第八章-房地产估价成本法

第八章成本法及其应用第八章成本法及其应用第一节成本法概述第二节房地产价格的构成第三节成本法的基本公式第四节重新购建价格的求取第五节建筑物折旧的求取第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法总结和运用举例第一节成本法概述一、成本法的概念简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。具体概念：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。定义中涉及的概念所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。二、成本法的理论依据（一）成本法的适用对象新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)正在开发建设的房地产(即在建工程)计划开发建设的房地产三、成本法适用的估价对象和条件特别适用成本法估价的房地产：很少发生交易——无法采用市场法没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收益法为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产单纯的建筑物或者其装饰装修部分房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。为什么？(二)成本法估价需要具备的条件房地产从长时期内平均来看，价格=成本+平均利润具体条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产应当注意：运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题一是应采用客观成本而不是实际成本。二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。四、成本法估价的操作步骤①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润②估算重新购建价格③测算建筑物折旧④求取积算价格注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。成本法估价程序测算房地产开发成本、利润、税金重置成本、重建成本确定C建筑物折旧计算D积算价格测算V=C-D房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本②开发成本③管理费用④投资利息⑤销售费用⑥销售税费⑦开发利润第二节房地产价格构成一、土地取得成本土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。因土地使用权取得的方式或所取得土地的生熟程度不同，土地取得成本的构成不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类情况：①通过土地使用权转让取得②通过土地使用权出让取得（政府储备、征收）③通过合作、合资取得土地费用土地取得费土地开发费按照土地开发程度分类开发配套城市基础设施进行征收安置补偿直接进行房屋建设(一)市场购买下的土地取得成本土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。(二)政府征收集体的土地取得成本征收集体用地的土地取得成本包括以下三部分：(1)征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：①土地补偿费，②安置补助费，③地上附着物和青苗的补偿费，④安排被征地农民的社会保障费用。(2)相关税费，一般包括以下4项税费：①征地管理费②耕地占用税③耕地开垦费④新菜地开发建设基金(3)土地使用权出让金等土地有偿使用费。取得集体所有生地土地征收补偿费国有土地使用权出让金相关税费土地开发城市基础设施配套（三)国有土地上房屋征收的土地取得成本城市房屋拆迁下的土地取得成本包括以下三部分。(1)房屋征收补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：①被征收房屋的房地产市场价格，②被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额，③搬迁补助费，④安置补助费，⑤征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费。(2)相关费用，一般包括以下：①房屋征收理费②房屋征收服务费③房屋征收估价费④房屋拆除和渣土清运费(3)土地使用权出让金等土地有偿使用费取得城市毛地土地取得费土地开发费出让购地款土地使用权出让金征收安置补偿费相关税费开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。在实际中主要包括下列几项：1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建筑安装工程费4、公共配套设施建设费5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等6、开发过程中的税费二、开发成本三、管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如5%估算。四、销售费用销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算，例如为售价的4%左右。五、投资利息(一)投资利息的含义投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，均应计算利息。(二)投资利息的计算计算投资利息具体需要把握下列6个方面1、应计息的项目应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计利息2、计息周期;计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。3、计息期的长短4、计息方式：计息方式有单利和复利两种5、利率的高低及名义利率和实际利率销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类：1、销售税金及附加:“两税一费”一般为售价的5.5%2、其他销售税费,包括印花税、交易手续费等。六、销售税费七、开发利润开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而不是建筑承包商的利润。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润(客观利润）估算开发利润应掌握以下几点：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费开发利润应为而不是及平均利润期望利润实际利润3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种:1)计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率,即：2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用十销售费用，相应的利润率称为投资利润率，即：3)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息,相应的利润率称为成本利润率，即：4)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后的房地产价值(售价),相应的利润率称为销售利润率，即：(4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时的公式是：利润率名称利润计算基数构成直接成本利润率土地取得成本+开发成本投资利润率土地取得成本+开发成本+管理费用十销售费用成本利润率土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息销售利润率土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润房地产项目利润率对比表第三节成本法的基本公式一、最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格-建筑物折旧针对对象：①新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）②旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）步骤：①搞清房地产价格构成②估算各构成部分的金额③将各构成部分的金额累加二、适用于新开发土地的基本公式新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。公式：新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新开发区中某宗土地的估价公式如下:新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数见【例8-1】三、适用于新建房地产的基本公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润四、适用于旧房地产的基本公式旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧★土地的重新取得价格要注意年限第四节重新购建价格一、重新购建价格的概念重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。注意：第一、重新购建价格是估价时点的第二、重新购建价格是客观的第三、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；★房地产的重新购建价格是在估价时点时的价格二、重新购建价格的求取思路(一)房地重新购建价格的求取思路一是模拟房地产开发商的房地产开发过程二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格，再求和。房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格(二)土地重新购建价格的求取思路求取土地的重新购置价格采用的方法：市场法基准地价修正法此思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的情况。成本法(三)建筑物重新购建价格的求取思路假设该建筑物所占用的土地已经取得，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润，注意：土地与建筑物重新购建价格界限分清、不重复、不漏项。三、建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重建价格建筑物重置价格重建价格重建价格也称为重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解为复制当今我们还能真正“复制”故宫吗？重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价重置价格重置价格也称为重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润。仿古建筑是重置还是重建？？重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑