计税成本管理办法

1计税成本管理办法是指房地产开发企业在①开发土地，②建造住宅、③商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。解读：1、列举了三项开发企业的主要经营业务，即土地的一级开发，房屋开发，即二级开发。房屋开发主要又有建造住宅和商业用房。当然还有其它的一些类型，如：产权式酒店、商业性厂房等其他类型。问：工业企业自建厂房，是否服从房地产开发企业的计税成本管理办法呢?不属于，那属于自建固定自产。而本文指的是开发产品。例如：某酒店一开始资金不足，采取了预售的方式，其实是假按揭，没有缴纳税款。稽查局查到后，该企业采取了变立项的方式，并将款项全部还了。我不是房地产企业了。最后通过和税务机关沟通后，按照实质重于形式的原则，没有按照收入来处理。又如，开发产品先租后售，如果提取折旧的话，需要视同销售。那么如果立项是“自建固定资产”，就不用视同销售了。2.强调按照税收规定的计税成本。3.定义为各项耗费，即既包括开发产品成本，也包括期间费用。开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品成本开发产品会计成本与计税成本完工开发产品与未完工开发品计税成本已销开发产品与未销开发产品计税成本成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。①实质上是配比原则的体现。如果不能销售，取得不了收入，单独核算其成本没有配比的对象，因此没有任何意义；②公共配套设施尽管不是独立的成本对象，但是不排除可以作为中间成本对象，对发生的耗费进行归集。没有必要每发生一笔都要进行分配。（二）定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。比如商铺和普通住宅，就不适合作为一个成本对象，售价差异较大。不公平。其实也是一种配比原则的体现。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。从成本层面来体现收入和成本相配比的原则。（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。一是效率原则，对类型相似的可以作为一个成本对象。二是强调开竣工时间相差超过一年的，必须作为不同的成本对象。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。例如，底层是商铺，高层为住宅。无论是企业所得税还是土地增值税，都应当作为不同的成本对象。土地增值税（国税发〔2006〕187号文件第一条第二款）的清算单位如果包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别作为不同的清算单位。2（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。是否属于代建，目前在所得税上没有区分，只是在营业税方面各省有自己的区分。如：江苏省规定根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。（每一类都可能有很多成本对象）（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。问：为开发商品房的自用土地，是否可以作为单独的计税成本对象？答：不可以。因为不符合可售原则。只能作为中间成本对象进行分摊。（二）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。1．为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。2．为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。实际上是投资性房地产。投资性房地产采取公允价值计价的，在持有期间不确认损益。（财税〔2007〕80号文第三条）3．为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品成本)。由于很多周转房是服务于多个成本对象的，如果计入开发间接费用不容易处理。因此，规定周转房摊销直接计入期间费用，在处置的时候，再按照固定资产清理进行税务处理。（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。1．能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。2．不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。如果是可售的配套设施，按照开发产品进行税务处理；如果是不可售的配套设施，则作为中间成本对象分摊到不同的成本对象中去。（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。开发产品计税成本支出项目有6个:（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。采取净地交易后，拆迁由土地储备中心来完成。将来的开企业，拆迁补偿费会很少。（二）前期工程费。指在取得土地使用权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。明确指出包括出包方式和自营方式，暗含甲供材是允许的。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。如果产权未定，就不能列支成本。只能是1、非营利性及产权属于全体业主。2、无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。3、如果产权未定，就不能在税前列支成本。（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。不是为整个公司服务的费用性支出，而是为项目发生的，又不能归纳到某一特定成本对象。计税成本核算的一般程序分为5步:（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积。（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种。（一）占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。（一）占地面积法1、一次性开发→计算公式按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积×应分配的开发成本4（一）占地面积法2、分期开发首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积÷开发用地总面积×应分配的开发成本期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷期内全部成本对象占地面积×期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（二）建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。1、一次性开发→计算公式按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积÷全部成本对象建筑面积×应分配的开发成本2、分期开发首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的成本=期内全部成本对象建筑面积÷开发用地计划建筑积面×应分配的开发成本期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积÷期内全部成本对象建筑面积×应分配的开发成本（三）直接成本法指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本÷期内全部成本对直接开发成本×应分配的开发成本（四）预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价÷期内全部成本对预算造价×应分配的开发成本（五）预定售价法指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价÷期内全部成本对预定售价×应分配的开发成本下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售5计税成本对象间进行分配。下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。自用的土地和公共配套设施：作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配：（一）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。（二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象土地使用权成本：开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。（一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应