物业品质监控系统之设备设施管理

物业品质监控系统之设备设施管理一、检查内容、标准、方法一级指标二级指标三级指标检查标准检查方法人员素质基本要求专业证书具有本专业初级技术证书查看复印件身体要求身体健康，电工不得是色盲、色弱体检要求文化要求中专以上文化程度查看资料专业知识理论知识有一定本专业的理论知识基本电工理论知识明确实践知识具有一定的本专业的工作经验，在市电停电时能够手动启动发电机，市电来电时能够单独转换电源，能够与安全员配合，对电梯进行盘车救人询问技术员出现以上情况以后的具体操作方法设备房管理基本要求照明每平方米需要10W的亮度，节能灯减半，亮度分布均匀设备房有足够的亮度，能够保证设备保养需要的亮度特殊要求设备房天花上或墙上不得设置各种给排水水管，若不能避免，该排水管的下端一定要加设喇叭口，确保即使漏水也不能损坏设备到设备房现场查看天花天花面平整，建议刷白现场查看墙面墙面平整，刮灰后刷为白色现场查看地面地面水泥找平，重要设备房须铺设瓷片，设置有排水装置现场查看物品要求物品摆放整齐，无杂物，房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品现场查看质量记录现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整查看现场，检查质量记录温度重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干球温度计，对环境的温度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下。（锅炉房参照相应设备技术标准要求）查看温度计的设计位置是否合理，温度是否正常房门开关灵活，油漆完好，无人值守设备房需要上锁观察门是否容易关闭，上锁是否容易标识设备房门上有相应设备房标识、应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求抽查几个设备房，检查相应的标识设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识检查阀门上的常开、常闭标识，管道流向标识，运动部件的警告标识所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整检查标识是否有模糊、字迹不清晰、有污迹等情况供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点配电房的“严禁合闸”和配电柜的开门钥匙有统一的存放地点，并标识清晰、明了卫生要求墙面卫生没有污迹检查墙面地面卫生室内地面干净，地面没有污迹检查现场设备外部卫生设备表面无积尘、无油污，设备房内设备外观清洁，油漆无脱落检查现场安全要求消防方面严格按消防要求配置配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时检查灭火器的压力不得到红线处、重量不低于10%、生产日期在5年内，应急照明灯能够使用30分钟防鼠方面设备房排水通畅。具有防鼠措施。安装防鼠板，防止老鼠进入检查通风管道、电缆沟、窗户等是否有老鼠进入的可能防水方面设备房内有良好的排水设施，重要设备房设置有防水设施、积水井有超高水位报警装置检查设备房在出现暴雨时，是否有可能进水钥匙管理所有设备房的钥匙控制中心均需要有备份，并且是有效的抽查控制中心备用的钥匙，是否能够开启设备房门日常管理非技术人员进入设备房、非设备责任人操作设备必须征得设备责任人的同意询问责任人具体操作方式是否明确外来参观禁止闲杂人员进入，防火门要关好，参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入询问责任人具体操作方式是否明确安全防范易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全人员到设备房运动部分是否有防护装置钥匙管理无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由设备责任人及控制中心掌握检查要是清单灭火器配置灭火器选择和配置数量应满足VPS标准附件四标准的要求检查灭火器的数量、重量是否与该设备房匹配设备管理维修保养维修设备大修需要有维修方案，报相关部门审批，现场有提示、警示标识检查大修的方案，是否有相关部门的审批资料日常维修，需要及时清理现场，并把维修结果知会到涉及人员检查日常维修的现场，以及维修后相关人员是否及时得到信息保养严格按照公司体系文件规定的日检、月检、季检、年检进行保养。检查质量记录编写《机电设备年度检修计划》，并确保按该计划实施检查是否按照计划进行实施，设备的维修保养责任人明确检查设备责任人一览表，并确认是否有漏项重要设备零配件的备用情况，如烟感、检查是否建立重要设备配件清单，配置是否合理工具《设备（工具）汇总表》完整，专用工具受控该表内容是否完整检测工具在有效期内，如绝缘手套、绝缘鞋、验电笔在有效期内，万用表、钳形表、远传压力表等有公司的检测合格证检查绝缘手套、绝缘鞋、验电笔是否在有效期内，抽查几个万用表是否有检验合格证技术员个人工具受控、完好、齐全检查技术员的工具清单，抽查几个技术员的工具是否齐全，钢丝钳、尖咀钳、斜口钳绝缘部分没有损坏，电笔测试能验电设备软件及时完整的填写设备管理软件，明确更换的配件、设备故障原因查看设备管理软件，是否及时登记设备故障各种预案对于发电机不能自动启动、供配电不能正常投入，给排水出现异常等情况应有应急预案检查主要设备故障的预案是否有，并是有效的停水/电/气的管理停水/电/气管理突发性停水/电管理处设备故障造成的停水/电/气，查明停水/电/气的原因，及时排除故障，同时通知控制中心人员给业主进行合理的解释，检查对业主的停水停电通知，涉及设备原因的，检查该设备的维修保养记录表是否有相关的记录市政设备故障造成的停水/电，及时与供水/电/气部门联系，了解停水/电的原因、停水/电/气时间，并张贴通知，告诉业主。查询给住户的通知记录计划性停水/电/气因我方管理的原因需要停水/电/气的，尽量安排在合理的时间并要提前三天通知业主并做好解释工作。因市政原因停电的，需要及时通知业主并做好解释工作查询相关的通知试消防试消防日常维修保养试消防，需要提前向业主出通知，告诉业主，试消防的时间、内容、可能给业主带来的影响。查询相关的通知CI标识CI标识的申请CI标识的张贴二次供水管理资质要求清洗部门的资质清洗部门有清洗的专业资质证书，并有效查资质证书的复印件是否在有效期内清洗人员清洗人员具有健康证并接受专业培训查询相关的复印件清洗通知清洗队提前4天书面通知管理处，停水时间、需要清洗水池、水箱，清洗负责人查询相关的通知管理处提前3天出通知，告诉业主需要清洗的水池、水箱，停水时间，清洗后可能出现的现象，用水注意事项检查管理处对商铺的书面通知记录清洗频率按规定时间每半年清洗一次或按当地法规规定时间清洗查询每半年的清洗合格报告清洗结果水质检测保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告查询每半年的清洗合格报告，报告是否为检测合格安全措施清洗照明清洗现场的照明必须使用安全电压查询相应的配套设备通风清洗前必须向水池内进行通风，保证水池内空气的流通查询相应的配套设备监护清洗时，在水池上必须配置一个人进行监护查询相应的流程消毒控制药品来源需要对消毒用药品进行有效的控制，防止消毒药品有假或人为的误用相应的制度，药品的管理药品使用清洗以后，必须由专人根据水池、水箱的大小放置消毒药品，并记录放置的数量和放置人查询相应的清洗、消毒记录供配电系统发电机机油油质没有污黑、油色正常，油位在L-H之间接近H处在油标处拉出油位检查标尺，查看油位，并用纸巾搽试，观察油色柴油油箱室是否安装防爆灯，箱底是否有消防沙，油箱油位是否在80%位置，并小于1000升。目视油箱上是否有总容积，正常情况下，发电机的用油速度现场查看油箱是否有渗漏油的现象现场查看油箱室通风情况，有没有透气管，现场查看冷却水冷却水清澈、干净，没有杂质，水位正常放出部分水，查看水质是否清澈，打开水箱盖，用手指是否能够接触冷却水启动电池充电一定需要配置浮充充电器检查是否配置浮充充电器是否配置2组，传输线线径是否足够大，连接端子处牢固、没有爬碱、现场查看电压是否正常，电池解液是否有电，电池电解液位是否正常把转换开关置于中间没有连接处，用万用表测电压，用比重计测试电量。电池上标明开始使用的时间，一般使用二年以上就需要特别关注现场查看电池，使用二年以上的需要特别关注供配电系统排烟风机能够与发电机一同启动，延时停止，运行时没有异常声音，转动部分不存在安全隐患发电机启动以后是否能够正常运转，停机以后是否能够停机，风机转动部分是否存在安全隐患检查排风扇是否有保护装置高压环网柜室上锁情况环网柜全部上锁，每把钥匙编号清晰，现场查看标识明确各柜编号、钥匙编号、环出位置、进线号、该线号所在供电部门联系电话现场查看掉牌的意义技术员能够分辨高压柜的运行状态，每一处环网柜，必须有一个指示高压灯现场查看，并询问技术员安全工具齐全配置验电笔、绝缘手套、绝缘鞋，柜前后绝缘胶垫齐全现场查看操作作业指导书上墙，内容清晰、明确现场查看操作柜上张贴具用进网证操作人员的责任人，操作需要有现场查看变压器运行温度干式变压器：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作检查相关配置输出电压３８０Ｖ±５％范围内，不在范围内需要调整变压器的初级绕组比例查看进线电压表异常声音没有异常的爆破杂音现场听环境变压器有单独的隔离网，并上锁，变压器上端没有照明等悬挂物现场查看配电柜外表指示灯完好无损坏无缺项、盘内装置无异常声响、无焦糊气味、开关的状态、卫生状况、外表、标识准确、电流表合理。现场查看内部各二次线路端子处连接紧密、线号完好规范，连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、检查二个柜，外表查看，用手适当的用力摇动开关柜检查各大电流连接处，是否发热，开关是否出现异常发热，柜后零线连接牢固检查二个柜，用手适当的用力摇动电容柜补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏打开柜门查看补偿控制手动、自动切换有效在柜门处手动测试补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧查看电容，检查记录功率因数：不小于０.９看电容柜上的功率因素表电表柜电表连线准确，有范围和倍率标识，抄表到户的部门有供电部门的完好铅封，电表运行正常现场查看相关标识供配电系统控制柜（箱）总体要求连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确打开柜后门，用手适当用力摇动零线和相线，没有松动的现象动力柜开关无过热现象，连接处接触良好用红外测温仪测试连接处，温度没有过热的现象双电源柜主用、备用转换正常，接触器没有异常声响测试其中一个双电源柜，把该双电源柜的用电部分停电，模拟市电停电，观察发电部分是否能够正常投入生活泵控制柜/污水控制箱生活水泵手动、自动正常，启动时间继电器正常把转换开关置于手动，启动、停止，把转换开关置于自动，模拟低水位信号，检测自动部分。公共照明照明控制柜各标识正确，明了，开关时间明确，进出线连接紧固打开控制柜盖门，适当用力摇动连接线，没有松动的现象开关箱各标识正确，明了，开关时间明确，进出线连接紧固打开控制面板，观察接线处绝缘是否变色，有则接触不好防雷系统避雷网引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象连接牢固，油漆完好在天台及下引线处检查焊点接地电阻房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆询问技术员该检测的方法，以及相关的质量记录给排水系统泳池设备机房机房内灭火器配置足够，泳池机房内设置有排风扇，减少机房的湿度，机房内无积水现象。检查排风扇是否定时，并准时运行过滤水泵没有异常声音，无异常震动，水泵轴无泄漏。正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内现场检查过滤网经常检查，新管理处在接管时，需要清洁过滤网，听管道内是否有异常杂质的声音各阀门止回阀能够防止水倒流，碟阀能够完全关闭，闸阀关闭正常观察相连几台电机，启动一台，确认其他几台是否有在反转，若有，则该电机的止回阀故障各压力表各压力表正常，表内没有进水现场查看管道水流标识清晰、正确，管道没有渗漏水现场查看沙缸是否有漏水，多档阀转动灵活，反冲洗压力差不大于0.7km/cm2实际测试积水井积水井超高水位报警正常，能够手动启动，自动运行正常模拟超高水位报警，测试中心是否有报警，手动启动，是否