荣盛酒店工程质量管理办法(试行)

荣盛房地产发展股份有限公司荣盛商业项目工程质量管理办法荣盛房地产发展股份有限公司二〇一二年三月荣盛房地产发展股份有限公司第2页共34页目录第一章总则………...………………………………………….3第二章释义………...………………………………………….3第三章质量控制体系……………………………………………..4第四章管理措施…………………………………………………6第一节设计管理……………………………………………..6第二节施工过程管理………………………………………..9第三节竣工验收及移交管理…………....…………….……14第四节奖罚措施………………….…………………….……16第五章附则............…………………………………………....19附件：附件一一级项目分类附件二工程移交资料清单附件三材料进场验收单荣盛房地产发展股份有限公司第3页共34页第一章总则第一条为了加强公司对公司自营、自管类大型公建项目开发建设过程中的质量管理力度，规范相关管理行为，明确管理目标及管理范畴，完善管理流程，提升最终的建造品质，特制订本《荣盛商业项目工程质量管理办法》（以下简称“《办法》”）。第二条本《办法》将明确公司设计营建部、建设项目部、运营方在项目建设中的管理范围、权限、标准及职责。加强运营方的工程参与力度，实现项目营建综合目标。第三条本《办法》包括总则、释义、质量控制体系、管理措施、附则等五个章节及附件。第四条本《办法》适用于公司自营自管类公建项目建设全过程。第二章释义第五条建设项目部（以下简称项目部）根据公司管理需要，由地产总公司或有承建职责的分子公司组建成立的为项目建设负有直接管理职责的专属团队，公司内部称为项目部，是项目建设的责任主体。第六条运营方工程部作为运营方现场代表，把控项目建造品质，现场管理的侧重点为使用功能、运营效果及后期运营能耗控制、末端点位的合理性等方面。对于二级项目，运营方工程部配合参与质量控制。第七条管理公司工程部作为运营方工程部的上级职能管理部门，对运营方工程部上报的工程情况汇报予以审核、批复、协调处理、备案管理，并对现场质量荣盛房地产发展股份有限公司第4页共34页监督结果进行审查，对工程质量及进度情况进行抽查，对质量问题进行提报及跟踪处理。第八条设计营建部（以下简称营建部）负责把控项目设计和建设进度、质量的部门，全程协调裁判项目部和运营方工作。第九条本着提高效率的目的，将验收和检查的项目按照责任主体、工作层级等划分为两级：一级项目此级别项目属重点分项工程，侧重使用功能的把控。是运营方工程部协助项目部管理的工作重点，此类项目发生问题将导致商业项目的重要的功能缺陷和质量缺陷。该级别项目验收时，运营方工程部必须参加并签署验收意见。在相关工程款支付过程中参与审批意见，不合格不予支付工程款。二级项目除一级项目以外的均为二级项目。此级别项目属项目部和监理单位主控项目，项目部要监督监理单位按国家验收标准控制分部分项工程过程质量。（对一、二级项目详细说明及列项见后附《一级项目分类》：附件一）第三章质量控制体系第十条公司通过营建部、运营方、分子公司及项目部三级进行质量监督控制。管理架构如下：荣盛房地产发展股份有限公司第5页共34页地产总公司营建部第十一条营建部为总体的业务协调部门。运营方从运营角度把控质量，侧重使用功能和运营效果；建设方侧重项目实体建设中的进度、成本、质量、安全管理。第十二条设计阶段营建部负责组织设计任务书、设计方案的确定，保证方案的细化和深化的同时符合经营要求、预算控制要求、现场施工要求。负责组织各需求方方案与图纸会审，统一汇总反馈意见到设计单位落实整改。运营方在方案审核阶段要对所有图纸方案中的功能合理性予以审核。根据项目定位确定业态配比。并据此优化动线，在满足建筑规范前提下符合经营要求。建设方在设计阶段要充分参与图纸审核工作，从可实现性、经济性等方面将意见及时反馈到营建部，并负责对常规问题及技术难点负责攻克解决。第十三条施工阶段建设方运营方管理公司工程部分公司项目部运营方工程部荣盛房地产发展股份有限公司第6页共34页营建部负责对建设过程中的工程实体质量、进度进行定期或不定期巡检，并配合公司质量管理部定期对各在建商业项目的工程巡检，对运营方监督结果进行审查，对各方反馈问题予以评判，协调项目部按照公司要求落实。营建部有权核实问题，协调处理，对确凿问题有权下发书面通知责令整改。经营建部核实的严重问题，提请相关领导审批后，可下发停工令，但审批与核实时间不超过48小时，停工时间不超过一星期。如整改有效，已不影响后续工程施工，营建部将下发复工令。如需继续整改，应在前次停工令结束前一天再次下发停工令，对整改不利造成工程延误或经济损失的由营建部将具体情况报品质管理部，并在公司生产系统季度述职中于以体现。管理公司工程部监督检查运营方工程部工作，使其按公司要求执行检查并上报日志，及时反馈。运营方工程部的现场建议向管理公司工程部、营建部依次提出申请，经审定后予以实施。项目部组织监理单位控制过程施工细节，把控分部分项工程的各验收节点，按国家现行质量验评标准进行验收。施工过程中项目部主导现场的优化设计工作，但优化方案须报营建部审核批准、备案管理。第十四条竣工验收阶段项目部组织监理单位组织竣工验收，并根据运营方管理要求逐步交接验收。运营方工程部根据后附《一级项目分类》进行逐项验收、交接。交接验收过程中的分歧协商处理，无法统一则上报营建部协调处理。营建部组织移交验收，针对交接双方意见分歧，营建部须立足整体管理目标予以仲裁，平衡整个项目的质量、成本、进度。第四章管理措施第一节设计管理荣盛房地产发展股份有限公司第7页共34页第十五条营建部负责组织两级总工办、项目部以及运营方对不同阶段设计方案进行最终审核。第十六条由营建部和两级公司总工办共同完成设计委托工作。分公司总工办侧重常规技术问题，营建部侧重使用功能落实。总公司总工办负责落实成本经济性和核心技术确认。（附：设计委托工作流程表）设计委托流程表：策研部考察市场出具定位报告根据定位报告出具常规专业确定业态配比设计委托及功能要求合格不合格结合总公司和运营方经营定位完成总设计委托第十七条图纸审核的执行程序：1、方案图阶段：（1）营建部组织编制限额设计条件下的设计委托书。设计委托书由总公司总工办审核完成交营建部整理完善后发至设计单位。（2）营建部和分子公司总工办对设计图纸要进行研究和分析，发现的问题及时与设计单位进行沟通和处理；营建部负责组织对图纸优化，使设计方案与经营需要和成本控制目标吻合。（3）管理公司将经营具体要求提交营建部。对方案图纸从经营和功能的角度全程把控。方案图纸审核周期原则为3个工作日。运营方承建子公司总工办总公司总公办营建部设计公司荣盛房地产发展股份有限公司第8页共34页（4）分子公司总工办将图纸审核中发现的问题及时与设计单位沟通并解决。每版更新图纸要传至营建部2、施工图会审阶段的执行程序：（1）设计工作完成后，分子公司总工办接收图纸并清查登记，然后分交给总公司总工办及营建部留存管理（纸版和电子版）。营建部负责把施工图分发给责任部门审核。审图意见汇总后由营建部统一反馈设计公司。（2）管理公司须从设备选型、系统运行安全、后期能耗控制等方面审核设计的科学可行性；从经营管理角度全面分析项目的业态分布、功能配比、内部动线等内容，着重审核施工图纸与方案图纸的一致性。图纸审核需在15日内完成，审核意见反馈到营建部。（3）分公司总工办负责将图纸分发给项目部和监理单位。分子公司总工办组织项目部、设计单位、施工单位、监理单位及其它必要部门进行施工图会审，设计交底工作可以和图纸会审一并进行。项目部负责督促施工单位和监理单位对设计图纸进行阅读审核，熟悉掌握图纸细节，审核完成后汇总填写“施工图审查记录”,“施工图审查记录”须经项目部、监理单位、设计单位签章确认，并以分公司文件报营建部备案。根据项目工程量的具体情况，分公司审核意见原则上要在15天内完成。（4）在图纸会审后如需设计单位重新设计出图，营建部负责进行督促解决。第十八条必要时，总公司总工办负责对施工图纸中的技术疑难问题组织有关专家咨询和评审，评审结果由营建部负责汇总反馈到设计公司。第十九条施工图会审完成后，项目部经理要组织现场工程师做好图纸会审中各事项的落实工作，并检查具体执行情况。项目部专业荣盛房地产发展股份有限公司第9页共34页工程师须认真熟悉和审核图纸，及时发现、反馈和纠正图纸中存在的问题，并确保施工顺利进行。施工图会审流程：设计公司方案图纸分公司总工办分发图纸分发图纸审核汇总意见审图并汇总意见营建部出具审图意见第二十条施工过程中发现新问题，需对原设计进行调整或确认时，须与设计单位进行沟通，按公司《荣盛房地产商业项目管理流程》中规定的变更审批程序执行。项目部不得以未经审核的图纸为施工依据。第二节施工过程管理及验收第二十一条项目施工前，项目部应编制详尽的施工组织方案，并对专项工程制定专项施工方案，报送总公司总工办和营建部审批。项目部把审批后的施工组织设计下发施工单位，并监督施工单位落实。总公司总工办项目部专业工程师运营方荣盛房地产发展股份有限公司第10页共34页第二十二条项目施工严格按照公司制度实行样板引路。所有分部分项必须制作施工样板（客房、外墙装饰、大理石、墙地砖、涂料、壁纸等各种面层施工材料），施工样板经验收合格后方可进行大面积施工，大面积施工品质不得低于样板品质。第二十三条样板验收流程如下：项目部按要求组织施工单位进行样板施工→施工单位样板制作→施工单位样板报验→监理工程师初验→项目部复验（如不合格项目部组织返工或整改）→合格后营建部组织运营方复验，合格后施工单位大面积施工（不合格返回第一步）。过程中运营方工程部随机进行抽查，对上报样板进行抽检。样板施工验收流程：建设项目部或分公司通知施工样板制作完成复验不合格初验完成复验合格验收不合格验收合格验收不合格验收合格.施工单位监理工程师项目部运营方工程师营建部组织运营方荣盛房地产发展股份有限公司第11页共34页第二十四条项目部在施工过程中组织监理工程师严格做好分部、分项工程验收、隐蔽工程验收工作，做好相关工程验收记录，严格按验收标准验收。每道工序完工后项目部要组织专项验收，并做好记录。本道工序不合格不得转入下道施工工序。第二十五条项目部按照公司下发的《项目实施阶段质量管理办法》对工程实行实测实量，对主体工程及粗装修工程实行数据上墙。第二十六条运营方工程部直接参与到项目质检控制的第一线，参与工程建设的各个环节，按照公司审定的最终施工图纸，对工程实施过程质量监督：现场管理流程图发现质量问题运营方工程部发联系函发送确认整改（可能引起功能性障碍的组织监理单位、施工方召开专题会议）整改完成报请复验施工单位运营方工程部与建设项目部意见不统一上报抄送营建部管理公司工程部2个工作日内确认核实大面积展开施工项目部荣盛房地产发展股份有限公司第12页共34页1、对成品进行实物验收。2、对项目部提供工程技术支持。3、有权在工程实施过程中，现场旁站和巡查监督，有对所有工程情况的知情权。4、发现问题，立即发工作联系函至项目部，协调督促落实整改，同时报备管理公司工程部。如问题严重的，有权要求项目部立即组织监理单位及施工方召开专题会议，落实整改。未得以落实且严重影响品质须报请营建部协调乃至下发停工令。5、有权对所有施工单位的施工合同及附属工程资料进行复印备案，项目部应配合提供合同及相关资料的复印模板（工程移交资料：附件二）。第二十七条项目带病施工将严重影响使用功能，运营方工程部应立即书面上报管理公司并抄送营建部。情况严重的，运营方工程部可要求暂时局部停止施工。营建部接到报告后须在48小时内核实（可派专人至现场核实），经请示下发正式停工令。停工令须明确停工范围、时限、工程内容、停工原因概述，停工令必须加盖营建部公章，并有主管领导签字。如经核实，问题系项目部或监理单位质量意识淡薄、监管不到位且事后弥补措施不足造成，停工带来的工期延误等责任由项目部承担。第二十八条运营方工程部按要求提报工程日报。