汇博行――社区商业投资

0Capabilities社区商业投资讲座北京汇博行商业地产服务机构潘好龙2011年04月中国·北京1第1页社区商业投资讲座提纲一、新政下商业地产的投资机会二、关于投资三、关于社区与社区商业四、社区商铺投资的特点五、内部收益率（IRR）比较投资案例2第2页社区商业投资讲座“国八条”以及“京十五条”细则出台以后，伴随着中国人民银行紧缩的货币政策，目前住宅投资和投机市场受到遏制，价格上涨势头得到控制，成交量大幅萎缩。同时，开发商从2010年开始大举进军商业房地产，一起很少介入商业房地产开发的万科、保利、华润、恒大、金地等知名的大型房地产企业纷纷进入商业房地产；从2010年下半年开始，中国平安、中国人寿等保险机构投资大型商业办公楼物业，沉寂多年的商业物业正出现旺销的势头。不论是投资专家还是媒体，普遍认为商铺即将迎来迎来新的投资机会，甚至认为从2011年开始将进入商业房地产的时代。汇博行作为专业商业房地产投资、顾问、营销、管理机构，其观点：一新政下商业地产的投资机会3第3页社区商业投资讲座一新政下商业地产的投资机会1.政策是积极支持商业地产发展从2010年以来国务院、北京市以及相关部门楼市调控的主要政策：2010年1月10国十一条2010年4月17日新国十条2010年4月30日北京细则2010年9月5日保险资金投资不动产2010年9月25日国五条2010年12月1日北京预收款监管2011年1月27日国八条2011年2月16日京十五条细则……4第4页社区商业投资讲座一新政下商业地产的投资机会2.商业物业存量大幅度下降，价格出现一定的上涨。据北京市房地产交易网的统计数据，2009年住宅价格上涨了29%，而商铺只上涨了不到1%。2010年住宅价格上涨了13%，同期商铺价格上涨只有4.5%。北京房地产价格涨幅（2006-2009）7375135551066115152116481655413224168570200040006000800010000120001400016000180002006年2007年2008年2009年住宅商业5第5页社区商业投资讲座020000004000000600000080000001000000012000000可售期房商业面积可售现房商业面积现房项目商业面积可售期房商业面积4219632373731633302462939551278567623049721956204可售现房商业面积1901115320160941380554448033426241742269204225536现房项目商业面积2937157540622875164609153867946571210258256104128412006年2007年2008年2009年2010.5.202011.1.92011.4.6北京房地产交易网近6年商铺面积供应情况（2006-2011.4.6）㎡由于商铺和住宅的倒挂，开发商拿商业用地的热情从2007年开始大幅下降，甚至“商改住”，可以看出可售期房面积在逐年减少，在2010年5月份调控开始维持在280万左右，从2010年下半年开始消化了约80多万平米；可售现房从2009年开始一直在高位徘徊，连续3年在420万平米。6第6页社区商业投资讲座3.住宅和商铺作为房产投资的最主要两个品种，住宅的泡沫已经非常之大，商铺办公楼物业机会显现。从简单的租售比看，住宅的租售比1：500-600之间；而商铺和写字楼租售比在1：150-220之间。通过月租金与售价之间的比值可以用简单的方式得出结论。（以华纺90平米两居月租金4000元，二手房在28000元计算；商铺周边租金日租金6元，均价30000元计算，90平米售价在33000元。）一新政下商业地产的投资机会4500元28000*90华纺住宅租售比156016200元33000*90华纺商业租售比11837第7页社区商业投资讲座4.通货膨胀的预期。在全球性金融危机爆发后，美联储宽松的货币政策之后开始全球性通货膨胀，国内在“保增长，促内需”政策下导致以住宅资产暴涨以及新一轮通货膨胀，在一个负利率时代，对于手头握有大量现金的投资人如何抵御通货膨胀是难题。最近国家将金融机构存款准备金率上调到历史的最高位，并且在年内两次加息，解决流动性过剩，物价上涨的势态。一新政下商业地产的投资机会4.45.14.97.16.47.24.94.63.63.53.32.93.12.82.46.85.96.65.96.154.34.34.80123456782010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.12010.112010.12.2011.12011.2CPIPPI2010年3月到2011年2月CPI和PPI指数情况8第8页社区商业投资讲座3.333.63.874.144.143.873.62.522.52.7533.256.847.027.297.477.26.936.665.585.315.566.066.3101234567807.7.2107.8.2207.9.1507.12.2108.9.1608.10.908.10.3008.11.2708.12.2310.12.2611.2.911.4.6存款利率贷款利率存款利率与贷款利率情况（%）9第9页社区商业投资讲座16.517.519.51918.51815.5161717.52019.51918.5171615.5161515.51616.51717.51818.51919.52020.52108.9.2508.12.0508.12.2510.1.1810.5.1010.12.2011.1.2011.2.2411.3.25调整前调整后存款准备金率调整前与调整后对比图表（%）10第10页社区商业投资讲座5.从老百姓可以选择投资产品看。主要是房产（住宅、写字楼、商铺）、股票（基金）、黄金。股市持续低迷（最近由于楼市低迷撤离的资金进入股市，市场有所好转）、黄金价格更是达到历史最高点，房产住宅泡沫已经比较大。对于普通大众目前可投资只有商铺和写字楼。一新政下商业地产的投资机会11第11页社区商业投资讲座二关于投资1、投资的概念一般性的理解为投入资金以获取回报或利润;这是一项资本支出，资本支出应该能在未来创造收入或利润;投资也是当前消费的一种替代选择，使用可利用资金创造未来收益。什么是投资?12第12页社区商业投资讲座二关于投资1、投资的概念他第一次将投资和投机区别开来，他对投资的的定义：“投资是一种通过认真分析研究，有指望保本并能获得满意收益的行为。不满足这些条件的行为就被称为投机。”——本杰明·格雷厄姆（华尔街的教父、巴菲特老师）格雷厄姆总结的特征：在你进行一项投资活动时，要对该公司及其基础业务的稳妥性进行彻底的分析；你必须细心保护自己，以免受重大的损失；你只能期望获得“适当”的业绩，不要期望过高13第13页社区商业投资讲座流动性财务杠杆管理税收影响持有期价格的变化现金流与投资者行为投资者偏好风险投资特征2、投资的特征二关于投资14第14页社区商业投资讲座风险①购买商铺投资需要一定数量的资金，因为实现投资项目收益的最大化需要一段时间，房地产投资可能给投资者带来一些特殊的风险；②由于市场因素的变化，导致商铺的空置等带来风险；③租户的流失、租金收益降低等减少现金流并增加维持未产生收入时期银行还款所带来的风险；④许多外部因素的影响，如市场上新的竞争性物业的出现；⑤税收提高、银行贷款利率的提高导致带来的净收入的降低；⑥相关政策或新出台的法规等（如2003年北京市工商局出台住宅底商不允许餐饮、网吧游戏厅、KTV、洗浴以及生产加工制造等5种业态的经营）15第15页社区商业投资讲座流动性商业房地产被认为是一项流动性差的投资。一是相对应住宅的投资群体，这个投资群体相对比较少；二是销售渠道单一，住宅二手房中介门店多如牛毛，商铺二手房中介公司非常少；三是价格和价值判断的难度比较大，虽然最主要通过租金测算回报率，但是租金差距比较大，而且大多啥商铺的租约相对较长，衡量比较困难；四是税负比较高。16第16页社区商业投资讲座财务杠杆有效的利用借贷会增加房地产的收益，如果有合理的租金回报商铺是利用财务杠杠比较好的投资品种，减少了初始投资；目前对商铺以及写字楼物业贷款利率上浮10%，首付款比例50%，贷款年限最长10年的政策以前属于较为严厉的财务杠杆政策，但是现在基本和二套房政策持平，这对于商业物业来讲是一个利好；2011年4月6日存贷款利率的再一次上调，对整体房产投资市场又将是一个打击，另一方面对那些手头有良好现金流的投资者来说，又将是利用金融杠杆在商业地产掘金的好时机。17第17页社区商业投资讲座管理目前商铺投资的方向主要是有独立门面的底商，其最受投资人欢迎的主要因素是管理在其中作用对长期收益影响比较小；对大型购物中心或出售产权的室内商铺如果缺乏管理，风险是非常大，这将是致命的投资风险；对广大的中小型商铺投资者这种类型的商铺绝对不能投资，社区商铺或者具有独立门面的写字楼、住宅底商、裙房以及商业街也许是唯一的投资方向；对未来中国商铺投资市场，管理在其中将发挥重要的作用18第18页社区商业投资讲座税收影响目前许多投资人还没有纳税的意识，随着政府税收监管力度加大，税收将对投资市场造成较大影响；2004年开始，6税1费合并房产税有利于规范商铺的投资市场；目前各地对房地产投资出租税收政策有较大的不同；目前北京市执行的个人投资商铺出租后税收，月租金在5000元以下按照7%征收，月租金在5000元以上按照12%收取；商铺办公楼再出售时税金分别是：1、营业税：税率5.5%不看年限和面积，提供发票差额征收，不提供发票全额征收。2、个人所得税：税率20%，提供发票按差额20%征收，不提供发票按全额20%征收。3、土地增值税：提供发票按四级累进税率征收，不提供发票按全额20%征收。4、契税：税率3%5、印花税：税率买卖双方各0.05%6、产权转移登记费：555元19第19页社区商业投资讲座持有期商铺投资者需要调整其商铺经营，使之租金收益最大化，这需要一个持有期，合意的持有期可能比预期的要长或更短；商铺投资缺点租约相对较长，基本在5-10年，租金递增幅度基本在3-5%每2-3年，如果在租约期有租金大幅度上涨的空间，不利于调整租金；租户租赁的时间长短也会延长或缩短持有期，因为物业的价值同其产生的收入直接相关。20第20页社区商业投资讲座价值的变化外部因素对商铺投资价值的影响往往更大，如道路开通、地铁公共交通影响等积极外部因素；高架桥、栅栏等消极因素大幅影响投资价值；商铺的价值最重要的影响因素是租金收益，通过资本化率直接得到物业的真实价值；贷款利率的上下波动、物业的空置率水平、租金高低等这是影响物业价值的重要因素；税法的变化也会影响价值；商圈的变化对物业价值影响也比较大；竞争性物业或替代性物业对商铺价值也将产生影响。21第21页社区商业投资讲座现金流与投资者行为商业房地产投资者的基本动机就是从投资的物业中获得未来的现金流，在具体出租时会比较几个投资项目和它们的现金流情况，然后从中选择最佳投资，但这并不像说起来那么容易调查和取得相应的数据资料；不同物业所要求的初始投资不同，投资回报的时间结构不同，回报的金额也不同。因为这些变量的存在，投资的比较不可能简单明了；投资人对经济发展的预期、政策等也会导致投资行为的不同；最理想的投资应该同类型物业不同项目之间进行比较投资。（如商铺与商铺之间、写字楼与写字楼之间的比较）22第22页社区商业投资讲座投资者偏好最低的初始投资：希望投资的首付比例最低最高的定期现金流：定期的租金收益最高最早的现金流：早收租金比晚收租金要好最高的销售收益：出售商铺时希望得到最高的销售收益23第23页社区商业投资讲座1、关于社区著名的社会学家芭芭拉·菲利普斯解释：拥有自然地域的群体；拥有共同特征的群体；聚集在一起并有共同特