通辽市住宅小区物业管理办法

通辽市住宅小区物业管理办法通政字[2009]117号第一章总则第一条为规范和促进本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条通辽市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。第三条通辽市人民政府建设行政主管部门组建通辽市物业管理办公室（以下简称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。旗县市区人民政府建设（房产）行政主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市规划局负责市主城区内住宅小区环境和附属设施、设备的规划。各旗县市区规划行政主管部门负责本行政区域内住宅小区环境和附属设施、设备的规划。市建设局负责市主城区内住宅小区环境和附属设施、设备施工建设的审核与监督。各旗县市区建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内住宅小区环境和附属设施、设备施工建设的审核与监督。各级建设、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。第四条街道办事处和乡（镇）人民政府（以下统称街道办事处）要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业监督指导工作，社区居委会也要明确具体人员做好物业监督指导工作。街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，对物业管理进行指导和监督，及时指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主委员会和物业服务企业不适当的决定及做法。物业管理应当纳入社区管理的基础工作。社区居民委员会指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责；配合街道办事处和物业管理办公室或受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。第五条街道办事处应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。第六条对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理；物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关部门不得以任何理由推诿、拖延。第七条各旗县市区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。第二章业主、业主大会和业主委员会第八条业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。第九条业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过两年的，街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组。第十一条业主大会筹备组应当履行下列工作职责：（一）确定业主身份；（二）拟定业主大会议事规则草案；（三）拟定业主管理规约草案；（四）拟定业主委员会委员的选举产生办法草案；（五）组织召开首次业主大会和其它所需的工作。第十二条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处，由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。第十三条业主大会的召开形式、业主代表的产生以及业主大会作出的决定，要按照国务院《物业管理条例》的相关规定执行。业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。第十四条业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。第十五条业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。第十六条业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。业主委员会应当在作出决定后7日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。第十七条业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。第十八条业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十条、第二十一条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。第十九条业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第二十条对业主委员会主任的工作，百分之七十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织业主大会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道办事处监督、指导物业服务企业的服务行为。第二十一条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经10名以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格，并提请下次业主大会会议审议决定是否终止其委员资格：（一）不履行委员职责义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；（四）谋取可能妨碍公正履行职务的其它利益；（五）其它侵害业主合法权益的行为。业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。第二十二条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除外）；（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；（四）被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。第二十三条业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支；没有收益的小区，其经费由全体业主分担，社区居民委员会负责经费收取和管理，也可由业主委员会自行收取和管理。具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当在每年的3月底前向全体业主公布，接受全体业主的监督。第三章前期物业管理第二十四条新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。第二十五条建设单位在办理商品房预售许可证前，须完成前期物业服务招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在街道办事处和物业主管部门的监督下实施招投标。新建2万平方米以上的住宅项目，建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。向物业主管部门交纳物业接管保证金。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。第二十六条新建项目综合验收时，综合配套设施设备、环境建设未达标的，需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以100元/平方米标准收取保证金；在综合验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金。第二十七条建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前期物业管理，并交由辖区物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐。第二十八条建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务单位制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内向物业主管部门备案。临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。第二十九条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；（二）掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；（四）对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；（七）根据街道办事处的要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。第三十条供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。第三十一条物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣