汇坚五金机电城二期营销推广方案

财富公寓，财富为您而来！打造汇坚国际二期财富计划！财富公寓——无锡市区稀缺全功能挑高精装公寓导读：1、局势分析2、内在分析3、客群分析4、广告计划5、销售策略6、销售团队2011房地产政策年，商业地产面临的机遇或是挑战：一、市场局势分析1）政策解读现就国家推出的新国八条中关于房产税、住宅房贷及限购政策进行解读，同时对项目可能产生的影响做以下简析：（一）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。分析解读：首先：营业税增加，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨。将明显遏制过度炒作。其次：对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。第三：加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。第四：严格执行个人转让房地产所得税征收政策。（二）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍首先：调控再次加强对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到4成，有效的抑制了投机购房，而且避免了金融机构的风险。其次：在价格上涨过快的城市，严格制定买楼的政策。实施更加严格的信贷政策。在目前全国已经有近30个城市落实执行限购政策。预计限购政策将继续收紧。而且信贷政策也将更趋严格。第三：预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。（三）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。分析：全国性的严格限购，家庭已有2套以上的不得再买房，严格原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；综上所述：1）本次国八条可以看到国家对住宅房，特别是二套房及投资住宅的打击力度空前的强大，在楼市调控的作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下，叠加效应逐渐明显。前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年更加收紧。预计住宅市场将在今年出现明显的淡季。2）新国八条打压下，商用性质公寓业地产成新的投资热点，随着住宅投资的打压，流动性投资需要寻找一个出口，而在这种情况下，不受限购及限贷影响的商业性地产成为时下最热门的投资保值产品；二、财富公寓的内在分析1）、优势1、地段优势：汇坚国际财富公寓雄踞锡澄崇安商圈，火车站北广场中心位置，地处无锡成熟的通江物流园区内，北拥锡通物流园，南临广瑞路，西靠通江达到，3公里范围之外，15分钟生活圈内，中山路各项配套即可享受，交通便捷，随心所欲。2、交通优势：新312国道、通江大道、沪宁高速、火车站近在咫尺，财富通道让您对接国际商务通道，轻松坐享财富人生。3、产业优势：汇坚国际财富公寓所处的汇坚国际五金机电城，位于无锡通江物流园区，建筑面积15万平米，投资5亿元人民币，是全新打造的具有中国第五代专业市场特点的五金机电批发零售大市场。拥有舒适、完备的办公空间和商务配套，与国际接轨的办公模式，提供创业、创新、创造的“三创”企业平台，为企业提供商务办公、商务发展的完美服务。4、精装修优势：为您提供多种精装套餐服务，免去您装修的烦恼，轻松拎包入住。5、大空间、低总价：46平米挑高精装公寓，层高4.6米，买一层得二层，总价35万起，轻松当房东。6、稀缺产品：汇坚国际财富公寓，填补了区域商务配套的空白，引领通江物流园区商业配套的全面升级，随着火车北广场建设和使用，大大加快城市的北拓的步伐，优越的地理条件、四通八达的交通网络，必将成就汇坚国际财富公寓的核心商务地位。7、一期商铺全面经营，产业链条初具规模：随着一期商铺及公寓的交付使用，100多家五金品牌商家系数入驻，旺市已成型。结论：汇坚国际二期如何能够延续一期热销传奇，广告定位及推广主题将起到至关重要的作用：1、定位：满足投资者的财富保值、增值产品；满足自住者的生活配套需求；满足办公者的全面商务服务。锡城市区稀缺全功能挑高精装公寓2、引导：通江物流园区商贾云集，投资、自主、办公需求旺盛，该区域的小户型物业已成为新政时代投资的稀缺产品，升值潜力巨大！3、理念1：财富公寓，新政时代投资热宠。4、理念2：4.6米全功能挑高精装公寓，买一得二、百变空间、随心所欲。5、理念3：投资、自主、办公，一屋三用，总价35万起，轻松当房东。以上需要通过媒介渠道传播引导。三、谁来购买财富公寓？（1）、第一目标群——投资买家分析投资买家一般不受地域限制，主要看重投资产品的地段、交通、停车、环境、办公、配套设施、高档以及汇坚国际的综合优势对土地价值的提升力度，以投资作为财富积累的方式，稳定赚取房屋租金并期待房价升值。功能之外的地块稀缺性、区域内高档精装修公寓的优势和城北区商业和产业发展潜力及预期的投资效益成为投资者青睐汇坚的重要因素。特征：l投资小，回报稳定l以租金还贷l地段好l有升值潜力诉求重点：投资买家将占总的销售比例的80%左右。广告诉求表达：汇坚国际财富公寓，以小博大市区全功能挑高精装公寓，总价35万起！小户型、低总价，轻松做房东！（2）、第二目标群——自主客群分析1、创业过渡型特征：l长期在无锡做生意1要求总价低l地段好，离工作地点近l生活配套齐全l拎包入住，无装修烦恼诉求重点：财富公寓——46平米全功能挑高精装公寓1、产品细化、优越，考虑周到，能满足不同层次人的需求，服务全面。2、强势的市场广告投入。不断强化产品的价值。3、具有创意的广告策划。针对以上如何寻找有效的广告渠道？除了常规的广告以外，建议强化对周边市场的派单及直销，激发该部分人群的购物需求，全面挖掘潜在客群！（3）第三目标群——办公型买家分析：客群特征：l提升公司形象、提高公司地位的买家l改善办公环境的二次置业l资金实力较为雄厚l文化层次较高，且有干大事业的决心与毅力l以脑力劳动为主，规模不大，人员不多l用办公环境来提升自己公司的形象力，提升商业往来中的信誉度l在价格认定上比较宽松l在物业管理、商务配套的服务态度上，比较苛刻l购买行为较为理智，会综合考虑各方面因素，但一旦认准后，会立即付诸行动；诉求重点：l财富公寓——依托汇坚国际强大的产业基础，营造最具产业价值的办公环境！l财富公寓——填补了区域商务配套的空白，引领者通江物流园区商业配套的全面升级。四、广告推广主题及阶段：从广告基本原理分析，产品利益点构成目标受众的吸引力，即产品能给买家什么样的实用利益。该利益点可以是产品本身的功能利益，也可以是时尚、品位、显贵、服务内涵、区域规划能力、投资收益等附加价值。鉴于对财富公寓潜在客户的分析，财富公寓在推广宣传时，应着重强调产品的功能、特性、精装、商务配套、投资收益、升值潜力等。l汇坚国际财富公寓，财富为您而来（形象推广）l“财”高八斗，自然抢手（形象推广）l利好政策，轻松掌“财”（形象推广）l别“装”了，只爱财富（装修介绍）l财富公寓——以小搏大财富公寓总价35万起，即可拥有一个市区全功能挑高精装修公寓！（销售需求）l租金＞月供，坐享其“财”（投资需求）1分秒商机，急速升“财”（办公需求）广告方式及媒体计划：传播的核心主要表现在：将项目核心竞争优势美观、清晰、准确的传达给目标对象，产生鲜明印象；在具体操作上，注意掌握节奏，配合营销创造快速的销售成绩；在传播中形成项目统一、明确并具有延展性的广告风格。一个成功的宣传推广，应整合运用广告、公关、事件营销、POP、促销、DM等手段，全方位立体传播。1、报纸以江南晚报为投放主要阵地，部分重要节点配合现代快报。2、户外广告在项目周边要地段发布项目广告，抢占户外征地，宣传项目信息；3、网络广告：随着信息化时代的到来，网络广告已经成为一个重要的广告宣传通路，在几大地产门户网络发布销售信息，如SOUFUN、益房等4、短信配合项目重要销售节点和活动节点，发布项目销售信息。5、直销派单：针对周边大型钢材市场、物流基地等进行全覆盖的直销派单工作，挖掘潜在客群。6、电台随着私人汽车的全面普及，电台成为对有车一族的重要宣传通路以上广告要点：1、形象树立。需要树立一个高端产品的形象。2、频繁度。以不同方式，不断出现在消费者面前，形成关注。3、事件营销。事件的传播力比较强。4、内容的吸引力。与销售方案结合。5、覆盖率广泛，形式组合。推广预算：项目总销的2%2个亿*2%=400万销售策略：如何把握销售节奏？略销售准备：1、现场样板房及看房通道2、销售道具3、广告的设计及推广4、客户登记5、销售培训6、开盘准备7、沙盘制作8、售楼处包装及项目导视系统五、营销策略针对财富公寓所针对购买群体的需求形态、特征、心理，制定相应的推售单位策略、户型策略、价格策略、付款方式策略、促销策略、广告策略，做到“集中兵力，直击目标消费群体”。六、销售团队销售团队架构销售培训计划