陈晓欧城市综合体的规划设计

www.bonzercn.com.cn城市综合体的规划设计目录第一模块城市综合体大趋势第二模块城市综合体的商业规划第三模块城市综合体的建筑规划第四模块城市综合体的开发管理（案例与专题分析）第一模块城市综合体大趋势第一章、城市综合体的最新发展第二章、城市综合体的商业及建筑规划特征第三章、商业地产的发展趋势第四章、城市综合体案例第一章城市综合体的最新发展•房地产巨头集体转型搏杀商业地产继华润置地上月底在香港2009年的业绩发布会上率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%以后，一直专注于住宅开发的雅居乐地产随后也在中山抛出20万平方米商业地产的项目。近日，宣布涉足商业地产后，万科三个大体量的商业地产项目在10余天内先后曝光；昨天，央企地产大佬保利地产再度向记者透露，该公司计划到2010年商业地产方面的投资总额将占到总投资的30%，商业物业面积将增加到300万平方米。•“商业地产是房地产业发展的必然阶段。”•在中国房地产巨头集体转型的背后，逐渐成熟的中国房地产业正掀开商业地产时代。•商业地产每年增量将达1300万平方米•在5月8日举行的2010中国（深圳）商业房地产合作大会上，诸多业内人士认为商业地产可能将进入新一轮快速扩张。•当前中国不少城市提出城市升级的概念，第一阶段是以改造城区和打造商务为主旋律；第二阶段，就是从现在开始以打造新城、新区为主旋律。以上海和杭州为例，目前上海提出要打造147个商业中心，杭州明确提出要打造100个商业综合体。•目前中国赶上了城市化发展的“钻石时期”，每年将有1300万人进城。如果按照每人商业配套1平方米，将是1300万平方米的增量工作。目前中国社会商品零售总额是13万亿人民币，而美国社会商品零售总额高达10万亿美元，与国外相比我们还很落后。第二章、城市综合体的商业及建筑规划特征1城市综合体的多元素概述2城市综合体商业与建筑规划的八大特点城市综合体MIXED-USEDEVELOPMENT）的主要商业业态包括哪些？城市综合体的多个元素城市综合体商业与建筑规划的八大特点1、交通网络2、消费模式3、业态混合4、城中之城5、复合空间6、整体风格7、人流动线8、开发周期-八大特点详述第三章、商业地产的发展趋势1.历史上的商业地产发展趋势2.比较国际与国内的商业地产发展趋势GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。2.比较国际与国内的商业地产发展趋势中外商业发展规模比较中外百货商店比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考2.比较国际与国内的商业地产发展趋势第四章、城市综合体案例1天津项目2韩国乐天项目第二模块：城市综合体的商业规划第一章、商业地产的三大盈利点第二章、中国商业地产的演变第三章、商圈第四章、品牌定位与商业地产第五章、商业地产在一、二、三线城市的机遇与风险第六章、案例分析二万平米中小型购物中心的选址条件商业地产三大盈利点是什么？第二个阶段：竞争的加剧与产业链的成熟，不具备多少能力的发展商几乎被淘汰了，能生存下来的发展商必须都是具有较强的实力与操作能力的发展商，成功变成了一种实力与能力的考验。第一阶段：利用了城市化所带来的巨大市场需求，只要拿到一块地，通过一定的资本运营就可以将项目建成，实现成功销售，项目即告完成，这一成功带有很大的机会主义色彩。住宅地产的发展经过了两个阶段，但商业地产只有后一个阶段。在过程上来说，如果说住宅地产的发展经过了两个阶段，那么现代商业地产的发展却只有一个阶段。住宅地产发展的两个阶段是：现代商业地产一边是天堂，一边是地狱。商业地产的开发和运营没有和棋，运营得好，寸土寸金，运营得不好，则一文不值。住宅地产开发与商业地产开发本质的不同之处就在于：住宅地产的开发重结果，而商业地产的开发却重过程。住宅地产在销售完成之后即可见到结果，而商业地产却需要经过一个漫长的过程之后才可见到结果。在中国房地产开发企业的制度、人才和文化建设普遍欠缺的情况下，绝大多数的房地产开发企业是不具备开发运营商业地产的能力的，这句话虽然很武断，却是一个不争的事实。案例：香港大型房地产集团商业地产的四大盈利方向传统的国营百货大楼一般占有较好的地理位置，但由于规模小和和老式建筑规划的局限，已不可能重现往日的繁华景象。临街门面被改造成服饰品牌店面或其他商业形式。——传统的商业开始了现代意义的演变现状分析：北美、欧洲和日本等发达国家，在上世纪七八十年代上演了商业地产蓬勃发展的一幕。今天，这一幕转移到中国上演，内容无异，而情节和过程已不尽相同。由于中国特殊的社会环境，在中国上演的商业地产开发显著地呈现出高速度、欠理性的特点。然而房地产开发商并不理会这一点，而是继续潮水般地涌入这一领域。在现代，商业场所是产品成为消费品的媒介和平台。现代商业流通体系的构建，就如同建立一种现代商业的秩序。中国新兴的现代商业地产造城运动，就是这一建造商业新秩序的物质体现。——“SHOPPINGMALL”的幅射经济变量无论是哪一级城市，当其具有区域影响力的购物中心进入营运之后，就必须充分考虑到幅射经济圈的问题。目前，绝大多数的购物中心建立在城市中心地带。这一地段本身在人流和消费力上并不存在任何问题，存在问题的恰巧是适度超前的规模与传统商业相对封闭的消费结构之间的矛盾。因此,任何一类购物中心在建成营运之后，必须寻找开放型的消费支持。这是因为购物中心在规划设计时考虑到未来经济增长发展，必须在规模容量上适度超前，以满足面向未来的需要，适度超前的规模留下的空白，在相当一段时间内就由辐射经济来进行弥补。商圈这个理性的经济范围是多大呢？商业专家的解释是——1小时经济圈，就是距离购物中心一个小时车程内的消费人群，包括本市和外市。这个一小时经济圈为我们衡量一个购物中心的规划提供了一个重要的标准，当然，2000年的天河城广场对二小时、三小时经济圈的消费力都是有强大吸附力的，但到2010年时，这个经济圈的范围会发生变化。同样，当一个商业地产运营商在一个中心城市建设一个全新的购物中心时，在数年之内对周边数小时车程范围内的县市都有很强的辐射力，但这仅仅是数年之内的事，当经济发展到一定阶段时，则这个经济圈会缩小到一个符合人类消费心理的范围内。以广州天河城广场为例，目前在其消费结构中，来自珠三角地区的购买力占了相当大的份额，在节假日时更是如此。这一现像越发鼓舞了后来商业地产营运商的信心，以至于开发的商业项目规模越来越大，配套越来越多，同时也更富有内容，他们希望通过这些手段超越其先行者，同时也实现其对辐射经济圈最大可能的吸引。当这一幅射经济圈达到一定的程度时，就会进入一个饱和状态。同样以广州天河城广场为例，如果目前其来自珠江三角洲的消费支持占其消费总额的40%，那么当正佳广场正常运营之后，显而易见这一消费支持的力度会削弱。进一步来讲，如果珠三角的城市如佛山、中山、东莞等地都建有一个相应规模的购物中心，天河城广场就不得不面对来自珠三角地区消费支持进一步被削弱的事实。01.线状扩散2.圆心扩散3.雪花扩散■空间扩散分线状，圆心扩散和雪花扩散三种类型。郊区型购物中心在宏观人流上，就要面对这三种扩散人流的影响，任何一个郊区购物中心都要尊重人类扩散规律和心理习惯商圈综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。城市规模与商业地产在特大型城市，一般50万人口左右就可以形成一个颇具规模的商业中心，一个特大型城市，一般都有数个商业区。根据商业区的规模，同时可以设立一个或数个规模不等的现代购物中心。如北京,东部有CBD,东直门商圈,北部有亚运/奥运商圈,西部有西直门,金融街商圈,南部有崇文门商圈在大城市和中等城市也可以有一至两个商业中心，以贵州省都匀市为例，位于贫穷的西南地区，总人口40多万，城区人口20多万，2002年GDP为21亿元，社会消费品零售总额为7亿多元。社会消费品零售总额中的3亿元具有现代商业价值，则该市当前可以承受3万至5万平方米的实用商业面积。而这样的承受能力，开发实用面积为2万平方米左右的小型的购物中心是可行的。城市规模与商业地产考虑到全国地域的复杂性，在东南沿海地区甚至常住人口仅数万的小镇由于经济的发达和较多的外来人口也可以支持一个面积数万平方米的购物中心，因此理论上推算，全国在20万人口的，社会消费品零售总额在5亿元以上的城市，都可以开发建设面积在1万平方米以上的购物中心。在未来10年内，全国至少可以开发出600个以上具有商业存在可能性的购物中心，商业面积从一万至几十万不等。而在未来50年内，中国更可开发出数千个、上万个的购物中心，其中蕴藏的商业机会是极为巨大的。)城市规模与商业地产——人口增长与商业地产发展城市化的推进是商业地产发展的动力之源，而中国人口的增长又为商业地产的发展描绘了一幅令人振奋的发展蓝图。中国经济将在未来数十年内保持稳定的增长，人们生活水平要在本世纪中叶达到中等发达国家水平。与此同时，人口也将增长，其中相当部分将成为城市人口。社会消费的基础进一步扩大，“ShoppingMALL”的商业存在基础不断巩固加强。据官方统计，我国人口的峰值可能在本世纪50年代中期到来，峰值大约在16亿左右。也就是说，我国人口仍然要继续增长40年，估计净增加将近3亿人口。这个数据意味着，只要社会的消费力维持现在的水平，人口的增长就会带来社会消费基础的加大，商业地产的发展在中国至少有四十年的黄金时期。城市规模与商业地产•喜达屋国际酒店集团•（StarwoodHotels&ResortsWorldwide）•旗下主要细分品牌：•圣·瑞吉斯（St.Regis）•至尊精选（TheLuxuryCollection）•喜来登(Sheraton),•寰鼎（Westin）•福朋(FourPoints)•W饭店（WHotels）品牌定位与商业地产专题解析-商业业态的分类商业地产跨界组合“crossover”这个原本在时尚圈流行的词汇如今悄然在商业地产界风靡。万达与沃尔玛、首创与奥特莱斯、宝龙与横店影视……商业地产已开始与越来越多的业态玩起“混搭”。在人们还没来得及发表感叹之前，这些“最佳拍档”已经在宣告着一个新时代的来临。在一级城市的购物中心开发过程中，地段固然重要，但并不是唯一的、决定性的重要因素，更重要的是取决于规划设计和商业运营的因素。在一级城市有的商业地产项目即使所处的地段稍逊一些，也可以通过后天的商业运作来进行弥补。相反，如果项目开发的规模不大，在开发思路上只是沿袭着传统商业的套路，并未在总体商业特色上进行本质性的改变，实际结果只能是事与愿违。这正体现了低手做事，中手做市，高手做势的道理商业地产在一、二、三线城市的机遇与风险在内地的二、三级城市，购物中心同样也具有广阔的发展空间。在二级城市、三级城市，一座购物中心所面临的同质化竞争风险比一级城市要小得多。一座规模适宜的购物中心在建成后，将成为一座城市现代商业的代名词，这类商业物业一旦运营成功后在相当