设计中心-产品配置标准研发报告

中国海外发展有限公司住宅设计管理标准体系编号：住PZBZ-BZ-2010住宅产品配置标准中国海外发展有限公司规划设计中心二〇一〇年十月中海住宅产品配置标准研究2目录一、适用范围与依据....................................................................................31.1目的及适用范围.............................................................................31.2依据.................................................................................................31.3定义.................................................................................................3二、中海住宅产品配置标准........................................................................92.1中海住宅产品配置体系概要.........................................................92.2中海集合住宅产品配置标准.......................................................122.3中海别墅类住宅产品配置标准...................................................162.4中海住宅产品标准配置参考表...................................................192.5中海住宅产品户内功能及空间配置参考表...............................23三、中海住宅产品配置标准试行管理办法..............................................283.1中海住宅产品配置管理思路.......................................................283.2中海住宅产品配置评审流程.......................................................283.3中海住宅产品配置标准试行审批表...........................................29中海住宅产品配置标准研究3一、适用范围与依据1.1目的及适用范围通过住宅产品配置的管理，确保中海主力产品的基准品质与设计质量，同时推动高端产品的品质提升，增强产品的溢价能力与竞争力，从而提升中海整体品牌的高端形象与产品销售均价。中海地产各级设计管理人员，适用于项目产品策划、规划设计管理工作。1.2依据1.2.1中海住宅产品发展现状1.2.2中海若干项目数据分析1.2.3业界可比项目数据分析1.2.4其他行业产品配置可比情况研究1.3定义1.3.1什么是产品配置（引自MBA智库·百科）产品配置是指对预先定义的可配置产品的组件进行组合，并满足用户需求，最终得到一个用户满意的产品个体的过程，同时产品配置需要使用一定的产品配置方法并通过相应的产品配置系统来完成。产品配置管理实质就是广义的物料清单表(billofmaterial，BOM)管理，产品配置管理系统能够生成物料清单，并且能够依据用户指定的规则对产品结构进行配置。产品结构和产品配置紧密相关，是对产品信息进行组织和管理的形式。只有合理、有效地组织产品结构，才能使产品配置得以顺利进行。产品配置功能主要应用于计划下达（自制件计划和采购件计划），车间料单的生成等方面，是计划和生产组织的龙头。1.3.2房地产住宅产品结构及生产特性房地产住宅产品结构特点：组成部分包括住宅产品公共空间、户内空间两大中海住宅产品配置标准研究4部分，涵盖公共设施、立面物料、平面设计、设备要素、景观要素、装修要素等各子项，目前房地产住宅产品组成结构日趋稳定、分类日益清晰。房地产住宅产品生产特点：基于定位特定客户群的需求、项目特定因素的批量生产，类似于大规模定制-MassCustomization的生产模式。房地产住宅发展趋势：基于大规模、快速的深度开发，将房地产住宅产品设计及开发管理的焦点锁定在标准上，产品设计层面包括技术标准、配置标准，以及相应的管理标准。1.3.3什么是住宅产品配置标准（1）考量标准当我们讨论住宅产品是否配置某项内容时，应该有一个标准——是否能有利于提升产品品质？是否能让客户有幸福感？成本是否可控？高品质和幸福感是一种综合的评价——设计和功能的完整性、高质量材料和设备的运用、档次和品位的感受，都是高品质和幸福感的来源。例如：配备充足的停车位，是考虑功能的完整性；外立面材料选用进口石材，可以提升其观感的档次和品质；入户大堂空间配备适宜的面积和较高的层高，是因为入户大堂作为室内空间中重要的设计元素，能对客户产生刺激，同时满足必要的功能需求；等等。另一方面，功能空间的尺度更改也会带来一些不确定的因素，这些也是需要关注和解决的注意点。（2）定义与组成产品配置即交楼标准，是面向客户的产品定义，是支撑项目售价的关键因素，需整合项目定位、产品策划、成本盈利预测、成本控制等综合因素来确定。A）产品配置与产品结构：组成部分包括住宅产品公共空间、户内空间两大部分，涵盖公共设施、立面物料、平面设计、设备、景观、装修各要素。住宅产品配置构成公共部分户内部分产品公共配置产品户型配置产品立面配置产品设备配置产品景观配置产品装修配置中海住宅产品配置标准研究5产品配置品质敏感评估成本敏感评估客户敏感评估公共配置商务中心会所会所部分会所总面积高高高销售中心销售中心面积高高高公共运动场地室外活动室外泳池高较高高儿童游戏场地较高中较高其它功能空间较高中较高停车车位配比车位：户数高高高地下车位比例较高高较高公共大堂首层大堂层高（米）高较高高面积（平米）高较高高地下大堂层高（米）高端产品较高中较高面积（平米）中较高装修标准材料种类及规格、设备品牌及规格高较高高区内景观配套景观用地面积（平米）较高较高较高绿地率（%）软硬景设置、物料类型及规格、苗木种类及规格、水景设置高较高高立面配置物料配置外立面装饰工程标准层墙身材料及比例高高高近人尺度材料高较高高外立面门窗门窗高较高高栏杆工程栏杆高较高高百页空调百页较高中中保温外墙保温较高较高低屋面保温较高中低防水屋面防水较高中低产品配置品质敏感评估成本敏感评估客户敏感评估户型配置户外部位层高层高(m)高高高核心筒标准层单元户数较高低高梯户比（电梯数/层户数）较高较低高电梯厅较高低高过道（净宽）较高低较高户型配置户内基本特征居室房间数描述高低高客厅区域客厅开间（米）高低高客厅进深（米）较高低较高客厅阳台进深(m)较高低较高中海住宅产品配置标准研究6空间副休闲区（家庭厅、酒吧、钢琴等）对高端产品较高低较高客厅区域总面积较高低较高餐厅区域餐厅开间较高低较高餐厅面积中低中副餐厅（早餐厅、吧台等）对高端产品较高低较高主卧室区域主卧室居室开间高低高主卧室居室进深较高低较高主卧室独立衣帽间面积（平米）对高端产品较高低较高主卧室卫生间面积（平米）对高端产品较高低中主卧室玄关面积（平米）对高端产品较高低较高其他附加空间（书房、起居等）对高端产品较高低较高主卧室区域总面积较高低较高其他居室次主卧开间较高低较高次主卧进深中低中次主卧衣帽间（非独立区域不计）较低低较低次主卧卫生间较低低较低次卧一居室开间中低中次卧一衣帽间（非独立区域不计）较低低较低次卧一卫生间面积较低低较低次卧二居室开间中低中书房开间较低低较低服务用房入户玄关高低高厨房面积及配置较高低较高服务阳台进深较高低较高家庭成员用卫生间较高低较高客用公共用卫生间较高低较高工人房面积较高低较高户内交通走廊净宽对高端产品较低较高中海住宅产品配置标准研究7高设备平台面积（不含分体空调机位）对高端产品较高较低较高其他入户花园中较高较高户内花园较高较高较高露台中中较高设备配置品质敏感评估强电公共部分电梯关注品牌、型号、附加功能及内部专项装修较高室内部分户内配电箱容量配置标准高开关、插座关注对应功能空间设备设置的个数、设备的品牌较高强电室内部分插座、灯具较高室外部分开关较高弱电户内安全家居安防关注设备系统与品牌较高家居智能化较高公共区域一卡通较高较高较高视频监控关注设备系统较高视频监控较高周界防范系统较高电梯较高巡更系统较高背景音乐系统较高给排水部分户内给排水给水管（主管、立管）较高给水管（户内支管）较高室内排水管较高通风空调商务会所中央吸尘中户内新风系统低加热措施低B）产品配置与成本科目：基础工程（与结构方案关联性大，与项目档次基本无关联性）地下室工程（与结构方案关联性大，与项目档次关联性较小）中海住宅产品配置标准研究8塔楼工程（结构类型较刚性，主要在于屋面架构类型、结构含量上的控制以及赠送面积的控制上）建筑工程（与结构方案关联性大，与项目档次基本无关联性）防水工程、保温工程、防火门工程(与项目档次基本无关联性，做入户门的防火门除外)机电安装工程（系统配备及终端设备与项目档次关联性大）入户门工程（与项目档次关联性大）外立面门窗工程（与项目档次关联性大）外立面装饰工程（与项目档次关联性大）公共部位装饰工程、大堂装饰工程（与项目档次关联性大）安防工程（与项目档次关联性大）电梯工程（与项目档次关联性大）栏杆工程（与项目档次关联性大）给排水工程、电气工程直饮水工程、中水系统工程、其他工程（视必要性配备）通风、空调工程（与项目档次关联性大）燃气工程、消防工程、有线电视工程、电信工程、网络系统工程、白蚁防治工程（与项目档次基本无关联性）采暖工程（部分属地方性工程，部分地区该项目与档次关联度大）建筑物泛光照明工程（区别于小区照明系统工程，部分项目对档次有关联度）配套设施工程（刚性指标，仅商务休闲中心与项目档次关联性大）室外工程（景观工程、围墙工程与项目档次关联性大）C）产品配置与客户敏感度：按客户敏感度，产品配置分为看得见的、看不见的两大部分。“看得见的”：包括外立面装饰、景观绿化、入户大堂、门窗工程、电梯、入户门、栏杆、层高、公共部位装饰等。此部分客户敏感度高，对市场档次评估影响大、同时亦是成本控制的重点。“看不见的”：包括强弱电、给排水、通风空调、停车配比、公共配置、功中海住宅产品配置标准研究9能设置、空间尺度、保温防水等。此部分质量敏感度高、客户购买阶段敏感度不强，但是对产品使用档次评估影响大、对品牌的持续影响较大。1.3.4住宅产品配置的意义产品配置是面向客户的交楼标准，以各档次匹配的品质为导向，旨在建立大规模定制的系统，制定与各档次产品匹配的分类分级配置标准，以指导设计、保障品质。产品组成与品质、市场及客户需求、成本控制三大要素共同作用，界定了产品配置的结构与标准，产品配置体系在于构建产品品质、客户需求、成本控制的综合平衡。建立住宅产品客户、设计、生产信息集成的产品配置管理系统，为产品配置搭建常态的专项管理机制，同时利于有效整合产品的定位、设计与生产、销售，利于产品标准的贯彻与统一。二、中海住宅产品配置标准2.1中海住宅产品配置体系概要2.1.1中海住宅产品构成集合住宅多层、小高层、高层、超高层住宅别墅类住宅联排别墅、双拼别墅、独栋别墅2.1.2中海住宅产品配置分级集合住宅（UNIT）别墅类住宅（HOUSE）产品名称配置分级产品名称配置分级U-Ⅰ标准级H-Ⅰ舒适级U-Ⅱ舒适级H-Ⅱ豪华级U-Ⅲ豪华级H-Ⅲ顶级U-Ⅳ顶级中海住宅产品配置标准研究102.1.3中海住宅产品配置分级原则配置分级对应产品档次定位（同时参考地域差异、售价、利润率等因素进行调整）标准级中档舒适级中高档豪华