戴德梁行-宁波中信泰富广场项目建议

宁波中信泰富广场项目建议书致宁波信富置业有限公司Page1宁波中信泰富——写字楼部分项目价格预估方案实施策略项目服务内容Page2写字楼市场分布注明：•左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼•圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比•颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发,使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。Page3市场分析---租金6%12%15%12%55%3.01元/平方米/天以上2.51-3元平方米/天2.01-2.5元/平方米/天1.51-2.0元/平方米/天1-1.5元/平方米/天写字楼租金报价分布注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异项目名称租金报价（元/平方米/天）波特曼中心4人民保险大厦3.2(含物业费)华联写字楼2.3天宁大厦1.9(含物业费)世贸中心1.5崇光大厦1.4现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-3元/平方米/天，个别项目租金突破3元/平方米/天Page4市场分析---售价项目名称销售报价（元/平方米）中农信国际商务大厦9,000华联写字楼11,000都市仁和中心12,000华宏国际中心10,000金隆国际16,000波特曼中心19,000奥丽赛大厦6,000麒鳞大厦8,000上东国际8,000月湖银座8,500恒隆中心12,000宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定上东国际约70,000平方米万豪中心约20,000平方米金隆国际约34,000平方米月湖国际约25,000平方米Page5参考项目-波特曼中心地址：彩虹北路52号开发商：东港大酒店股份有限公司/大榭宝业房产有限公司办公体量：约30,000平方米写字楼楼层数：地上26层（名义29层），地下2层楼层净高：2.7米单层面积：约1,300平方米单元面积：91-292平方米得房率：65%电梯系统：5部富士通客梯，载重1.15吨，3米/秒空调系统：风机盘管中央空调，约克机组Page6参考项目-波特曼中心客户名称APL美集物流运输伊藤忠商事达升物流志英（香港）投资咨询长品油品辽宁朝晖骏光国际货运明敏投资咨询伊松公司唐宁街在线宁波东梦制衣面积约1,300平方米约300平方米约1,300平方米约300平方米约300平方米约100平方米约140平方米约100平方米约100平方米约100平方米宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右Page7参考项目-金隆国际地址：镇明路、灵桥路交界处开发商：宁波金隆置业有限公司建筑面积：总计52,000平方米，办公区34,000平方米楼层数：地上26层，地下2层楼层净高：2.7米单层面积：1,350平方米单元面积：120-160平方米得房率：70%架空地板：10厘米电梯系统：5部奥的斯客梯空调系统：麦克维尔VRV宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准Page8参考项目-万豪中心竞争分析‡地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出‡和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次‡综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的‡周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率项目概况‡该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米‡项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工，尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作‡写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供24小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但项目的平面上问题较大Page9参考项目分析-新天地国际70%得房率：总计3.3万平方米停车场停车位：上海陆家嘴物业管理有限公司物业管理：主楼约2,200平方米，小楼约700平方米标准层面积：72平方米最小面积：主楼13.7米挑高大堂大堂：2006年竣工时间3.7米楼层高度：7,000-9,000元/平方米销售均价：主楼8部电梯电梯系统：21-26层地上层数：5幢写字楼，建筑面积120,000平方米，办公约100,000平方米建筑面积：宁波新恒德置业开发商：民安路1066号地址：东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字楼市场近期的迅速增长Page10区域分析东部新城鄞州新城中心城区高新区Page11区域分析-租售方式租赁市场销售市场上东国际雷迪森中心广场东城国际银城国际万特商务新天地国际Page12区域分析-项目品质上东国际雷迪森新天地国际９５商务万特商务中心东城国际本项目准甲级甲级国际甲级Page13区域分析-销售价格上东国际理想价格新天地国际９５商务万特商务中心4000500060007000800090001100012000平方米8000~98007700~90006000~70006000~670011000~1200010000Page14区域分析-客户来源东部新城中心城区高新区1.区域性强2.市中心迁移(原租赁客户)3.宁波本地客户为主4.外资客户缺少上东国际:30%新天地国际:30%９５商务:10%万特商务中心:10%Page15区域分析-客户置业原因目前宁波本地的客户心态乐观,认为区域未来规划,政府的迁入将有效带动写字楼价格上升,周边住宅价格达到7000-8000元/平方米购买原因价格低品质高租房不如买房区域发展潜力Page16区域分析-置业面积5070100150200300400500600平方米300~400上东国际理想面积新天地国际９５商务万特商务中心区域写字楼分割主力面积为100-150平方米,但根据目前实际成交情况,300-400平方米的客户比例明显上升,考虑到市场发展趋势,建议以300-400为主力面积Page17项目分析-项目简介竞争分析‡开发商为知名发展商，其开发的上海中信泰富广场成功塑造了高端物业的市场形象‡总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面具有吸引力‡周边多为中低档住宅，商务氛围较差项目概况‡该项目由中信泰富集团投资的宁波信富置业有限公司开发，包含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵活的销售型写字楼‡项目预计2009年交付使用，目前正在进行基础工程施工‡总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；12米挑高大堂；标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总计约600个车位Page18项目分析-本项目机会点通过写字楼产品品质的塑造，建设宁波市场上顶级写字楼形象，形成与其他写字楼项目差异化的产品定位。利用中信泰富品牌市场知名度所产生的公信价值，以及软件服务特色优势，促成高于宁波市场上所有写字楼项目市场形象。品牌价值品牌价值产品品质产品品质区域发展区域发展通过对区域发展影响力的资源利用，突显本项目地段上的增值潜力，结合高端的产品定位,提升项目市场影响力。Page19项目分析-项目定位价格价格售价售价:12500:12500--1300013000元元//平方米平方米租金租金:3.5:3.5--4.04.0元元//平方米平方米面积面积租赁租赁::半层半层//整层客户为整层客户为主主,,部分分割客户部分分割客户300300平平方米方米销售销售::半层半层//整层客户超整层客户超过过30%,30%,主力面积主力面积300300--400400平方米平方米客户客户租赁租赁::外资企业外资企业//本地知本地知名企业名企业销售销售::区域企业客户区域企业客户//市市中心迁移客户中心迁移客户//其他区其他区域迁移客户域迁移客户//投资客户投资客户产品产品租赁租赁::国际甲级写字楼国际甲级写字楼销售销售::甲级产权写字楼甲级产权写字楼宁波市最顶级的写宁波市最顶级的写字楼字楼,,东部新城商务东部新城商务王座王座Page20东部新城商务王座东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。宁波中信泰富广场必将成为东部新城商务区的标杆高地。借势东部新城规划发展动力Page21东部新城商务王座中信置业的强大品牌资源合诚汽车大厦中信大厦陆家嘴新金融区项目上海中信泰富广场中信泰富拥有一支对香港及中国大陆物业业务具备丰富知识及经验的专业队伍。队伍一直参与物业项目发展的每个环节──由物色投资机会到工程兴建、以至物业建成后的日常管理，均钜细无遗。专业而资深的团队完全具备打造宁波顶级写字楼的开发实力。Page22东部新城商务王座卓越领先的硬件品质中信泰富广场的写字楼采用国际甲级写字楼标准设计,无柱式、超大空间的平面利于自由分割，同时满足了现代企业总部办公的需求，挑空大堂、VAV空调，高速电梯以及架空地板等内部设施更将领先于宁波其他高端写字楼项目，成为宁波写字楼发展的新标杆。Page23东部新城商务王座国际化的商务社区中信泰富广场在写字楼及裙房商业的基础上设置了一应俱全的综合配套项目和设施，为融商务、商业、休闲、文化等功能于一体的国际化、高端的城市综合体，是商务社区内企业客户，提升商务效率，享受休闲商务环境以及全方位专业服务的地方。总建筑面积：约14万平方米总体定位：多功能集合体的商业卖场业态分布：两幢甲级智能化商务楼一个大型精品商业、国际连锁大卖场Page24市场推广顾问+租售代理合作方式价格目标：售价:12500-13000元/平方米,通过戴德梁行的专业能力能够达到一定比例的增长租金:平均租金为3.5-4.0元/平方米/天目标客户：租赁:外资企业/本地知名企业销售:区域企业客户/市中心迁移客户/其他区域迁移客户/投资客户Page25销售目标签约率(%)全面实现销售目标项目竣工678910111212345620082009100806050403020100市场预热及客户累积签约率:60%签约率:90%戴德梁行提议进行四步走计划，即准备期:2007年7月至2008年2月强销期:2008年6月至2009年3月预热期:2008年3月至2008年5月巩固期:2009年4月至2009年6月Page26销售策略导入期2007年6月-2008年5月阶段目标市场导入，项目形象初步建立主要工作内容1.销售工具准备：DM、楼书、项目网站、售楼处布置、销售价格表、项目效果图、销售合同等）２.客户积累：最大限度积累有效客户，项目周边DM派发、扫楼、DTZ客户资源salescall)，争取锁定一家大型客户购买。３.租赁部分：主力租户寻找，确定意向客户前期主推项目2号楼的销售，为后期1号楼的租赁推广奠定基础Page27销售策略阶段一推出楼层4，5，9，13层推出面积5400平方米销售目标5000平方米推出时间项目开盘推盘理由：给第一批客户足够的选择范围，即高中低区各一个层面，以满足不同需求尽可能保留连续楼层以预留给大型客户保留最低几个层面，以便后期的价格提升Page28销售策略阶段二推出楼层6，7，8，10，11，12层推出面积8100平方米销售目标8400平方米推出时间第一批销售80%以后推盘理由：在顺利完成第一批销售任务以后，将价格略高的中间楼层推出，以得到适当的价格提升尽可能以半层或整层销售面对市场合理销控，4个整层，2个小分隔单元Page29销售策略阶段三推出楼层2，3，1