沈阳宝能高科技都市产业园可行性研究报告

沈阳宝能高科技都市产业园—可行性研究报告初稿—沈阳公司于洪项目营销部1.项目总论2.项目市场分析3.项目选址分析4.项目定位及产品建议5.项目建设方案6.项目运营管理模式7.项目经济效益8.项目风险分析9.结论及评价目录项目总论一、项目简介依托于洪区政府重点发展文化创意产业及商贸服务业的政策优势，聚集临近蒲河生态景观带的资源特色,700亩的规模开发,差异化功能导入的专业平台，完善的工业园区配套,先进的创意产业等优势,打造成集商务办公、文化休闲、科技研发、配套商业等多种业态于一体多元化的产业集群活力中心。该项目选址于于洪区，北至于洪大道，东、西侧为规划路、南至正良四路。项目总规划700亩，一期项目占地13.08万平，建筑面积19.62万平，容积率1.5。二、项目主要技术指标一期项目占地13.08万平，建筑面积19.62万平，容积率1.5，业态分别为产业大厦、总部办公、商业（产品展示交易中心和临街商业）和独栋办公楼。项目财务内部收益率为25%，开发成本81138万元，销售物业销售收入90600万，经营性物业年均收入约为3644万，静态投资净利润约3019万元，静态投资利润率5.66%。三、可行性研究结论项目地处沈阳西北部，目前区域属于城市非热点陌生区域，打造产业园项目，可以重点挖掘项目的特色差异化，弱化片区商务氛围不足的缺陷。适合规划办公、研发、居住等综合配套设施的建设。因本片区商业商务氛围弱，做常规的高层写字楼和商业具有较大风险，故需要靠产品创新和产业细分定位来引导客户，发展复合型产业园与特色办公产品相结合的思路应因地制宜，根据目标企业群特点进行开发与目标市场开发结合的开发原则。本项目应立足于自身的区位与规模优势，利用区域环境和园区特点等不可复制的因素，打造既有别于竞争对手又有具有市场吸引力的独特卖点，将项目塑造成为城区域内、规模相当的，首个真正意义上的产业集群项目。项目市场分析宏观经济产业园分布与市场特点产业园个案分析产业园的市场及项目研判1、宏观经济环境沈阳靠近京津唐经济圈，是支撑沿海开发区的工业基地和促进西部经济开发的先导城市，是全国资金、产品、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。在东北地区选择条件较好的沈阳经济区进行新型工业化综合配套改革试验，对于加快东北老工业基地振兴进程,形成东西中互动、优势互补、相互促进、共同发展的全国区域发展新格局至关重要。沈阳在接受来自沿海等发达地区的产业梯度转移方面，具有无可比拟的优势。西部韩日京津唐沈阳国家视角审视沈阳：沿海经济的后花园，区域发展的新格局，产业转移的承接区域。1、宏观经济环境东北视角审视沈阳沈阳，共和国长子，号称“东方鲁尔”；辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，是中国最重要的装备制造业基地。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国最重要重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到14200个，现在规模以上工业企业33533家。因此沈阳是——东北的核心重工业城市1、宏观经济环境沈阳工业的政策推动2010年4月6日，沈阳经济区获批为全国唯一的新型工业化综合配套改革试验区。这是继2009年7月2日辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略之后，国家赋予辽宁乃至东北老工业基地全面振兴的又一重大战略机遇和宝贵政策支持。1、宏观经济环境沈阳市国家级信息化和工业化融合试验区实施方案（要点）沈阳市推进两化融合聚焦“十大产业”、搭建“十大平台”、着力“五大区域”、开展“十百千万工程”。十大产业：机械装备制造产业。汽车及零部件制造产业。民用航空制造产业。电子信息产业。农产品深加工产业。医药化工产业。钢铁及有色金属深加工产业。现代建筑业产业。生产性服务业。战略性新兴产业。十大平台：沈阳市工业化与信息化融合发展促进中心平台。中小企业信息化公共服务平台。行业电子商务平台。现代物流业服务平台。工业设计服务平台。公共研发设计平台。沈阳国家软件公共服务平台。沈阳市信息技术服务标准平台。沈阳IC装备公共服务平台。沈阳质量技术检验检测平台。五大区域：东陵（浑南新区）、大东、沈北、铁西和于洪等5个区确定为沈阳市市级两化融合试验区。“十百千万”重点工程：开展10个两化融合研究中心和重点实验室建设。开展百户企业示范工程。开展千户企业升级工程。开展万企普及工程。政策解读：针对沈阳市经信委推出的这项方案，可以推测，如我企业项目被列入其中，将会得到大量的资金补贴以及政府相关政策的绿色通道，（充分发挥财政资金引导作用，结合国家产业调整和振兴规划实施，设立沈阳市两化融合专项资金，对列入“两化融合”的试点项目和企业，给予贴息、补助、奖励等政策支持。市工业发展专项资金、科技资金、信息产业专项、软件服务业专项、中小企业专项资金等各类产业发展资金要适当向两化融合倾斜。有条件的区县要安排一定资金，给予配套支持。）对我们企业自身，对于未来在我们园区的商户都将有着极大的推动和吸引作用。因此，在项目规划初期，应将此类政策以及扶持的标准作为项目规划及配套设计的重要依据，以便于项目后续进行一些扶持政策的争取和申请工作。1、宏观经济环境省份企业单位数(个)工业总产值(亿元)资产(亿元)北京689011039.1319540.7天津832613083.6312617.69辽宁2336428152.7325333.81吉林593610026.558525.06黑龙江44087301.68860.63上海1790624091.2624595.29江苏6081773200.0353600.08浙江5997141035.2939752.79广东5218868275.7750321.88福建1815416762.8213344.4701000020000300004000050000600007000080000企业单位数工业总产值资产北京天津辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江广东福建从全国角度我们看辽宁省2010的工业发展状况如图所示：我国工业企业主要集中在南方的江苏、浙江、广东三省。在北方，辽宁省的企业数量，产值，资产都名列前矛，所以辽宁省具备工业地产的发展基础和环境。数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局1、宏观经济环境从工业规模角度分析沈阳工业发展的状况大型企业中型企业小型企业2000年836210382005年3217628252008年3221849762009年3520950032010年3523449832011年62241385801000200030004000500060002000年2005年2008年2009年2010年2011年根据国家经济统计局统计,2010年全国共有200万家小型企业,120万中型企业,50万家大型企业，可见我国中小型企业逐渐成为我国工业发展的主导力量。我们从图中可以发现，沈阳近年来小型企业增速飞快，大中型企业变化不是很大，并且有数量萎缩的现场，这主要是由于国家对国有企业的改制以及全球经济危机的影响。经济危机对小型企业发展影响较大，2008年-2009年小型企业数量增加速度相对往年要放慢了许多。沈阳的工业发展受政策和经济形势影响较大，小型企业如雨后春笋般迅速崛起。数据来源：沈阳统计年鉴（2012）由上图可见，2000年-2005年沈阳的大中型企业产值旗鼓相当，但是到了2008年，中小型企业数量的增加使得小型企业整体产值远远高出了大中型企业。由此可见，中小型企业将在未来成为沈阳工业发展的中流砥柱。中小型企业逐步成为沈阳工业产业发展的支柱。1、宏观经济环境从企业产值分析沈阳工业发展的状况数据来源：沈阳统计年鉴（2012）2000年2005年2008年2009年大型企业337366672085661357626017723089中型企业37965371398131461176713267606小型企业33895037604119371071354538030401000000020000000300000004000000050000000沈阳市大中小型企业产值比较图（单位：万元）大型企业中型企业小型企业2、产业园分布与市场特点沈阳IC装备产业园东信产业园昂立信息园沈阳奥园国际动漫城晨讯科技产业园沈阳市青年创业产业园百科软件园东北总部基地东铁物流产业园新大地树莓产业园沈阳东大自动化软件园联东U谷和平区科技产业园望花汽车产业园沈阳123软件创意园沈阳新加坡工业园铁西现代建筑产业园东亚富友高科技产业园沈阳北软信息技术研发及实训基地沈阳国际软件园辽宁希贵光电科技产业园沈阳兆寰现代建筑产业园CO·蓝谷软件创意产业基地东方城国际产业园都市工业电子产业园中科院沈阳应用生态所生态科技与产业园沈阳华强文化产业基地沈阳再生资源生态产业园沈北国际科技合作产业园沈阳光电信息产业园沈阳软件出口基地沈阳美国工业村沈阳数字识别技术装备产业园东北木材深加工环保产业园辽宁天久智能交通软件园沈阳台商工业园特变电工东北输变电科技产业园沈阳动漫产业基地畅通数据信息服务产业园致远工业园IPARK产业园东软软件园启迪科技园目前沈阳的工业地产项目共有40余个，其中包含的高新科技产业、建筑业、机械制造、动漫、文化创意等多种业态，同时部分体量较大的项目多以综合产业为主纯为总部办公而打造的项目，目前仅有东北总部基地一家。2、产业园分布与市场特点沈阳工业地产经营业态配比从上述图表可看出，目前沈阳各工业地产项目所塑造的园区主导产业多以高新科技、信息、软件等科技产业为主，其次综合项目也占有一定比例，而传统机械制造等产业所占比例相对一般。沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间2、产业园分布与市场特点2、产业园分布与市场特点基于级差地租理论，沈阳的工业园分布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个外围区域北部片区工业园包括•东北总部基地•联东U谷•中小企业园•光电产业园南部片区典型项目新加坡工业园西部片区工业园包括•台商工业园•美国工业村•日本产业园从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园。东部片区工业园包括•致远工业园2、产业园分布与市场特点国务院批准的全国第四个新区沈北新区位于东北中心城市沈阳的北部，2006年10月份经国务院批准正式成立，是继上海浦东、天津滨海郑州郑东之后国务院批准的第四个新区。新区规划面积1098平方公里，人口40万，具体布局为“一城一区”。一城：就是沈北新区尽南端和沈阳市接壤的蒲河新城，总面积270平方公里是我们建设东北第一生态新城市核心区。主要分为三个区：道义经济区、虎石台经济区和辉山经济区。一区：就是北部的新城子现代农业经济区，总面积828平方公里，重点发展农村的城镇化、农业的产业化。沈北新区是国务院批准的第四个新区，具体布局为“一城一区”2、产业园分布与市场特点沈北新区的六大空间布局2、产业园分布与市场特点沈北新区政逐步完善各项基础设施道路工程。以101、203、102国道及沈闫线为代表的南北畅通工程，按照双向8排道的城市路网改造标准已全线竣工。同时，以沈北开发大道、蒲河大道、物流大道为重点的东西贯通工程，已将新城内的各个区域连成一片。绿化工程。对主干道两侧各退出30～50米进行高标准绿化，建设生态公园，绿化山体，沿河建绿带。2007年，新城将围绕水