浅析通过改善物业管理提升房地产价值

浅析通过改善物业管理提升房地产价值摘要房地产开发管理已经进入价值链管理时代，物业管理由一个横向的阶段性的价值创造环节，变成了贯穿整个价值创造过程的竖向增值因素。房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。我通过对物业管理服务在价值链创造的五个阶段的作用进行分析，对房地产价值创造模式提出另一种思考。关键词：房地产估价；物业管理品质；提升房产价值正文物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。近年来，房地产市场的竞争已经进入了一个新的阶段，与国际潮流一致，生产管理和经营管理已经被价值链管理所取代。行业标杆企业的物业管理公司纷纷进行战略收缩，专注于本公司开发项目的物业管理，以完善自身的价值链。房地产开发商竞争战略从单一重视产品的竞争，逐步转向以物业管理为重心的客户服务的竞争。目前，多数品牌开发商已经逐步意识到，全过程物业管理对房地产开发价值创造的重要意义。从市场策划与产品塑造、产品形成与质量监控、产品的验收和交付、售后服务的整个价值链，到促进客户对产品的认知再到对开发商品牌的认可，为业主的产品提供保值服务，为业主的生活提供增值服务，物业公司以其特殊的地位，在房地产开发过程价值创造中发挥着无可替代的作用。这些作用集中表现在以下五个方面：一、前期介入，优化设计，提升产品价值，降低管理成本市场定位的准确性，决定了项目是否适销对路，也决定了产品的价位及去化的速度。规划设计的合理性、实用性以及超前性，决定了项目的功能完善、环境舒适、生活便利，不仅要从工程技术的角度考虑，还要从交付使用后物业管理服务的角度考虑，不仅要考虑房屋本身的工程质量以及建筑造型、建材选用，还要考虑小区各项配套设施的配置与布局、室外环境的设计与营造等涉及居住的安全、舒适、便利的因素。做好这些工作，开发公司必须听取物业公司的专业意见和建议。可以通过集团内部开发公司和物业公司的互动来解决，更为市场化的做法是，将市场定位和设计完善的工作以合同形式委托给物业公司来完成。充分利用物业管理与客户最接近、对客户最了解的优势，从客户需要的差别出发来市场定位，从业主和物业管理的需要与规划设计成果的差异出发来进行设计的完善和优化。规划设计上的种种问题与缺陷，集中表现在产品和服务设施的不合理、不完善、不便利三个方面。具体的表现有：小区布局、建筑造型、建筑选材的合理性；建筑形式多样、结构形式复杂、新型材料应用与业主装修的冲突；结构、墙体和水电暖管线在满足设计规范的前提下，能否满足使用要求；设备设施能否在合理、高效的情况下又便于检修；小区车位、服务设备配备的合理性；绿化植物选择与日后养护的合理性等方面。上述问题的解决，可以提升产品的品质，避免因硬件设计不完善、物业管理配套考虑不周详而产生的产品缺陷，减少日后小区管理的隐患，可以节约改造费用并降低运行成本。标杆开发商的经验表明，物业管理深度介入前期策划和设计阶段，对产品价值的提升具有重要意义。二、建设期介入，监控工程质量，打造价值服务的硬件基础在建设施工过程中，物业公司的质量监控服务与监理公司不同。监理公司提供的是“短期服务”，与开发商是合同关系，工程一旦竣工，就不再有任何的后续服务。物业公司是内部必须着眼竣工后的产品质量，应对的是未来可能出现的问题，提供的是“长期服务”，必须考虑以后的维修服务及成本。监理公司关注“对”与“错”，解决技术是否合格的问题，而物业公司关注“好”与“优”，解决服务是否完善的问题。近一两年，知名品牌地产开发商已经将物业管理对产品品质的监管工作前移，从验收时的被动介入，转变为施工中的主动介入，从参与总体验收工作前置到了参与分部分项工程的验收，从静态的“总体验收＋后期整改”模式，优化为动态的“事中验收＋过程整改”模式。物业公司会同开发商、监理公司共同对施工中的每个细节进行监督，在严格要求施工单位达到规范要求的基础上，特别对卫生间防水、屋面防水、楼地面、水电暖管网、门窗、墙体等易产生质量通病的问题重点监管。对开发商来说，不单可以节约工期和造价，更让客户对房屋产品的满意度大大提升，也给品牌注入新的增值因素。三、营销期介入，打造文化和服务品牌促进价值实现房地产营销已经发展成为展示式营销和体验式营销。好的展示与体验离不开专业的精致的物业服务，透过高品质的现场物业服务，开发商的企业文化、品牌价值和社会责任意识将源源不断地传递给客户。现场服务人员的形象与专业素质的展示，能够将舒适的、尊贵的、被重视的、被信任的、高品质的、高档次的感觉导入到消费者意识中，从而增加客户的购买信心，激发客户的购买欲望，成为影响客户购买决策的最后一个影响因素。物业管理配合是整个销售过程中特别重要的一个环节。物业管理公司可在销售与客户对接管理、销售大厅管理、会议管理、样板间和样板区管理、停车场管理、形象展示管理等多个环节提供五星级的服务。通过多方面的细致工作达到赢得客户、促进销售的目标，促进产品价值的最终实现。四、验收期把关，守护业主与开发商的价值房地产开发商面对市场压力，对项目开发周期有着近乎苛刻的要求，特别是一些上市公司，对资金的周转率要求极高，“抢进度、抢销售、抢资金、抢回笼”成了近几年的主题词。由于抢工期，对施工单位的管理不到位，加上监理单位监控不力，施工过程中疏漏并不能完全避免，常常是小业主搬进不久便暴露出质量问题，有些甚至相当严重，维修工作不仅给小业主增加麻烦，对开发商的品牌也会造成不良影响。物业公司在参与分部分项工程验收的基础上，通过其验房师对项目主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等多方面进行综合验收，代替开发商把关，协助开发商做好向工程承包商的索赔、返修等工作，在保证工程质量合格、项目功能完善的基础上，减少日常管理过程中维修、养护成本，协助开发商树立产品的良好口碑，守护开发商的品牌价值。五、售后物业管理服务，塑造开发商形象，提升产品附加值房地产产品的售后服务就是物业服务。万科以物业管理作为房地产售后服务的重要竞争手段，同期销售楼盘要比周边同类楼盘价格高出５００－１０００元／平方米，在个别大型城市，差价甚至达到２０００元／平方米左右。没有良好的后期物业管理服务，设计再好的小区也会变得垃圾满地、环境嘈杂、治安混乱，甚至出现“一年新、二年旧、三年破”的状况。物业管理单位的选择以及对物业管理服务水平的预期对产品价值的影响越来越大。据业内分析，目前物业管理因素已占到楼宇价值的２０％－３０％。有关专家这样地断论，“昨天购房选地段、选价格，今天购房选环境、选配套，明天购房选物业”。良好的物业服务可以增加客户的满意度，提高客户对开发商品牌的信心与忠诚度。由于业主满意度高，老客户很自然成了新楼盘的储备买家。据有关资料介绍，大约４０％的万科客户来源于对万科品牌忠诚的老客户。在房地产开发的整个价值链中，物业管理由一个横向的阶段性的价值创造环节，变成了贯穿整个价值创造过程的竖向增值因素。在房地产开发的前期、施工、销售与售后服务的各个阶段发挥着重要的作用。物业管理服务对产品价值创造的贡献已经得到业内充分认可，其对开发商品牌形象的塑造与品牌价值的提升功能，愈来愈被房地产开发商重视。随着物业管理服务为业主提供增值服务的能力不断增强，为物业管理公司自身的生存和发展打下了坚实的基础，也为房地产开发商探索价值创造模式提供了一种新的思考。良好的物业管理，既是房产的助推剂又是最好的广告。在做好房产开发的同时重视物业服务管理，会给房产本身做到最大限度的保值增值，良好的物业管理能最大限度的保证了房产本身及配套的设施设备的完好，实现了房地产价值的最大化。参考文献：[1]王贵岭，《物业管理》，中国物价出版社，2003.[2]《社会工作丛书—物业管理》，社会科学文献出版社出版，2007[3]苏爱艳张萍，浅议物业管理中的营销创新，集团经济研究，2007[4]王子润，《中国物业管理》，文汇出版社，2003.[5]《中华人民共和国物权法》,法律文献,2007年[6]张金鹗，房地产景气指数之研究，社文书院，2006