绿城前期操作手册

前期操作手册绿城房产集团1前期操作手册绿城房地产集团有限公司前期操作手册绿城房产集团22010年11月目录第一篇开工前阶段第一章土地取得第一节市场调查和项目构思一、房产市场调查二、土地市场调查三、项目地块调查四、项目构思第二节土地取得过程控制一、一级土地市场土地使用权取得过程控制二、二级土地市场土地使用权取得过程控制第三节国有土地使用权登记一、建设项目用地预审二、建设项目用地审批三、国有土地使用权设定登记四、国有土地使用权抵押和注销抵押登记五、闲置土地认定和处置第二章规划和建筑设计第一节方案设计前一、项目立项前期操作手册绿城房产集团3二、勘测设计条件三、设计单位确定第二节方案设计一、方案设计会审二、委托日照分析三、委托环境影响评价四、委托交通影响评价五、委托景观分析六、方案设计公示第三节初步设计一、初步设计会审二、申领《建设用地规划许可证》第四节施工图设计一、施工图环境影响评价文件审批二、施工图消防审核三、施工图卫生审查四、施工图人防审查五、施工图交叉审核六、建筑预定位计算七、申领《建设工程规划许可证》八、绿化指标审查九、施工图交警审查前期操作手册绿城房产集团4十、建筑工程规划告示十一、建筑定位和灰线检验十二、项目地名命名第三章专业设计一、景观设计二、精装修室内设计三、室外综合管线设计四、电力设计第四章施工许可证申领一、规费审核与缴纳二、工程招投标三、工程质量安全监督注册四、签订《建设工程竣工档案移交承诺书》五、申领《建筑工程施工许可证》六、临时建设工程规划许可证办理第二篇施工阶段第一章设计变更处理第一节规划指标调整一、建筑面积增加二、建筑高度增加第二节功能调整前期操作手册绿城房产集团5一、配套设施二、建筑公共部位三、户内功能调整第三节施工图优化设计第二章施工过程协调第一节有关环节审批一、施工出入口设置二、挖掘城市道路许可三、夜间施工许可四、工程渣土准运第二节重要节点验收一、±0.000检测二、中间结构验收三、单体竣工验收第三章预售许可证申领一、施工图人防红线确认二、商品房预售面积测绘三、商品房物业管理用房预缴四、商品房物业维修基金预缴五、社区用房确定六、商品房预售形象进度鉴证七、申领《商品房预售许可证》前期操作手册绿城房产集团6第三篇交付前验收阶段第一章验收流程图第二章综合类验收第一节基础验收链一、消防验收二、人防验收三、规划验收四、城建档案归档五、竣工验收备案六、社区用房协议签订七、配套公建用房确认第二节面积实测和物业链一、面积实测二、物业用房核定三、物业基金缴纳第三节环保链一、接管施工许可二、环保验收三、防疫验收第三章单项验收一、绿化验收前期操作手册绿城房产集团7二、交警验收第四章专业验收第五章土地复核验收第六章产权初始登记前期操作手册绿城房产集团8第一篇开工前阶段第一章土地取得获得土地使用权是房地产项目开发建设的基础。本章主要围绕：一级土地市场和二级土地市场土地的取得所涉及的项目市场调查和地块调查，土地取得过程控制以及土地使用权登记三大环节的工作。基本流程总图：第一节市场调查和项目构思本节主要介绍意向拿地前所进行的房产市场调查、土地市场调查、项目地块调查以及调查后形成项目构思的前期工作。项目构思二级土地市场土地实体取得过程控制一级土地市场土地使用权获得过程控制出让土地使用权登记房产市场调查土地市场调查项目地块调查前期操作手册绿城房产集团9一、房产市场调查1、工作目的通过三观（宏观、中观、微观）房产市场调查，有目的、有步骤、系统地收集真实、有效的资料，并进行客观的分析，为经营决策者提供客观、准确的市场信息，保证拿地决策的正确性、客观性。2、工作联系对象2.1国家宏观经济和房产市场。2.2所在城市建设规划状况与经济发展状况。2.2地块所在区域房产市场状况。3、工作内容3.1根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行房地产市场调查内容的提纲编写。3.2进行房产市场调查，完成调查报告。3.3控制房产市场调查内容的品质、进度。4、工作程序4.1政策环境调查，内容主要包括：国家房地产政策、省（市）及土地所在区域房地产开发经营方针和政策、房地产开发经营管理法律和法规、房地产税收政策、城市建设规划现状和未来城市规划发展状况。4.2经济环境调查，内容主要包括：项目所在区域以往、当前和未来经济结构运行状况（趋势）、城市基础设施建设状况和未来发展战略、人口、居民收入、消费结构、消费水平状况。前期操作手册绿城房产集团104.3社区周边环境调查，内容主要包括：项目所在区域位置和交通便利状况、居住人群状况、文化氛围、商业、医疗和教育配套等调查。4.4项目所在区域房地产市场需求和消费调查，内容主要包括：房产开发和销售现状、数量、不同物业消费群体构成状况、消费行为目的、商品房和二手房租售价格、商品房入住率、房产市场的总需求量、饱和点和需求发展趋势、未来3-5年的开发量和供应量、房产属性和分布状况、产品品质状况。5、应注意的问题5.1平时应注意对相关各类政策、信息的收集，并做到及时更新。5.2可以充分利用集团资料库资源，也可以借助外援资源力量，确保所提供信息的成熟性和准确性。二、土地市场调查1、工作目的通过对土地市场的调查，为经营决策者提供有效合理的土地取得方式、途径和价格信息。2、工作联系对象2.1国家对土地出让的政策、当地的出让程序和方式。2.2意向地块所在地土地市场现状等。3、工作内容3.1根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行土地市场调查内容的提纲编写。前期操作手册绿城房产集团113.2进行土地市场调查，完成调查报告。3.3控制土地市场调查内容的品质、进度。4、工作程序4.1土地法律、法规调查，内容主要包括：国家土地宏观调控状态、国家土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、省（市）国有土地使用权出让和转让办法、土地管理权限有关规定、土地资产评估办法。4.2土地交易规则调查，内容主要包括：4.2.1招标、拍卖、挂牌竞买人须知。4.2.2招标、拍卖、挂牌程序和规则。4.2.3出让土地使用权转让必备条件和必备资料。4.3土地交易市场调查，内容主要包括：项目所在城市当年供地计划和供地状况、项目所在区域同属性土地招标、拍卖、挂牌情况、近期同属性土地出让金价格及面积增加导致补缴出让金评估价格。5、应注意的问题5.1平时应注重对土地政策的收集和更新，勤于对土地交易信息的汇总和对比分析，为项目的拓展提供信息保障。5.2平时应注重参与当地社会的土地交易活动，丰富实践经验。三、项目地块调查1、工作目的通过对项目地块的调查，为经营决策和后续规划设计等工作提供依据。前期操作手册绿城房产集团122、工作联系对象意向地块。3、工作内容3.1根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等，进行项目地块调查内容的提纲编写。3.2负责项目地块状况调查，完成项目地块（可行性）调查报告。3.3控制对项目地块调查的质量、进度。4、工作程序4.1调查内容主要包括：征地面积、用地面积、宗地面积、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套要求和面积、土地出让年限及用途、土地出让金的构成、配套费构成（大市政配套费、绿化配套费等）、起价、竞标保证金、中标价履行时间。4.2现场踏勘调查，内容主要包括：地上建筑物拆除状况、土地地形、用地四至、用地界限、周边市政管线到位情况、场地外现状道路、河道水体、高压线、架空管线、地下管线井盖、地质状况。对二级市场土地或毛地出让需在上述4.1、4.2项基础上视情增加4.3、4.4、4.5项调查内容。4.3拆迁土地状况调查：政府对该地块上的拆迁有关文件规定、拆迁进程、拆迁能力预估、拆迁时间预估、回迁安置面积预估、后续拆迁费用预估、征地综合补偿费等。4.4土地权属调查：土地使用权获得形式及其有效性、合法性，土地使用权者土地出让金的履行情况、土地抵押借款状况、与第三方前期操作手册绿城房产集团13进行土地相关合作情况调查，用地四边界确认状况、土地登记状况等。4.5土地开发进度调查：拆迁状况、勘测设计条件、设计单位、规划和建筑方案设计状况等。5、应注意的问题5.1政府招标、拍卖、挂牌的土地信息可以从政府部门直接取得。5.2二级土地市场的土地相关资料和潜在问题（包括土地所有单位的债权债务）相对比较复杂，务必在调查中了解清楚。四、项目构思1、工作目的通过项目构思，对项目定位、开发规模、成本测算、销售价格形成初步框架，编制项目可行性报告为决策者拿地提供依据。2、工作联系对象意向地块和相关要素。3、工作内容3.1汇总房产市场、土地市场、项目地块的调查报告。3.2根据集团项目拓展的有关规定和要求，确定项目有关指标，形成项目构思框架。3.3编制项目可行性报告。4、工作程序4.1目标客户定位构思。4.2规划和建筑定位构思：建筑类型（多层住宅、高层住宅、别墅等）、规划布局、建筑面积、户型配比、公建配套、车位配置等。前期操作手册绿城房产集团144.3合作方式构思：组建项目合作开发公司合作或土地使用权转让合作或其他形式合作。4.4开发计划构思：分几期开发、每期开发位置与规模、每期开发时间等等。4.5经济估算：项目总成本（土地成本、前期成本、工程成本、管理费用、财务费用、税金），项目总收入（可售面积，销售单价预测），项目盈利情况，经济和财务评价。4.6综合以上各项内容，编制项目可行性报告。注：部分经济估算内容可参照产品策划书或可行性研究报告投资估算模板。5、需要注意的问题5.1充分借助集团公司各项人力资源，提高工作质量和效率。5.2项目可行性报告作为项目构思的最终成果，其质量如何取决于前述的房产市场调查、土地市场调查和项目地块调查的质量高低，要重视三项调查的重要性。第二节土地取得过程控制本节主要介绍一级土地市场土地使用权获得和二级土地市场土地实体获得过程控制，以及各类土地合同（协议）签订工作。本节所称的一级土地市场土地使用权获得是指通过土地招标、拍卖、挂牌形成获取的土地使用权；二级土地市场土地实体取得是指以共同出资、利润共享、风险共担的项目合作，以及以土地使用权转让前期操作手册绿城房产集团15等形式的涉及土地实体的合作。一、一级土地市场土地使用权获得过程控制1、工作目的通过一级土地市场土地使用权获得过程控制，确保意向土地取得，并有效控制土地取得成本。2、工作联系对象2.1土地管理部门。2.2土地取得相关的各个环节。3、工作内容3.1负责招标、拍卖、挂牌土地竞买前相关条款的政府沟通、协调工作。3.2参与招标、拍卖、挂牌土地竞买及竞买前各项手续办理。3.3根据法定代表人的授权，签订土地出让合同。4、工作程序4.1做好地块调查（参见项目地块调查内容）。4.2进行地块背景调查和地区优惠政策沟通。4.3了解参加竞买单位和个人有关状况。4.4分析土地出让合同和补偿协议的有关条款。4.5在上述工作的基础上，根据地块具体情况，提出合理报价，经集团公司领导审定后，参与报价竞争等具体工作。5、需要注意的问题5.1合理利用公司优势，对土地出让合同和协议中不明确的条款前期操作手册绿城房产集团16应及时向土地管理局和规划局咨询，并得到明确。5.2注意运用招标、拍卖、挂牌的方法和技巧。5.3开发区管理委员会作为出让方签订的土地出让合同应被市、县人民政府土地管理局部门追认后才能有效。二、二级土地市场土地使用权获得过程控制1、工作目的通过二级土地市场土地使用权获得过程控制，确保土地取得的安全性，以及土地成本的可控性。2、工作联系对象2.1土地管理部门、土地合作单位。2.2土地取得相关的各个环节。3、工作内容3.1参与以土地实体为合作基础的合作项目调查。3.2负责与合作方就合作形式和内容进行沟通和谈判。3.3负责合作项目相关合作协议的起草。3.4根据法定代表人授权，负责合作开发项目协议的签订。4、工作程序4.1合作方背景调查：工商登记内容，股东背景，企业资信状况，累计开发项目状况，企业债权债务，税收优惠政策，企业组织架构。4.2意向合作商谈：合作方式，管理模式，利润分配和风险承担，土地使用权变更登记期限和费用