20140701即墨古城项目商业建筑优化建议(第三轮沟通)+-+会后修改

关于即墨古城商业街区的建筑优化建议（北京2014/06/03第一轮方案沟通会会后修改版）“设计顾问”服务模块/工作方式与工作计划关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603共同目标优秀的建筑设计方案城格商业的立场功能丨经营丨商业规律设计单位的立场规范丨技术丨空间关系/工作方式与工作计划2014/06/03第一轮方案沟通会北京0102030405060708商业动线丨平面布局我方针对“20140310设计方案文本”，提出商业动线与平面布局相关的优化建议，包括平层动线、垂直动线、机动车与非机动车动线、后勤动线、商业街区平面布局等相关内容，希望在充分沟通的基础上，设计单位就所达成的共识，对方案进行优化设计。时间待定第二轮方案沟通会动线与平面确认我方针对设计单位第一轮优化后的方案，提出关于商业动线与平面布局的观点，双方充分沟通协调，就动线与平面达成共识。时间待定第四轮方案沟通会商铺的切割与划分结合动线、平面与功能业态，我方以图示的方式，提出商铺的切割与划分建议，设计单位结合工程技术条件，对方案进行优化设计。时间待定第六轮方案沟通会景观丨环境丨小品针对初步的景观、环境、小品设计方案，结合商业运营的需求，我方针对相关方案提出优化建议，供设计单位在进行专项设计的过程当中参考。时间待定第三轮方案沟通会商业功能丨业态分布我方针对达成共识的动线及平面方案，提出商业功能与业态布局建议，在双方充分沟通的基础之上，设计单位根据相关功能及业态需求，对方案进行优化设计。时间待定第五轮方案沟通会商业建筑外立面结合之前的工作成果，在明确每间商铺的分割及功能之后，我方提出对于商业建筑外立面的优化建议，包括广告位、店招、空调机位需求、后勤通道需求等内容，供设计单位进行外立面设计参考。时间待定第七轮方案沟通会《业态落位方案》业态与功能分区，理想业态方案与保守业态方案，代表性商家工程条件等。时间待定第八轮方案沟通会《销售策略方案》商铺的切割组合策略，销售与经营方式策略，分期开发及建设策略等。关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603第一轮方案沟通商业动线丨平面布局2014/06/03北京/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603蓝鳌路鹤山路烟青路核心商圈文化路“北侧城门”不合乎古城形制，但却是即墨市民到达的重要途径。/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）建议充分考虑蓝鳌路步行人流进入古城的可能性与舒适性。220米关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）步行至蓝鳌路beforeafter关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）beforeafter问题商业区难点商业区难点商业区难点商业区关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）根据现有方案，逛完所有商铺的步行运动轨迹。关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）2008年成都宽窄巷子2005年宁波老外滩2010年武汉新天地2009年福州三坊七巷运营较为成功的历史文化商业街区，往往有一条清晰明确的主游逛动线。关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）2009年盐城水街2011年泰州东方温莎小镇复杂且均质的游逛动线，往往对项目运营造成很大的障碍。关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）尽可能实现的主次有别，主动线明确尽可能避免的复杂均质动线，导向性模糊对于我们的启发关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）beforeafter关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）各分项优化建议，见“20140603第一轮沟通会附件”。内容包括：1，商业主动线思考2，商业主动线与现有方案的冲突3，基于商业动线的布局优化方案4，现有方案改动说明5，基于新平面的商业动线6，基于新平面的辅助商业动线7，现有道路的优化调整8，商业后勤动线及垃圾清运9，商业广场规划设计10，踏步电梯规划设置11，停车场核心动线优化方案12，非机动车，电动车，摩托车停车位13，计程车排班点位关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603本轮优化所带来的两个问题1，取消商业支路动线后，大进深地块如何填充？2，如何应对，部分商铺进深增加后，造成的商铺总价提高？/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）关于即墨古城商业街区的建筑优化建议201406031，取消商业支路动线后，大进深地块如何填充？方案一，直接取消“内铺”。方案二，设计为院落商业。商户A商户B商户C商户D商户E商户F商户GACBDEFG/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）关于即墨古城商业街区的建筑优化建议201406032，如何应对，部分商铺进深增加后，造成的商铺总价提高？1F2F1F2F解决思路：增加二层商铺单独销售的可能性。beforeafter/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）关于即墨古城商业街区的建筑优化建议2014060320140603即墨古城第一轮优化沟通会，需要设计院交流和研究的课题汇总：01，古城北门通行步行人流的可行性。可行02，明确区分商业主次动线，而非均质复杂动线。可行，局部调整03，核心商业动线规划方案（附件图01）的可行性。除了鸭绿池区域调整，其余可行04，优化后的商业平面方案（附件图03）的可行性。需要甲方后期研究确认05，辅助商业动线规划方案（附件图06、07）的可行性。可行06，部分道路功能变更方案（附件图08）的可行性。可行，以后期管理方式解决07，商业后勤及垃圾清运动线（附件图09）的可行性。可行，后期分时段管理08，商业广场功能规划（附件图10）的可行性。可行，局部调整09，增加踏步梯系统沟通地面及停车层（附件图11）的可行性。需要甲方后期研究确认10，停车层核心动线优化方案（附件图13）的可行性。待地下停车区范围确定，再做深化11，古城各主要出入口规划地面非机动车停车区（附件图14）的可行性。可行，在景观设计中予以考虑12，古城各主要出入口规划计程车排班点位（附件图15）的可行性。可行，在景观设计中予以考虑13，用院落商业消化大进深地块的可行性。需要甲方后期研究确认（例如西门商业组团）14，二层商铺独立销售的可行性。待城格在下阶段工作中进一步明确15，经过研讨，设计院将所达成的共识，落实为图纸方案的时间计划。时间待定备注：红字内容为会议三方（天泰、清华、城格）形成的结论性共识。/第一轮方案沟通（商业动线丨平面布局）关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603最后需要特别补充说明的是：“核心商业动线”是本轮交流的重中之重，核心商业动线，意味着平面布局、道路规划、商铺主出入口设置、店招广告、地面铺装、景观工程、亮化工程、广场设置、停车系统、垂直交通、外摆空间设计、附属功能设置……几乎各个专项的设计，都必须服从于，同时必须突出核心商业动线的作用，千方百计，引导人流按照规划的线路进行游逛。关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603会议时间2014年6月03日（周二）13:15—17:35会议地点清华建筑安地设计第一会议室出席人员即墨项目开发商天泰团队：张总等清华建筑设计团队：林总等商业规划团队：林长志、张弦、邹春亮记录人邹春亮一、会议内容关于动线的讨论，初步建筑方案设计成果，及向下三方团队工作方式的研讨会。开发方张总：一期（北区）15年开街，整体可能会在17年开街，前期尽量能做好。设计方：已经到施工图阶段，城格介入的时间点偏晚。项目原来定的是6.6万方，政府希望成为旅游景区和商业地产结合的项目，原有的景点已经固定。不要把古城看着一个单独项目，分区域来看，西边的口是比较重要的，目前人流最重要的，把东西向为主要的旅游导向口，公共建筑不能动，道路格局不能变。没有强调从商业的线路来考虑，是不是要先考虑未来的功能和业态，和运营的成活率，不一定是照顾到所有店铺的均好性，考虑重点区域的重点问题，能否切割成几个空间来考虑？。如果分区考虑，赋予各种不同的业态和主题，对游览不同的人和不同的需求，未来提供多种结合点。城格林总：这个项目如果按照不同的空间来划片区，在后期业态落位时可以考虑，但前期要经过充分论证，目前最核心的问题是项目处于一个旅游属性低的城市，因此，我们项目不是旅游景点的逻辑，这个项目很有可能的结果是没有或者仅有很少的游客，主要的属性是城市商业。根据专业数据的统计，带有旅游属性的城市商业的业态构成，旅游和城市商业的重合度高达70%，对于旅游商业而言，游客是有可能被导视带领怎么走，但城市商业是消费者想怎么走就怎么走，所以我们前期必须充分考虑到动线的合理性。所以的公建部分，我们都可以妥协，都不动。最后考虑公建怎么处理。（纯公建景点、经营）文庙+财神庙，现在已经加了，主戏台在北面。北面的路口连接北面路的仪式感和门脸很重要，销售上可以参考南京雅居乐长乐渡项目。/第一轮方案沟通形成的项目专题会议纪要关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603会议时间2014年6月03日（周二）13:15—17:35会议地点清华建筑安地设计第一会议室出席人员即墨项目开发商天泰团队：张总等清华建筑设计团队：林总等商业规划团队：林长志、张弦、邹春亮记录人邹春亮二、会议形成的信息1、今天主要讨论大的关系，目前尚有不确定的因素可以待甲方确认后再进行下一轮沟通。2、北侧可以做文章，宽度是足够的，超过20米。3、B19与B10合并，前面是院子，门头缩进去，门未必是朝着庙的方向，B10是公建用地。4、共建部分都保持现有的方案不动，保留戏台的广场。5、一期目前先不动，我们后面考虑内部的切割。6、目前提出中山街加盖的部分，由于住宅间距的问题，更改的可能性比较小。7、南部塔楼不考虑功能使用，作为景观标识来利用。8、商铺分割涉及到，疏散关系的改变，报建和工期的问题。9、城格会给业态的落位，商铺切割的建议。10、即墨老酒馆，现在整个可能都没有地下了，180住宅区域恢复成商业用地产权，11、不建议动吕祖阁，可以考虑西侧当样板区。12、中山路以北的区域目前已经施工，改动尽量少。中山路以南明年再开工，有调整的空间。13、公共卫生间的设置与配比等问题，和扶手梯的问题，需要后期设计过程中系统考虑。/第一轮方案沟通形成的项目专题会议纪要关于即墨古城商业街区的建筑优化建议20140603会议时间2014年6月03日（周二）13:15—17:35会议地点清华建筑安地设计第一会议室出席人员即墨项目开发商天泰团队：张总等清华建筑设计团队：林总等商业规划团队：林长志、张弦、邹春亮记录人邹春亮三、关于15点方案沟通的回复（详见P18“20140603即墨古城第一轮优化沟通会，需要设计院交流和研究的课题汇总”)第一条:没有问题第二条:部分可以妥协，可局部调整第三点:除了鸭绿池区域调整，其余可行第四条:待甲方后期研究确认第五条:只能走衙门墙一侧第六条:可行，以后期管理方式解决第七条:垃圾清理点不建议在负一层，地面保留后期功能，分时处理第八条:可行，部分广场要改变第九条：需要甲方后期研究确认第十条：待地下停车区范围确定以后再做深化第十一条：城墙以外考虑停车，机动车电动车自行车均设置在城墙外围第十二条：可行，在景观设计中予以考虑第十三条：需要甲方后期研究确认，西门商业组团等第十四条：在下一阶段工作中进一步明确第十五条：需要建筑设计给我们确认最新的拼接图后，包括停车位、卫生间等，再确定店铺分割和业态落位的时间我方根据本次会议内容，当天对第一轮沟通方案进行了修改，并形成了此文本内容。/第一轮方案沟通形成的项目专题会议纪要关于即墨古城商业街区的业态及商铺分割建议（青岛2014/07/01第三轮方案沟通会会后修改版）“