设备综合管理标准作业规程

设备综合管理标准作业规程1.0目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。2.0适用范围适用于物业管理公司管理的各类3.0职责3.1机电维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作3.2公司办公室负责各类设备档案的管理工作。4.0程序要点4.1设备档案的建立要求4.1.1机电维修部在接管物业后一周内应将管辖范围内的所有设备建立台帐（见附表），并在建档后的3个月工作日将台帐移交公司办公室存档。4.1.2机电维修部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备4.1.3进行设备4.1.4标4.1.5识及设备4.1.6编号：d)所有设备应单机单台或按功能系统进行设备标识；e)设备标识用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：--设备名称；--设备编号。l)设备编号按下列规则编制：设备流水号（01，02┄）设备名称缩写（取汉语拼音字头）物业点编码注意事项：1.设备流水号按物业点的设备总数流水编制。2.同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。n)标识的制作规范：--标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色；--设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；--尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm。4.1.7所有设备4.1.8应按单机单台或功能系统建立《设备4.1.9卡》。4.1.10设备4.1.11台帐应保持与设备4.1.12现行状态一致，4.1.13为此，4.1.14设备4.1.15管理人员应将诸如设备4.1.16封存、停用、限制适用范围、调迁、报废和更换零部件几检修情况及时分别在设备4.1.17台帐或设备4.1.18卡片上予以登录。4.1.19《设备4.1.20台帐》和设备4.1.21出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由公司办公室保存。管理处保存复4.1.22印件。4.2设备4.3的日常操作、运行、维修保养管理详见机电维修部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。4.4设备4.5的购置管理4.3.1设备4.3.2的购置包括原由设备4.3.3的更新和新添置设备4.3.4的购置。4.3.5设备4.3.6购置应遵循满足服4.3.7务提供需要的原则。4.3.8设备4.3.9购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.10设备4.3.11更新需在原设备4.3.12办理了报废手续后进行。4.3.13新添设备4.3.14由机电维修部提出服4.3.15务用途或配套功能以及主要技术指4.3.16标4.3.17的需求。4.3.18采购设备4.3.19应遵循《采购管理标4.3.20准作业规程》的相关规定进行采购。4.3.21采购设备4.3.22到达公司后，4.3.23由机电维修部进行清点核对，4.3.24接受相关资料，4.3.25并组织安装调试或试运行。符合要求的，4.3.26按合同4.3.27或公司相关规定办理。4.3.28经验收符合要求的采购设备4.3.29按本条例相关规定纳入台帐，4.3.30建立卡片等进行日常管理。4.4设备4.5状态标4.6识4.6.1机电维修部对设备4.6.2状态进行标4.6.3识，4.6.4以防止因设备4.6.5误操作造成人员伤害和设备4.6.6损坏。4.6.7设备4.6.8状态分为运行、备4.6.9用、停用、封存、报废、检修及严禁合家闸等。4.6.10正常运行中的设备4.6.11可不4.6.12予标4.6.13识。4.6.14标4.6.15识的方式方法：g)设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm×150mm×3mm(长×宽×厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；h)设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；i)设备状态改变，标识应随之改变。4.7设备4.8的停用和封存4.8.1发现下列情况之一，4.8.2设备4.8.3应予停用或封存：d)多余设备，含服务提供有再需要的设备；e)设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.8.4停用或封存的设备4.8.5应适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.8.6机电维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备4.8.7进行检查，4.8.8以保持其适用性。4.8.9设备4.8.10主管人员应填写设备4.8.11停用或封存的报批单，4.8.12经管理处主管经理批准后实施。4.9设备4.10的报废4.10.1无修复4.10.2价值的设备4.10.3应予报废。4.10.4报废设备4.10.5应由机电维修部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备4.10.6主管人员、运行人员、品质部代表、管理处主管经理等。4.10.7设备4.10.8主管人员应填写《设备4.10.9报废审批表》，4.10.10经公司总经理批准后实施。4.10.11需报废设备4.10.12在未或报废批准、实施前，4.10.13应悬挂待报废标4.10.14识。4.10.15报废设备4.10.16应及时撤离原安装或使用场所，4.10.17未撤离前应悬挂报废标4.10.18识。4.10.19机电维修部应将批准的《设备4.10.20报废审批表》报公司财务部一份。4.11红旗机房评比4.11.1机电维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备4.11.2房进行流动红旗评比。4.11.3评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状况、设备4.11.4表面洁净度、设备4.11.5性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备4.11.6状况、总体印象。5.0记录5.1《设备台帐》5.2《设备卡》5.3《采购设备验收表》5.4《设备停用/封存/报废/审批表》5.6《设备5.7定点管理检查表》6.0相关支持文件机电维修部所有标准作业规程报修管理标准作业规程1.0目的规范住户报修及公共设施设备处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。2.0适用范围适用于物业管理处住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。3.0职责3.1机电维修部主管负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《维修项目收费标3.2准》以外的报修内容进行收费评审。3.3公共事务部管理员负责具体记录报修内容，3.4及时传达至机电维修部，3.5并跟踪、督促维修工作按时完成。3.6机电维修部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。4.0程序要点4.1住户报修4.1.1公共事务部管理员在接到住户报修要求时应立即填写《住户报修记录表》。4.1.2管理员在5分钟内将记录的报修内容（包括：住户名4.1.3称、地址、、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入《住户家庭安装/维修单》（一式四联）相应栏目，4.1.4并在两分钟内通知机电维修部前来领取维修单，4.1.5机电维修部领单人在《住户报修记录表》上签收，4.1.6将《住户家庭安装/维修单》（第一、二、三联）领回机电维修部。4.1.7机电维修主管按照报修内容，4.1.8安排维修人员的工作：e)如住户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具、备件到达维修现场；f)报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场；g)对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由机电维修部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，恢复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用得认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。4.1.9机电维修人员到达现场后，4.1.10应首先对报修项目进行对比确认，4.1.11不4.1.12相同4.1.13的，4.1.14在《住户家庭安装/维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标4.1.15准。4.1.16维修人员向住户出示收费标4.1.17准、住户同4.1.18意维修后开始维修；如住户不同4.1.19意维修的应提醒住户考虑同4.1.20意后再行报修，4.1.21并及时返回机电维修部机电维修部主管说明情况，4.1.22与机电维修部主管一同4.1.23在《住户家庭安装/维修单》上注明原因并签名4.1.24确认后交还公共事务部备4.1.25案。4.1.26如果维修材料是住户提供的，4.1.27由维修人员对材料质量进行验证，4.1.28并将验证结果（合格不4.1.29合格质量不4.1.30佳等）填写在备4.1.31注栏内。对于验证不4.1.32合格的材料，4.1.33维修人员应主动提示住户使用不4.1.34当材料的结果，4.1.35但应注意尊重住户的选择。4.1.36维修工作完成后，4.1.37维修人员应按《维修项目收费标4.1.38准》在《住户家庭安装/维修单》上注目应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后，4.1.39在《住户家庭安装/维修单》上签名4.1.40确认。维修人员将《住户家庭安装/维修单》（第三联）交给住户作为交费依据。4.1.41维修人员将《住户家庭安装/维修单》/第一、二联）交回机电维修部主管确认后将《住户家庭安装/维修单》（第一联）送财务部作为计收服4.1.42务费用的依据。4.1.43对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不4.1.44超过第二天），4.1.45由租户到财务部交款。4.2公共设施设备4.3的报修处理4.2.1公共事务部管理员接到公共设备4.2.2设施的报修信息后，4.2.3应立即按《公共设施设备4.2.4报修记录表》要求填写报修内容，4.2.5并在3分钟内将报修内容填入《公共设施设备4.2.6安装/维修工程通知单》（一式二联），4.2.7在5分钟内通知机电维修部前来领单。4.2.8公共事务部管理员将《公共设施设备4.2.9安装/维修工程通知单》（第二联）交给机电维修部，4.2.10机电维修部维修人员应在《公共设施设备4.2.11报修记录表》上签收。4.2.12机电维修部主管按照报修内容，4.2.13安排维修人员带齐维修工具及备4.2.14件于10分钟内赶到现场进行维修。4.2.15完成维修工作后，4.2.16维修人员应在《公共设施设备4.2.17安装/维修工程通知单》上注明维修有关事项。4.2.18维修人员将《公共设施设备4.2.19安装/维修工程通知单》（第一联）交机电维修部主管签名4.2.20确认后返还公共事务部作为月底统计费用的依据。4.3费用结算4.3.1公共事务部管理员于每月月底前将当月《住户家庭安装/维修单》及《公共设施设备4.3.2安装/维修工程通知单》费用分别统计在《有偿便民服4.3.3务收费表》的相应栏目及《公共设施设备4.3.4安装/维修费用统计表》内。4.3.5公共事务部管理员将《住户报修记录表》、《住户家庭安装/维修表》、《公共设施设备4.3.6报修记录表》、《公共设施设备4.3.7安装/维修工程通知单》附在以上表格后，4.3.8报公共事务部主管审核。审核无误后，4.3.9公共事务部主管在《有偿便民服4.3.10务收费表》及《公共设施设备4.3.11安装/维修费用统计表》内签名4.3.12确认后报管理处经理审批。4.3.13公共事务部管理员将管理处经理审批后的《有偿便民服4.3.14务收费表》及《公共设施设备4.3.15安装/维修费用统计表》报财务部：c)财务部依据《有偿便民服务收费表》向业主收取有偿服务费用；d)财务部将《公共设施设备安装/维修费用统计表》存档备案；4.4资料保存：《住户报修记录表》、《住户家庭安装/维修表》、《公共设施设备4.5报修记录表》、《公共设施设备4.6安装/维修工程通知单》有公共事务部负责保存，4.7保存期两年；《有偿便民服4.8务收费表》及《公共设施设备4.9安装/维修费用统计表》由财务部负责保存，4.10保存期3年。4.11本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。5.0记录5.1《住户报修记录表》5.2《住户家庭安装/维修单》5.3《公共设施设备报修记录表》5.4《公共设施设备安装/维修费用统计表》5.5《公共设施设备安装/维修工作