农房权籍补充调查技术方案1(修改版)

山西省农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍调查技术规定（试行）第一章总则1.1目的与范围为规范我省农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查（以下简称“农房权籍调查”）工作，保证房屋等建筑物、构筑物权籍调查和测量的成果质量，根据国家有关技术规程、规范的规定，结合我省实际情况，制定本技术规定。1.2工作目标全面查清农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查工作范围内每一宗土地上房屋等建筑物、构筑物的位置、面积、权属等基本情况，建立房地合一的集图形、属性、档案为一体的调查数据库与管理信息系统，为实施不动产统一登记奠定基础。1.3工作任务以已完成的农村宅基地和集体建设用地地籍调查宗地成果为基础和依托，调查房屋产权状况、房屋现状，测量房屋的房角点和丈量房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在《房屋基本信息调查表》中，建立房地一体的不动产权籍调查数据库，实现农村房、地权籍调查成果统一管理。1.4规范性引用文件本技术规定依据和引用下列有关法律法规、政策规定、国家技术标准及规范性文件1.4.1法律法规（1）《中华人民共和国物权法》（主席令〔2007〕第62号）（2）《中华人民共和国土地管理法》（主席令〔2004〕第28号）(3)《中华人民共和国房地产管理法》（主席令〔2007〕第72号）（4）《不动产登记暂行条例》（国务院656号）（5）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）1.4.2政策规定（1）《中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）（2）《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）（3）《国土资源部中央农村办财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011]178号（4）《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）（5）《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）（6）《国土资源部办公厅关于规范不动产权籍调查有关工作的通知》（国土资厅发〔2017〕1272号）（7）山西省国土资源厅关于转发《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》的通知（晋国土函〔2017〕104号）（8）《山西省国土资源厅山西省财政厅关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作和经费使用管理有关问题的通知》（晋国土资发〔2017〕641号）（9）山西省国土资源厅办公室关于印发《山西省农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查试点工作方案的通知》（晋国土资办发〔2017〕58号）1.4.3技术标准（1）《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》（2）《不动产权籍调查技术方案（试行）》（3）《不动产登记数据库标准（试行）》（4）《宗地代码编制规则（试行）》（国土资厅发〔2011〕57号）（5）《不动产单元设定与代码编制规则》（国土资厅函〔2017〕1029号）（6）《土地利用现状分类》（GB／T21010—2007）（7）《房产测量规范第１单元房产测量规定》（GB／T17986.1—2000）（8）《房产测量规范第2单元房产图图式》（GB／T17986.2—2000）（9）《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）（10）《城镇地籍数据库标准》（TD/T1015-2007）？？？（11）《卫星定位城市测量技术规范》（CJJ/T73-2010）（12）《全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范》（CH/T2009-2010）（13）《城市测量规范》(CJJ/T8)（14）《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）1.5调查范围山西省农村宅基地和集体建设用地范围内的农房等建筑物、构筑物。1.6技术路线以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，充分利用农村宅基地、集体建设用地地籍调查等成果，通过外业调查与测量、内业建库相结合的方法，开展房屋等定着物的测量和基本情况调查等工作。在对农村宅基地、集体建设用地使用权宗地地籍调查成果核实无误后，根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》、《房产测量规范第１单元房产测量规定》和本技术规定要求,查清宗地内房屋权利人、坐落、房屋性质、建（构）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的房屋区分所有权的共有部分，查清其权利人、房屋名称、房屋数量或者面积、分摊土地面积等。在此基础上，进行房产图测绘、分户图绘制、房产面积测算，建设房地一体不动产权籍调查数据库和管理系统。1.7调查方法对农村宅基地、集体建设用地宗地调查成果进行核实，凡权利人和界址未发生变化的，只需补充进行农房等定着物的权籍调查，填写《房屋基本信息调查表》，采用解析法测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。在“地籍调查表”的宗地代码后补填不动产单元代码。对少数宗地因房屋等定着物翻、改、扩、新建；丢漏建筑物或构筑物；宗地权利人发生变化；原宗地界址调查存在错误等原因，需要对宗地重新进行权属调查和测量的，不再延用房地分别调查的方式，应按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》的规定，进行房地合一的不动产权籍调查与测量，填写《不动产权籍调查表》，形成规范的不动产权籍调查成果。1.8数学基础坐标系统:采用2000国家大地坐标系。调查时可先采用与农村宅基地和集体建设用地地籍调查一致的独立坐标系统，调查完成后，将房地一体的权籍调查成果转为2000国家大地坐标系。采用已将坐标系统转换为2000国家大地坐标系的农村“两权”地籍调查成果资料，开展农房等定着物权籍调查的，可采用SXCORS系统测量的图根点直接进行房产要素测量。高程系统:采用1985国家高程基准。1.9测量精度要求执行国家现有的技术规范的规定。对于同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度高的规定为准。1.10计量单位长度单位采用米（ｍ），保留两位小数；面积单位采用平方米（㎡），保留两位小数;坐标单位采用米（ｍ），保留3位小数。第二章农村房屋调查2.1农村房屋调查的内容查清房屋的现状、权利人、坐落、项目名称、房屋性质、建（构）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。2.1.1农村房屋调查的有关定义（1）宗地土地权属界线封闭的地块或空间。（2）房屋土地上独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。（3）幢的定义幢是指一座独立的房屋建筑，包括不同结构和不同层次的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等不能移动的物。（4）定着物固定于土地且功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物。（5）定着物单元权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物。是定着物所有权登记的基本单位。（6）不动产单元定着物和其所在宗地共同组成的不动产登记基本单位。（7）不动产单元代码按一定的规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，也可称为不动产单元号。（8）分户定义在一幢房屋中，按单一权利人权利范围划分的单一权属单元的建筑范围，包含独立权利人和共有权利人。2.2农村房屋权属调查的基本单元房屋等建筑物、构筑物应当按照基本单元进行调查。房屋等建筑物、构筑物基本单元是指单一权属单元、有固定界限、可以独立使用房屋。包含独立权属单元和共有权属单元。2.2.1农村房屋等建筑物、构筑物调查基本单元有房屋等建筑物、构筑物的宗地，该房屋等建筑物、构筑物应设为一个农村房屋调查基本单元。其中：（1）独立成栋以及可区分幢、层、套、间等建筑物、构筑物应设为一个农村房屋调查基本单元。（2）同一宗地范围内同一权利人拥有的全部整栋房屋等建筑物、构筑物可设为一个农村房屋调查基本单元。2.2.2房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则（1）一幢房屋等建筑物、构筑物（包括该幢房屋的车库、车位、储藏室等）归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等。（2）一幢房屋内多层（间）等归同一权利人所有的，应按照权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的空间，划分定着物单元，如写字楼、商场、门面等。（3）地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间，宜各自独立划分定着物单元。（4）成套住宅（包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等）应以套为单位划分定着物单元；同一权利人拥有多套（层、间）权属界线固定且具有独立使用价值的成套房屋，每套（层、间）房屋宜各自独立划分定着物单元。（5）非成套住宅，可以间为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有连续多间房屋时（非成套），可一并划分为一个定着物单元。（6）全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如学校、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等。2.3农村房屋调查编码规则按《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》的规定，编制农房等定着物代码。2.3.1农房等定着物编码结构按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物单元代码构成，分述如下：（1）宗地代码为五层19位层次码，按层次分别表示县级行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号。（2）定着物单元代码为二层9位层次码，按层次分别表定着物特征码、定着物单元号。不动产单元代码结构如图1所示：2.3.2农房等定着物特征码编码方法不动产单元代码的第六层次为定着物特征码，码长为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。2.3.3农房等定着物单元号编码方法不动产单元代码的第七层次为定着物单元号,码长为8位。（1）定着物为房屋等建筑物、构筑物的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编号。前4位表示幢号；幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001～9999；后4位表示户号，户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001～9999。其中，全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有，该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元的，定着物单元代码的前5位可采用“F9999”作为统一标志，后4位户号从“0001”开始首次编号。每幢房屋等建筑物、构筑物的基本信息可在房屋调查表中按幢填写。（2）定着物为其他类型的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为00000001～99999999。（3）集体土地使用权宗地内无定着物的，定着物单元代码用“W00000000”表示。2.3.4不动产单元编码示例（1）宅基地使用权宗地及房屋所有权设为不动产单元①尚未建设房屋的宅基地可设定为一个不动产单元。某宅基地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为13；该宅基地上尚未建设房屋，则该宅基地的不动产单元编码示例如下：340123003006JC00013W00000000②全部多幢房屋与宅基地共同设为一个不动产单元。某宅基地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为13；该宅基地上建设有多幢房屋，全部为同一权利人所有，宅基地内全部房屋的幢号用“9999”进行表识，户号为1，则该宅基地的不动产单元编码示例如下：340123003006JC00013F99990001③单幢房屋与宅