XX前期市场调研报告

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------安厦房地产“安厦家园”项目前期策划报告上海宁发地产咨询有限公司XXXX分公司-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------敬启者：XXXX市安厦房地产开发有限公司：承蒙信任，现特向贵司提交〈〈项目前期策划报告〉〉，以供贵司了解我司的操作思路，以便在决策时参考并作为进一步合作的基础。专此奉达，即颂商祺！上海宁发地产咨询有限公司XXXX分公司2006年10月3日——————目录——————-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------前言第一篇市场分析一、XX区房地产市场整体状况及发展趋势二、XX各区域房产分析三、区域竞争市场状况分析第二篇项目自身分析一、本项目推广重点二、项目与市场的关系及吻合度三、SWOT分析四、劣势解决方案五、项目卖点整合六、项目增值空间第三篇项目整体定位一、项目主题定位二、项目开发目标三、规划定位建议四、户型定位建议1、户型结构定位2、面积定位3、功能定位4、环境规划建议五、配套设施几会所规划建议第四篇品牌发展战略第五篇工作重点第六篇价格策略第七篇费用预算第八篇营销推广策略前言-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------本次提案主要针对XX房地产市场目前特征与项目的比较，从而阐明“安厦家园项目”在XX市场中将面对的形式和地位；挖掘自身优势，冷静审视不足，发挥优势，提炼及整合成为本项目卖点，针对不足提出解决办法，利用各种积极的配合更大程度提升项目增值空间，使“安厦家园项目”不仅物有所值，更加物超所值。推广策略不是一成不变的，必须审时度势及时作出针对性调整，保持营销策划的灵活性和延续性。在此，我司策划组结合市场现状提出现阶段营销推广策略。第一篇市场分析-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------一、XX区房地产市场整体现状1.城市简述XX之名由古代名“胜州”而来，“胜”含有决胜、取胜之意，XX即表示原之东的意思。XXXX市XX区位于内蒙古自治区西南，地处古老的XXXX高原腹地，距首府XX257公里，距XX96公里，距北京800公里，区位优势十分明显。是呼（呼和浩特）—包（XX）——鄂（XXXX）经济金三角的重要一极，是鄂市政治、经济、文化、交通、信息中心。XX总人口为26.53万人，城区常住人口近40万，现有国土面积2530平方公里。XX矿产资源富集，已探明矿种30多种。农副产品、林果山珍、中药材久负盛名，以盛产有纤维钻石之称的阿尔巴斯白山羊绒享誉海内外。1980-1990年XXXX市GDP年均增长率为20.5%，“六五”、“七五”、“八五”、“九五”和“十五”期间的年均增长率分别为11.6%、20.2%、27.3%、18.9%和29.7%。2001-2005年GDP增长率分别为12.9%、17.4%、32.4%、40.4%、44.6%。利用拟和平均法，预测2006年GDP增长率将到达29.5%，GDP总值达到712.25亿元。2．开发市场总体情况1）XX区宏观经济发展的各项指标与房地产开发指标的对比显示，XX区房地产市场未来将有巨大的发展和提高。随着城区总体规划和各项专业规划的确立，以及继续推进新城区、铁西区建设，加快旧城区改造，提高土地利用强度等各项战略措施的实施，XX区的房地产市场将面临着-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------迅速升温。2005年以前，XX区房地产的供应还较少，2005年发生了跳跃式发展，房地产投资额首次超过10亿元，施工面积近150万平米，同比增长123%。XX房地产开发商进入了大量储备土地的阶段，土地市场非常活跃。XX城区将迎来住宅建设的高峰期，目前重点开发地区包括铁西区的住宅区、城东中心居住区，准格尔路与天骄路之间的中部板块也有少量住宅供应。新增项目仍以中小规模为主。从供需关系方面来分析，XX区住宅市场处于供需两旺的状态，普遍销售速度较快，预售率高。房地产市场尚未饱和，具有很大的发展潜力。从XX区住宅市场及商业地产市场的价格走势图来分析，从2001年到2005年，商业地产市场的价格迅速上升，且增幅逐渐增大，住宅市场价格上升的幅度有一定波动，但也保持着逐步上涨的趋势，预计2006年到2008年之间，XX区的住宅市场单价会持续走高，现有住宅的均价还远没有达到客户可承受的心理极限。目前，XX区的置业者主要可分为四类：一类是普通工薪阶层，以选择旧城改造的回迁房、经济适用房为主，购房面积也较小。第二类是城区年轻白领或个体小商户，他们置业的位置通常在城区比较繁华的区域，房屋单价较高，但需求的面积较小，需兼有自主和投资两种功能。第三类是本市机关事业单位、私营企业主或文化界人士。他们是XX区中高档商品房的主力客户群，主要选择的商品房总价范围在15-25万元之间。第四类是高级政府人员、企业高管或成功商人等高端人群。他们选择的总价均在20万以上，多选择面积在130平方米以上的大户型。总体上置-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------业者以行政机关企业人员和个体商户为主；自治区周边的退休官员及商人也占很大的比例。目前XX区的房地产投资开发水平还处于较低阶段。房地产业投资状况、规划建筑水平、园林环境设计水平、工程建设水平、营销水平和物业管理几个方面都较为初级。由于XX区房地产市场尚不成熟，一些时尚的房地产产品形式还存在着市场空白。现有产品形式主要有普通住宅、商业和办公楼，而别墅、TOWNHOUSE、高档公寓、写字楼等现代建筑形式在本区还未出现，产品档次较为初级。从影响XX房地产市场发展的宏观因素来看，铁西新区的规划建设将有效拉动投资增长，引发房地产开发的热潮；同时，城市建设带动的城市化水平的提高，也将促进房地产价格的上涨。城区功能定位——打造金融商贸中心、旅游消费中心、物流配送中心和文化产业中心，将促进在核心功能区相关房地产功能物业的开发。城区人口数量的增多，也将增加对房地产开发的需求，从而拉动房地产业持续发展。同时XX区人均GDP水平也表明了目前XX区处于住房消费持续快速发展阶段。2）．房地产业发展总体概况★房地产业发展进程2001年之前，XX区的房地产市场处于比较初级的阶段，商品房买卖市场还没有形成，住宅主要是单位集资建房进行福利分房的方式。2001年到2003年XX区的房地产市场开始缓慢上升，从2004年开始，大量商品房上市，商品房的成交均价也开始大幅提高，开始出现整体规划、设-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------计、建设、管理的小区，项目的档次、种类、建筑形式日渐多元化。在全区宏观经济环境势好，大力发展城市基础设施和进行规划建设的形势下，XX区的房地产市场将呈现更加繁荣的局面，商品房的平均价格继续攀升，不断缩小与二线城市的差距，整个房地产市场进入高速发展期。目前XX区域城镇化率达到54%，依据城市化水平阶段理论，XX区区域发展处于城市发展的第三阶段，在这一阶段的特征是：工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期；而宏观经济的快速发展也将带动房地产业高速发展。2005年XX区完成固定资产投资额62.82亿元，较上年同比增长60.2%，其中基本建设投资35.96亿元，同比上涨32.2%，占固定资产投资的57.2%；房地产开发投资10.07亿元，同比上涨120.8%，占固定资产投资额的16.1%；这一比例已经处于中上水平，这表明，该市房地产市场发展开始全面启动，2005年是鄂市房地产市场快速发展的一年，各项指标都有了很大的提高。2005年商品房施工面积146.14万平方米，同比上涨129.4%；竣工面积32.84万平米，下降24.9%，说明XX区房地产开发即将进入大量供应时期。2005年房地产销售市场更是一片火热，全年房地产销售面积77.80万平米，同比增长83.2%；销售额达14亿元，同比增长143.4%，均创下历史新高。住宅消费和商业营业用房是房地产投资的主体。XX区房地产市场呈现了快速发展的趋势，但从当前指标的绝对值来看，房地产市场在投资总量和价格方面还处于一个较低的水平上，这与-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------其经济指标所呈现的发展水平相距甚远，这也充分表明了XX区房地产市场的巨大发展潜力。★房地产市场发展特点XX区房地产市场的发展是在XX区的一系列政府导向政策和建设过程中发展的。☆依据城区总体规划和各项专业规划发展XX区从1960年以来曾先后3次编制或修订城市总体规划，规划中对城市的性质、人口规模、城市总体布局等都进行了定位。在城市规划的指导下，XX区城市建设取得了很大成就，带动了基础设施建设、交通建设、景观建设、房地产开发四大工程的发展。☆继续推进新城区、铁西区建设，加快旧城区改造积极推进旧城区危房改造，坚持居住区规划建设的高标准、高起点，为城市居民创造优美、舒适、安全、方便的现代生活居住环境。随着铁西新区的进一步开发，将带动房地产市场开发新一轮的高峰。☆加快城市住宅改造，提升土地利用强度由于XX城市建设一直处于一种内聚式的发展模式，人口高度集中于旧城区，城市中仍保留了大量平房，城市住宅改造滞后，造成土地利用强度不足。XX区人均城市建设用地113.21平方米，低于国家标准少数民族地区城市人均建设用地指标；人均居住用地48.94平米，居住用地比例大大超过国标。为解决此问题，XX区房地产市场的发展将按照紧凑地组织土地的原则进行规划，推荐多层公寓住宅和小高层住宅。☆完善城市功能用地的集中建设-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------按照XX区的城市功能定位，即经济、政治、文化、金融中心，将XX区的各产业用地进一步合理规划，将城市行政管理、经济管理