新黄岛区域市场报告

新黄岛·区域市场报告单鹏飞目录1234新黄岛区概览社会经济运行情况新黄岛商品房市场分析西海岸板块展望第一部分新黄岛区概览1.1区位青岛西海岸位于胶州湾西畔，由原开发区和原胶南市（下述“西海岸”之数据均为胶南市及开发区之和）组成，环境优美，风景秀丽，与青岛市区隔海相望。伴随青岛市“拥湾发展”战略的确立，青岛城市经济重心逐步开始向西海岸转移；目前已成为产业高度集中、商贸活动频繁的现代化生态城区。2011年7月，南隧北桥成功通车，标志着西海岸城市建设全面融入了大青岛的发展格局中。1.2发展历程新黄岛发展阶段1984年10月20日，国务院正式批准青岛经济技术开发区，成为首批14个国家级经济技术开发区之一，开启了青岛西海岸发展的序幕。2001年，青岛市委、市政府做出了“挺进西海岸，构建青岛新的经济发展中心”的战略决策，并将港口“西移”作为关键步骤先行实施后，带动西海岸尤其是开发区城市建设进入快车道。2006年，连通青黄的“南隧北桥”工程开工，刺激了西海岸房地产的迅速发展；2008年，青岛市“环湾保护、拥湾发展”概念规划出台，确立了青岛建设环湾型城市框架；2009年，山东省政府与国家交通运输部联合批复了青岛港董家口港区总体规划；2011年1月，国务院正式批复山东半岛蓝色经济区发展规划，并适时调整青岛西海岸行政区划；2011年7月，海底隧道、跨海大桥成功通车，缩短了两地的空间距离，西海岸进入与市区同步发展的新纪元。2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与原胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围之内（市北区与四方区合并成立新市北区，黄岛与胶南合并成立新黄岛区）。第二部分社会经济运行情况2.1新黄岛GDP状况西海岸与青岛市GDP对比示意图01000200030004000500060007000200520062007200820092010201120.00%21.00%22.00%23.00%24.00%25.00%26.00%27.00%28.00%西海岸青岛市比重西海岸GDP近年来增长迅猛，2011年GDP相比2005年劲增2.7倍，并且在青岛市的比重不断增加，6年提高了4.38%，占青岛全市的四分之一还多，进一步稳固了西海岸经济重心的地位。2012年，西海岸经济新区规划出炉，将进一步加快西海岸经济的腾飞。2.1新黄岛GDP状况西海岸GDP总量在青岛市名列前茅，开发区凭借炼油、造船、汽车、家电、化工等产业集群，位列排行榜第一；胶南市位列第五，预计在未来几年内董家口港的建设及蓝色经济区的建设成型，胶南市的综合实力将进一步提升。2.2新黄岛经济产业结构西海岸产业结构不断优化，作为临港产业区及经济技术开发区，海尔、海信、澳柯玛、北船重工、武船重工、上汽通用五菱、中石化大炼油、丽东化工、前湾港、双星轮胎等大型工业企业决定了生产制造业是本区域的支柱产业，产业结构呈现出“二、三、一”结构；2005年以来随着西海岸的加快建设，第一产业不断减少，房地产业、商业服务业迅速发展，一定程度上促进了本区域产业结构的不断优化。2.3新黄岛房地产投资比重西海岸房地产投资占固定资产投资示意图8.23%10.46%11.19%8.98%11.09%11.78%01002003004005006007008002005200620072008200920100.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%房地产投资（亿元）固定资产投资（亿元）占比（%）西海岸房地产市场自2005年开始大规模开发，房地产投资额及占固定资产总投资的比重逐年上涨，2008年受经济及政策影响增速减缓，至2009年国家政策利好后投资额大幅增长，但由于西海岸其它产业投资同样巨大，因此房地产投资份额占比不明显。2.4城市功能规划2.4.1青岛市对新黄岛的规划定位规划背景：2012年1月10日青岛市人大常委扩大会议，对西海岸经济新区进行深入探讨并原则性通过，未来几年里青岛将重点打造西海岸经济新区，使其成为青岛新的区域增长极。规划区域：西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，规划期为2011年至2020年。规划定位：西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。规划支持：2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围。2.4.2西海岸产业结构规划2.4城市功能规划为支撑城市建设，西海岸经济新区最终形成了极建“一核港,九湾六区”的空间开发格局。一核：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。双港：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。九湾：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。六区：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。2.4城市功能规划2.4.3西海岸经济新区交通规划西海岸现有交通便捷，但为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。现状交通：西海岸道路交通便捷，特别是“南隧北桥”的通车大大缩短了与青岛市区之间的距离。除此之外，G204、疏港高速、济青高速、环胶州湾高速、青兰高速、滨海大道和S329贯通全境，高速公路、等级公路密度居山东省同等城市前列。交通规划：推进青连铁路建设、规划建设薛家岛至团岛地铁初步确定为地铁M1号线），推进第二条海底隧道建设。枢纽规划：建设以快速路、城市轨道交通为主体的交通网；建设薛家岛旅游汽车站公交停车场，黄河路、科技大学、金沙滩公交枢纽站等，加快西海岸公共交通一体化进程。第三部分新黄岛商品房市场分析3.1新黄岛总体市场表现3.1.1新黄岛新房存量分析（数据截至2013年4月底）截止2013年4月底，青岛市约有存量住宅104364套，西海岸新房存量超过全市四分之一。本区域长期来新房持续处于高位，尤其是黄岛长期保持全市新房存量第一的位置，居高不下存量，胶南位居新房存量第二，紧随黄岛后。西海岸两地总和已超过3万套，远超其它区域，达到历史新高水平。3.1新黄岛总体市场表现3.1.2西海岸新房成交分析（数据来源网上房地产，原胶南、黄岛作为一个区统计）西海岸楼市，成交走向与青岛楼市一样，经历了从冰封到解冻走高并且年终翘尾，年终翘尾除受市场回暖的影响外，更受胶南黄岛合区以及原胶南房屋维修基金的征收的影响，使得西海岸楼市上演岁末疯狂，成交翻倍增长。另外，今年一季度以来，尤其是3月份借搭“新国五条”政策末班车效应，也取得了不错的成交，区域市场持续回暖。3.1新黄岛总体市场表现3.1.3西海岸新房成交分析存量面积平均面积12年累计成交12年累计成交12年月均去化去化周期（m2）（m2）（套）（m2）（m2）（个月）市南区3291481634146.3181726066721722.2522市北区6276772652123.1470757976548313.7516四方区452439905488.2858068084156736.757李沧区5293629005118.8147151361391113449.255崂山区4000547077136.8423947452539543.7514城阳区114821378269120130911364598113716.512开发区160461706663106.4899884476670397.1624即墨市122631411410115988610145528454617胶州市141311648624116.7134761385864115488.6614胶南市158211684601106.5158301613197134433.0813平度市4632466166100.6482647109934258.2514莱西市541750081192.5414336669230557.6616高新区1188154519130703926927724.3320区域存量套数（套）原胶南、黄岛一直是市场存量的重灾区，其中开发区去化周期最长，长达24个月，居于第二位的是市南市，去化周期长达22个月，而胶南去化周期为13个月，胶南去化周期与全市的平均去化周期基本持平，开发区去化压力大于胶南市。（数据截至2013年4月底）3.2西海岸分区分析——开发区各板块划分3.2西海岸分区分析——开发区各板块划分3.2.1薛家岛—安子板块本板块为省级旅游度假区，拥有金沙滩、银沙滩、石雀滩等旅游及海景资源，经滨海大道直通青黄海底隧道，进出青岛市区便利，主打风景度假区、海景资源和海底隧道等卖点。同时薛家岛—安子板块是开发区政府规划的中央居住区，包括安子片区集中改造和石雀滩片区集中改造，本板块是开发区房地产开发最为集中的区域。代表楼盘有紫檀山、青岛印象金沙滩、英伦海、金沙滩壹号等为代表的高端项目，多分布在滨海大道以南，高层价格约12000-16000元/m2；海尔山海湾、金泽儒家、海信凤凰金岸、中冶爱彼岸等为代表的刚需及首改型产品，多分布在滨海大道以北，以高层为主，价格约7500-10000元/m2。3.2西海岸分区分析——开发区各板块划分3.2.2唐岛湾板块本板块为开发区的政治、经济、文化中心，是青岛市“十二五”规划重点建设的西海岸中央商务区，汇聚了大量的商务写字楼及佳世客、麦凯乐、家佳源、利群等大型的购物场所，配套设施完善。本区域集中了开发区的主要高端项目，包括海上嘉年华、上实海上湾（海上游艇会）等项目。以高层为主，集中在14000-18000元/m2，价格相对较高，面积设计偏大，100m2以下刚需产品设计较少，主要面向改善及再改的高端客户。项目卖点主要集中在唐岛湾、海景、商业中心等，代表楼盘有海上嘉年华、上实海上湾、瑞源名嘉汇等。3.2西海岸分区分析——开发区各板块划分3.2.3中心城区板块本板块为开发区较早开发区域，成熟度较高。板块内香江路是开发区最早的商业、金融中心，是开发区人气最为旺盛的商业步行街，第一人民医院、西海岸医疗中心、第四中学等分布其中，配套完善。本区域房地产开发较为分散，分布于区域周边，价格及品质相差较大。板块中心至江山南路价格约8500-10000元/m2，北部保税区附近及西部边缘靠近海尔大道区域价格相对较低，价格约7000-8200元/m2。无优秀景观资源和大型规划，因此本区域项目卖点多以自身产品及园林风格为主，代表楼盘有海德公园一号、秀兰禧悦山、鑫汇国际等。3.3西海岸分区分析——胶南市各板块划分3.3.1老城区板块3.3西海岸分区分析——胶南市各板块划分老城区板块位于胶南区域的中部位置，作为胶南的老城区，这一居住板块有着其它板块不可比拟的本地固有人气和消费支撑力，经过长久的发展也形成了方便生活的商业圈。老城区房地产发展的主要形式是进行旧城改造，2011年仅“两改”项目即达24个，老城区的新建项目较为分散，大型开发商较少，社区品质一般，体量普遍偏小，无特别的景观资源作为卖点。西南部项目较多，以高层为主，价格约8000元/m2，边缘地带价格约6000-6500元/m2，代表项目有天一畔城、银盛泰·星河城等。3.3.2东部新城板块3.3西海岸分区分析——胶南市各板块划分“水城”是本板块的代名词，近年来，随着市政府进驻及“水云边城”规划的提出，吸引了保利、世茂、今典、卓越等大量开发商投资开发建设，东部新城业已成为胶南房地产