瑞丽市房地产市场调查报告10.26

红河州盛伟房地产营销有限公司云南省瑞丽市房地产市场调查报告一、瑞丽城市发展状况（一）瑞丽市基本情况（二）瑞丽市人口情况（三）瑞丽市经济发展情况（四）小结二、瑞丽房地产市场情况（一）房地产市场发展情况（二）瑞丽城市规划（三）瑞丽土地市场情况（四）市场在（将）售项目（五）个案研究（六）小结三、瑞丽市房地产市场分析（一）业态分析（二）物业分析（三）价格分析（四）客户分析（五）户型分析（六）小结目录一、瑞丽城市发展状况（一）瑞丽市基本情况瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是320国道终点，昆瑞公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连芒市，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯坝），2国，3省邦（云南省、克钦邦、掸邦），4区（瑞丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷）的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方公里。瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸首都仰光981公里。中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段等国家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为云南面向西南开放桥头堡的最重要门户地位更加凸显。瑞丽拥有2个国家级口岸，是中国对缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的集散地，缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。(二)瑞丽市人口规模2010全国第六次全国人口普查，瑞丽市常住总人口180627人，其中农业人口87003人，城镇人口93624人。户籍人口仅为12万左右，外地人口约为6万左右并绝大部分在瑞丽及姐告经商或就业。另有日均2万多的外地流动人口（包括在瑞缅甸华人华侨、缅籍经商打工人员）。瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生率较高，几乎无外出打工人员，外来人口数量逐年增长态势明显。瑞丽城乡人口构成比例52%48%城镇人口农业人口（三）瑞丽市经济发展情况2011年城乡居民收入不断增长。城镇居民人均可支配收入16700元，增长11.8%；农民人均纯收入4820元，增长14.3%。根据人均GDP与房地产发展的关系模型，瑞丽房地产市场步入了快速发展期;人均收入增长迅速，储蓄增长明显高于消费支出，民间资本充裕，藏富于民现象典型，投资需求潜力巨大。瑞丽2011年全年实现生产总值35.2亿元，比上年增长16.6%，高于全州水平1.1个百分点。其中，第一生产总值6.9亿元，增长9.1%，第二产业增加值7.2亿元，增长16%，第三产业增加值21.1亿元，增长19.3%。2011年口岸贸易进出口总额17.46亿美元（约合人民币110亿元），增长33.8%。全社会固定资产投资总额40.1亿元，增长35%。财政总收入17.02亿元；财政一般预算收入5.12亿元，增长37.3%。实现社会消费品零售总额18.41亿元，增长21%。第三产业占比较大，商贸业发达、个体老板多、客户结构呈哑铃形分布，高端消费力强。发达的特色商贸业和丰富的旅游资源引来大量的外来人口，外来人口房产置业需求旺盛且呈增长态势。小结：瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅贸易最大口岸，城市在国家战略层面的重要性日益凸显，国家、省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游，极大的促进了瑞丽第三产业的发展。瑞丽经济的高速发展，吸引的大批外来人员，不仅满足了经济发展的需要，创造了大量的财富，而且提升了瑞丽城市人口整体素质，带来了许多新的理念，尤其是新型的投资、居住理念。瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台阶。二、瑞丽房地产市场情况（一）房地产市场发展情况2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开发具有象征性的一步。翡翠园（住宅）项目的均价只有1300元/㎡，商业项目腾隆国际商业广场的价格也才是3000元/㎡出头。2007年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无几。但是到了2011年11月份，“翡翠园”（住宅）价格就涨到了3900元/㎡，房价在四年时间内直接翻了三倍。截止2012年9月份，瑞丽共有房地产开发企业82家，累计开工项目46个，开工面积超过200万平米。就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的楼市政策，可以预见明后两年瑞丽楼市竞争将空前惨烈！（二）瑞丽城市规划（规划图示）老城商业区目前已经形成整个瑞丽的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的CBD。目前中心区已经启动“旧城”改造项目，主要有“乔瑞”、“星河蓝湾”、“锦福园”等项目，从整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片区的市容市貌。西城新区政府以中央商务区定位，将以弄莫湖湿地恢复改造项目的开发建设为契机，营造以水系和绿地网络为特色的大尺度绿色公共开敞空间，配合高品质的民族文化旅游接待与高级酒店服务设施建设，并通过大量商业服务设施的聚集，形成以民族文化为特色，以生态游乐体验为突破，以休闲度假和高尚人居为主体，集游乐体验、旅游休闲度假、高尚人居、会议会展、运动养生等功能于一体的旅居新区。通过弄莫湖湖面湿地的恢复改造、东南亚风情文化、高级别住宅区、五星级酒店、民族湖滨商业文化设施及康休闲设施等项目的建设，配套完善片区公共服务设施体系，使项目建设对周边城市用地发展起到带动作用。南部商圈目前已经形成瑞丽的“商贸集中区”，“南亚六城”“金星石木文化城”“东南亚商住城”项目的建设为该区域的发展奠定了扎实的基础，以及后续发展的平台。目前南亚六城已经竣工，其中金星商贸城与泛亚国际分别以红木家具与小商品经营业态为主，已经开始营业。南亚机电城与南亚汽配城也逐渐有商家入驻。随着政府引导与支持，商贸集中区繁荣的景象将会很快展现在我们眼前。北部新城总规划用地约为14.35平方公里。北部新城开发项目定位于生态养生、休闲度假、商务会展、高尚居住、可研教育为一体的新型生态休闲城；片区市政基础设施项目并未动工。“湖畔尚湾”地块价值分析：★位于城市发展重点弄莫湖片区，未来周边配套完善，瑞丽一中初中部建设完毕，规划在建项目有：潮都国际、恒泰锦园、鑫盛时代佳园、国门春城、国际合作医院等，筹备中的行政中心、体育中心、教育中心等也即将兴建。弄莫湖片区大手笔规划，大项目众多，业态之间相辅相成，它不是一个项目，而是再造一个新城，升级一个新瑞丽；“湖畔尚湾”为500余亩综合大盘，在弄莫湖北、西两侧铺成，用地平整，景观资源良好，并与瑞丽老城区无缝相连；瑞丽特区商贸、旅游业兴盛后的休闲养生中心区域；项目一号地块即“鸿湖瑞城”占据整个片区观湖效果的最佳位置，基于城市湖泊岸线资源的稀缺性，“湖畔尚湾”特别是“鸿湖瑞城”具有唯一、不可复制性，地块升值空间巨大！（三）瑞丽土地产市场情况1、土地交易量6.9914.2799262.33598510.4422.0157174.4420.2538.375068.210510152025303540200920102011房地产交易/百宗面积/万㎡交易额/亿元●总房地产交易：3768宗●总面积约：746707.03㎡；●交易金额约：149859.85万元；交易金额由2009年至2011年呈翻倍递增趋势2、项目占地比例及分析10-50亩的项目10-50亩项目占总比咧20%。国门1号：为高层住宅、酒店；世纪旺角：为写字楼及商场；瑞丽印象：包含商墅、酒店式公寓、商业；潮都国际：为公寓、写字楼。项目开发量（㎡）国门1号45000世纪旺角27000瑞丽印象50000潮都国际13000050—100亩的项目50-100亩项目占总比咧30%竹林雅苑、锦福园是多层，沿街住宅下附带底商；星河蓝湾分为住宅与商业，住宅含有公寓及别墅；恒泰锦园、奥星世纪为商住项目；国门公馆分为住宅与商业。项目开发量（㎡）竹林雅苑107342.22锦福园200000星河蓝湾120000恒泰锦园100000奥星世纪200000国门公馆110000100亩以上项目100亩以上项目占总比例50%商住项目：南亚机电城一期、泛亚国际一期、金星商城一期、东南亚商住城；普通住宅项目：国际花园、勐卯古镇；贝叶湾；景成新城；别墅项目：国门春城、勐卯古镇；隆云.荣里香莎；东南亚商住城；景成新城。项目开发量（㎡）南亚机电城1期40519.18泛亚国际一期43175.04金星商城一期31245.03国际花园一期62012.37勐卯古镇124000东南亚商住城30000隆云·荣里香莎22649.98乔瑞未定贝叶湾220000景成新城280000国门春城（四）市场可研究在（将）售项目类别项目名称建筑面积（㎡）主力户型面积区间（㎡）物业类型销售均价元/㎡套数备注普通住宅+商业锦福园20000080-130多层、底商住宅：3600商业：98001264一期2012年6月3日开盘，销售率80%竹林雅苑106815.80-150多层3600790剩余少量房源国门1号4500076-272高层、酒店4500174在售世纪旺角27000250-390写字楼、商场写字楼：520055在售恒泰锦园10000089-136住宅、商业住宅：36006002011．12开盘，已售150套左右奥星世纪200000114-135住宅、商业住宅：3500952一期7月28日开盘，已售140套左右星河蓝湾120000117-154别墅、公寓等报价4100实价36005009月3日开盘。内部认购150套左右，认购重点单位：瑞丽公安系统等祥瑞家园6200080-137高层5100325小户型销售50%；现房东方毅3900078-143高层262价格未定，认购意向为教师群体东盟商城40000170-691商住1+3沿街4700166已售80%泛亚国际16200住宅90-177商业182-380住宅、商业住宅：3600商业：110008010月28日开盘，现在做内部认购类别项目总建面（㎡）面积区间（㎡）物业形态套数均价元/㎡备注别墅乔瑞玉苑37000别墅、高层1期600，二期未定10年至今，因规划调整，迟迟未开盘，认筹客户流失严重。勐卯古镇独栋330-470独栋别墅、多层独栋143多层560住宅：3700别墅：72004期已销售70%，别墅售馨未开盘国门公馆11000090-260高层、商业600未定未开盘贝叶湾220000120-150别墅、公寓、商业1600未定未开盘，会员卡办理中潮都国际130000住宅：120-160公寓：40住宅、公寓、写字楼住宅：290公寓：990未定未开盘，计划12月开盘，现售卡3000元一张，优惠1%房价。鑫盛时代家园100000106-144底商、高层620住宅：4300商业：10000内部销售，已售80%左右印象瑞丽5000030-350商墅、酒店式公寓、商业200未定未开盘国门春城双拼300独栋350别墅400未定未开盘上述针对目前瑞丽市在（将）售可研究项目总计19个，总建筑面积1603015㎡，总套数10468套。其中在售项目13个；未开盘项目分别为国门春城、国门公馆、潮都国际、贝叶湾、鑫盛时代佳园、瑞丽印象；据调查了解未开盘项目产品预计将在2012年底或2013年上半年推出产品。在下节个案研究中，将对景成新城、荣里香莎等项目进行全面分析。（五）个案研究1、祥瑞家园项目名称祥瑞家园开发公司祥成房地产开发有限公司占地面积6.2亩总户数330套容积率8.98物业类型高层建筑面积40065.69㎡预售量330套绿化率20%发证日期装修情况毛坯楼高19层建筑密度60%开盘时间项目地址瑞丽市麓川路东侧103号售楼地址项目现场销售电话0692—4128666建筑结构框架户型情况户型面积套数备注项目共3栋，每栋19层，其中1-2层为商业，3-19层为住宅。商业面积为4960.02㎡两房78㎡110套三房80㎡—145㎡200套跃层130㎡—270㎡20套项目点评：项目优势：市政配套优越，社区周围就有瑞丽一中，勐卯小学，九州医院、