上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告(189页)

本报告是严格保密的。P1上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告本报告是严格保密的。P2项目所处区域发展前景（区域未来环境）剖析现有市场，找寻规律，预测需求；地块分析（项目发展战略）核心问题界定（项目核心）住宅市场销售情况商业市场销售情况酒店式公寓市场销售情况第一章项目属性与核心问题界定第二章嘉定房地产市场从区域规划提供利好条件并通过本体分析找出本案出路策略；第三章定位推导及定位方向第四章开发顺序第五章收益测算住宅定位酒店式公寓定位商业定位本报告是严格保密的。P3项目属性与核心问题界定嘉定房地产市场研究定位推导及定位方向整体开发思路梳理成本核算及收益分析本报告是严格保密的。P4项目属性与核心问题界定区域环境地块分析核心问题本报告是严格保密的。上海安亭国际汽车城是上海重要的汽车产业基地，本案处于汽车城一级核心内的中心位置P5项目属性与核心问题区域环境上海国际汽车城规划面积68平方公里，西起昆山，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要以：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能为主。大众三厂及研发团队、德国舍弗勒亚太总部及研发中心等诸多企业已进驻；汽车城分为三级核心，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务区的中心位置。——从2001年汽车城已成功运作十年，目前汽车城正进行新一轮的扩容和城市人口的导入，完善相应的生活配套，成为宜商宜居的魅力新城。汽车城核心区域安亭镇一级核区中心位置本案本报告是严格保密的。汽车城成立于2110年，规划面积68平方公里，涉及汽车制造、研发、贸易、博览等六大产业P6知名大项目：•F1赛场•汽车贸易展览（4S一条街、二手车交易市场、汽车展览馆、汽车城公园）•同济校区上海国际汽车城成立于2001年，规划面积68平方公里，规划范围西起江苏省昆山交界，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要功能有：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能。制造区14平方公里（其中上海大众6平方公里、零部件配套区8平方公里）、核心区（贸易区、研发区）7.43平方公里、教育区1平方公里、赛车区5.3平方公里、安亭新镇区5.4平方公里；项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。由于汽车城前期以“形象”开发为主，忽略了商业配套建设，造成汽车城只有“汽车”没有“人”汽车城由多产业链组成，整车全国五大整车基地排名第二，零配件产值排名第一。但由于项目分散，整体带动不足。加之汽车城的开发是以“形象”开发为主，建设初期规划了很多区域休闲设施，而忽略了常住人口对商业生活配套需求，造成商业氛围缺乏，留不住当地的大量的汽车产业人员在此居住，上汽工程院每天1000多科研人员下班后乘坐班车回往市区居住生活，造成汽车城今天只有“汽车”没有“人”的尴尬局面。P7德国人：安亭太孤独了上汽工程院30辆班车回市区汽车城：以“形象”为本开发模式工业区域休闲住宅城市服务项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。规划调整：多产业向制造和研发两大产业转变，同时加大商业配套建设，达到吸引人、留住人P8汽车物流汽车旅游汽车贸易汽车研发汽车博览汽车制造+++++汽车制造保持在整车制造领域的领先性中高档车制造为主新能源汽车制造汽车研发重点培育校企联动研发推动零部件供应商、新能源汽车研发战略性引入第三方研发商贸教育休闲高等教育衍生研发等产业居住房地产居住服务零部件贸易城市商业服务汽车城展览赛事休闲城市休闲娱乐项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。上海安亭国际汽车城功能新定位P9国际汽车产业高地、沪西活力宜居新城发展汽车制造和研发产业、大力提高生活居住服务业研发园区大型社区项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。新规划将汽车城分三级核心：一级综合服务、二级教育板块、三级研发板块，本案位于一级核心中心：生活主导区新的规划将汽车城核心区内分三级，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务。一级核心综合服务拥有两种功能，以顾浦河为界，西侧服务主导、东侧生活主导，本案地块属于生活主导区内。生活主导区内有住宅、商业、公寓以及高星级酒店等生活配套设施。P10核心区三级核心一级核心功能划分项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本案本报告是严格保密的。新规划将汽车城分为四大组团、六大功能的组团发展，涉及制造、研发、休闲、教育、居住、商务P11制造主导服务主导教育主导休闲主导四个组团：服务主导（研发、商务、居住服务）墨玉路站：商务服务汽车城站：居住服务昌吉路站：研发服务休闲主导（主题服务）体育休闲、轨道引导主题联动嘉定新城制造主导（区域服务）城铁站点作用的发挥城铁站周边的交通接驳系统建设南北向交通的衔接构筑教育主导（教育服务）•同济核心功能圈组团，研发导向。•黄渡工业区置换生产性服务业组团或教育组团。•黄渡老镇功能，形成生活组团。项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本案本报告是严格保密的。服务主导区包含商务、研发和居住三大功能，其中商务办公和研发可引入6万产业技术人员P12研发园创智soho区研发园安达鲁西亚科技园研发园区清华科技园创智SOHO区功能业态数量规模商务办公研发园区3-5300-400万平米商务园区1-2105万平米楼宇型商务办公1030万平米中关村科技园研发园区创智天地创智SOHO区本案项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。居住功能区将建设400万平方米的居民社区，新增人口7.5万项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城上海安亭国际汽车城住宅规划图居住规模：共约400万平方米。新增居住人口7.5万，住宅类型：SOHO型社区商住混合居住区普通社区国际高端社区本报告是严格保密的。预计2020年汽车城核心产业人口达到20万，居民人口达到16万，人口总数将达到36万P1436万制造业：10万研发：6万其他服务性：4万本地居住：9万就业导入：6万外来人口：1万预计2020年汽车城核心产业人口达到20万，居民人口达到16万，人口总数将达到36万。产业人口居住人口2020年上海安亭国际汽车城新增人口产业人口：一、制造业2012年新增4.8万，2015年7.4万，2020年9.1万。二、研发2012年新增研发人员6400人；2015年1.8万；2020年5.5万。三、其他生产性服务业新增2012年2000人，2015年7000万人，2020年2.1万。居住人口：一、本地居住人口2008年本地居住8.5万，人口综合增长率0.51%。预测2012年8.7万，2015年8.8万，2020年9.0万。二、就业导入人口2012年新增0.8万，2015年2.9万，2020年6.6万。三、外来居住人口2012年新增2000人，2015年4000人，2020年1.0万人。项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。新增商业50—80万平方米，同时增设文化、教育、医疗、体育等配套服务设施服务设施：1）文化：新建文化中心，中型馆。2）体育：游泳馆、网球、羽毛球等。3）教育：增加中小学、双语幼儿园，新建国际学校。4）医疗：建设综合性医院，近期为二甲远期可升级为三甲，引入专科医院，加快肝胆医院建设零售规模：新建商业面积：50-80万平方米。P15文化中心教育机构综合医院国际学校肝胆医院体育中心上海国际汽车城商业生活配套规划图新建商业项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。汽车城通过人口导入、完善生活配套，把产业人员留下来，预计到2020年汽车城人口将达36万P16完善生活配套设施提升商业消费环境发展核心产业导入居住人口大力发展商业，丰富和提升商业环境，目前已有嘉亭荟大型购物中心在建设。引进医院、幼儿园、小学、中学等家庭生活配套，完善区域内生活需求为解决汽车城缺乏居住人口的局面，核心发展制造业和研发两个产业，大量吸引高科技人才在此入住。汽车城未来发展重点：产业集中化和完善商业配套，扩大制造业和研发产业，引入高科技人才，同时提高居住环境，完善成活配套设施，解决人口导入后的生活居住问题，彻底解决汽车城目前只有“汽车”没有“人”的尴尬局面；本案属于汽车城重点打造的居住区域，项目拥有“天时地利人和”的环境，不断的人口导入将对本案的发展起到至关重要的作用。项目属性与核心问题上海安亭国际汽车城本报告是严格保密的。P17项目属性与核心问题界定区域环境地块分析核心问题本报告是严格保密的。交通便捷，景观资源佳，周边多为汽车产业商务办公及贸易区，居住人口明显不足P18项目属性与核心问题地块周边环境东侧：本案东侧主要分布有汽车研发区和机动车质量检测中心；南侧：项目南侧坐落着占地1150亩的汽车博览公园；西侧：本案西侧不仅有尚都国际小型居住社区，更多的分布着汽车贸易、会展、二手车等汽车产业功能区；北侧：项目北侧分布有新城尚上城居住社区和商业土地性质的瑞安地块，同时11号线也紧邻本案北侧。汽车博览公园本案本报告是严格保密的。项目四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅一路之隔，拥有稀缺的景观资源P19项目属性与核心问题地块四至安驰路米泉南路博园路汽车博览公园本案地块四面临路通达性好，距离汽车博览公园仅一路之隔，拥有稀缺的公园景观尚上城铃木汽车汽车博览公园高泉路本报告是严格保密的。本案集住宅、商业、办公、酒店为一体的高容积率城市综合体项目，但商业体量配比较高P20项目属性与核心问题项目经济指标16c-06地块内必须建设一座高度为150米得五星级酒店（所占用指标为商业指标），作为区域内标志性建筑。住宅高度不少于24米。本案总建筑面积约31万平方米，其中住宅体量10万平方米，商业面积7.1万平方米，办公面积13万平方米，商业体量配比较高。本报告是严格保密的。地块外部昭示性较弱，东西两条的米泉南路和安泉路均为断头路，昭示性顺序A、B、D、C本案位于安亭东部及国际汽车城的南部，因此大量消费客群将会有西边和北边来本案，因此，安驰路与米泉南路昭示性最好，其次为安驰路与高泉路。博园路因位于项目和汽车公园之间，平时通行车辆较少，可视性和可达性均较差，故博园路两头昭示性最差。P21项目属性与核心问题地块外部昭示性ABCD本报告是严格保密的。地块内商业人流形成两个商业节点（即大转角十字路）商业价值较高，昭示性较强P22项目属性与核心问题地块内部昭示性根据地块商业人流动线分析，本案地块内有两个人流节点（即为人流交汇区域），商业价值较高；以这两个节点为中心，南北两边商业价值较弱；地块内有两纵两横商业动线，并形成四个商业节点（即大转角十字路），商业价值较高，昭示性较强；本报告是严格保密的。SWOTP23整体发展战略SWOTSWOT优势-----Strength劣势-----Weak1.地块四面临街，紧邻地铁，出行便捷；2.临近汽车城博览公园拥有自然景观；3.项目体量大，具有聚集效应；4.位于汽车城一级核心圈居住功能区内；1、项目体量较大，开发周期长；2、商业配比过高，办公总量大；3、酒店占用资金压力较大，回现周期长4、区域目前人气不足；机会-----OpportunitySO战略发挥优势，抢占机会WO战略利用机会，克服劣势1.汽车城规划调整，重新制定产业方向及服务配套等一系列举措，将安亭上海国际汽车城建设成为沪西活力宜居新城；2.汽车城新一轮的人口导入计划，为项目带来了住宅、商业大量消费群；1.抓住汽车城规划调整的大好机遇，利用便捷交通及不可复制的景观优势，塑造核心地段的优质产品，使区域价值与项目价值均达到市场极致；2.面对汽车城新一轮的人口导入，有针对性为这一群体定制相关产品。1.在整个项目分期开发同时，和政府一起做区域商业氛围培育及人口导入型开发；2.跟随汽车城发展节奏进行项目分期开发，注意住宅、商业两者开发周期的平衡，最后开发酒店；3.针对商业不同价值，采取出售和保留两种模式，办公产品可依据汽车城产业规划，有针对性的设计产品。威胁-----ThreatenST战略发挥优势，