二）公允价值模式下的转换借：投资性房地产（公允价）公允价值变动损益(转换日公允价小于账面价之差)累计折旧（转出已提折旧）贷：固定资产（账面价）自用房地产→投资性房地产p156-157例8-3期末手册P30多选33采用成本模式计量正确的会计处理（）A.无需计提折旧和摊销B.期末计价采用公允价值C.按期计提折旧或摊销D.期末进行减值测试，核算减值损失E.可转换为公允价值模式计量CDE期末手册P31简答5.按公允价转入“投资性房地产”，公允价与账面价之差计入“公允价值变动损益”。第二节无形资产一、无形资产的特征内容无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。特征：p159内容包括：专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。注意：商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于本章所指无形资产。此外，企业内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产。（一）无形资产的初始计量二、无形资产的计量按实际成本计量，无形资产的成本：取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出。1.外购:成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出（例如评估、审计、咨询费）。注意：⑴广告费等间接费用不计入无形资产成本；⑵达到预定使用状态后发生的费用不计入无形资产成本。无形资产来源不同，其成本构成不尽相同：【例】2019年1月1日，甲公司支付价款3000000元从乙公司购入一项专利权;此外，另支付相关税费10000元，款项已通过银行转账支付。账务处理：借：无形资产——专利权3010000贷：银行存款3010000初始计量后续计量∷采用分期付款方式购买无形资产，实际上具有融资性质的，无形资产的成本为购买价款的现值。（了解即可）业务2：支付的货款.分摊“未确认融资费用”计入财务费用例教材p162例8-6分录2-4第一年底付款时：借：长期应付款2000000（每年末支付款分期冲减长期应付款）贷：银行存款2000000借：财务费用497380（确认融资费用”计入财务费用）贷：未确认融资费用497380第二、三年底付款时相同处理业务1：是购买无形资产，同时向销售方借款：例教材p162例8-6分录1根据《无形资产准则》的规定，要采用现值计价法，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定，考虑货币的时间价值。借：无形资产——商标权4937800（现值计入成本---各年付款额折现）未确认融资费用1026200（应分期计入利息费用的数额）贷：长期应付款6000000（确认应付款金额）2.内部研发:应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究阶段的支出，由于研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性，因此该阶段的支出，应当于发生当期归集后计入损益（管理费用）；开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。开发阶段的支出在符合特定条件时则可以确认为无形资产。期末手册P14单选12企业自行研制一项专利技术。研究费用为200000元，开发过程中发生原材料费用100000元，开发人员工资160000元，管理费用70000元。在申请专利的过程中，发生律师费15000元，注册费5000元。若企业已依法取得该项专利，按我国企业会计准则的规定，该项专利的入账价值为()。A.550000元B.530000元C.350000元D.20000元该项专利的入账价值为开发阶段的支出总额=100000+160000+70000+15000+5000=350000C无形资产来源入账价值确定主要账务处理注意点外购外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出（与固定资产类似）P164例8-7借：无形资产贷：银行存款购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。投资者投入投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定借：无形资产贷：实收资本资本公积合同或协议约定价值,不公允的除外土地使用权不与地上建筑物合并计算成本。取得土地使用权确认为无形资产注意教材p163特例自行开发（开发阶段）自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产准则有关规定后至达到预定用途前所发生的支出总额借：研发支出—资本化支出贷：原材料银行存款应付职工薪酬借：无形资产贷：研发支出—资本化支出研究阶段的支出应当于发生时计入当期损益（管理费用）；开发阶段的支出满足有关条件的才能确认为无形资产无形资产的取得途径及入账价值确认（二）无形资产的后续计量-价值摊销无形资产取得后在使用期间以成本减去累计摊销额和累计减值后的余额计量。累计摊销额确定基础是估计其使用寿命使用寿命有限：合理摊销使用寿命不确定：不需要摊销1.摊销期：达到预定用途至中止确认2.摊销方法：常用方法直线法生产总量法受技术因素影响大的——加速折旧法特许权专利权——产量法3.残值的确定：（1）一般为零（2）存在活跃市场、第三方购买需确认残值。确认方法p164一般自取得无形资产当月起在预计使用年限内平均摊销计入“管理费用”“制造费用”摊销实例p164例8-7借：管理费用贷：累计摊销p166例8-10转让无形资产的方式有两种：一是转让其所有权，无形资产所有权的转让即为出售无形资产二是转让其使用权。保留对该项无形资产的所有权，仅将部分使用权让渡给其他单位或个人–出租三、无形资产的出租、出售（一）无形资产出租1.注意事项a.出租收入—计入“其他业务收入”b.出租期不冲销账面价，只将各种费用计入“其他业务支出”c.出租期摊销的价值作为“其他业务支出”与出租收入配比。d.根据使用权转让收入交纳的营业税计入“营业税金及附加”根据企业会计准则体系（2019）的有关规定，出租无形资产应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费，通过“营业税金及附加”科目核算。一方面核算出租收入借：银行存款贷：其他业务收入2.出租的核算另一方面核算出租费用支出、摊销价值借：其他业务成本贷：累计摊销P165例8-8期末手册P27多选19企业转让无形资产所发生的下列业务，影响其他业务成本的有（）A.转让使用权时按规定摊销的无形资产价值B.转让所有权时转销的无形资产账面价值C.转让使用权提供咨询服务所发生的费用D.根据使用权转让收入交纳的营业税E.取得的转让收入AC需要计算营业税借：营业税金及附加贷：应交税金-营业税例：东强公司拥有一项专利权，价值30万元，摊销期为5年。转让该项专利的使用权给某厂，转让期为2年，协议规定每年收取使用费65000元，发生技术服务费4000元。东强公司会计处理为：①每年收取使用费时借：银行存款65000贷：其他业务收入65000②发生技术服务费借：其他业务成本4000贷：银行存款4000③计算应纳营业税金借：营业税金及附加3250（65000×5%）贷：应交税金——应交营业税3250④每月摊销金额月摊销额＝300000÷5÷12＝5000借：其他业务成本5000贷：累计摊销5000（二）无形资产出售注销无形资产相关账户；将取得的价款与无形资产账面价值的差额即如当期损益“营业外收入—处置非流动资产利得”借：银行存款（实收）累计摊销（转出已提摊销额）无形资产减值准备（转出已提准备）贷：无形资产（按账面价注销）应交税费-营业税（售价×税率）营业外收入—处置非流动资产利得（差额）P165-166例8-9期末手册P29多选26下列有关无形资产的会计处理中，不正确的有（）A.出租无形资产取得的收入应计入其他业务收入B.使用寿命确定的无形资产摊销只能采用直线法C.出售无形资产所发生的净损失应计入营业外支出D.使用寿命不确定的无形资产既