最新版XX地产产品标准及选型定板作业指引doc

第1页共10页产品标准及选型定板作业指引编制日期审核日期批准日期第2页共10页一、作业指引目的规范项目产品标准确定及工程材料设备选型操作程序，确保产品标准符合项目定位要求，并指导材料设备选型工作，及时合理地选定材料设备，满足项目经营目标的需要。二、适用范围用于公司开发项目的产品标准确定、材料选样、设备定型及相关管理工作。三、定义术语产品标准：在产品研究的基础上，根据项目定位所确定的本项目土建、机电、景观、室内装修等分项具体标准。设计样板：经过设计评审程序确认的用于招标的材料样板。采购封样样板：中标单位提供的定标版材料样板。四、职责设计管理部/总工室组织制定项目各阶段的产品标准；组织编制材料设备清单；参与材料设备考察调研，并组织材料设备选型定板；配合材料设备采购工作；负责产品标准在项目的应用，并对产品标准应用情况进行跟踪、分析、总结；总结各项目的产品标准，组织制定、完善和调整通用产品标准模板。供应部参与项目产品标准的论证与制定；组织材料设备考察调研；参与材料设备的选型封样工作，提供合理意见；组织材料设备采购工作。销售策划部参与项目产品标准的论证与制定，提供产品定位报告；反馈产品标准的信息并提出调整建议；参与材料设备清单及相关材料设备选型板讨论。核算部参与项目产品标准的论证与制定；参与材料设备考察调研；配合材料设备采购工作；提供材料部品及设备选型成本控制建议。第3页共10页五、流程图产品标准及选型定板管理作业指引销售策划部工程部供应部设计管理部/总工室核算部审核/审批者初步产品标准概念设计阶段产品标准方案设计阶段选型定板初步设计阶段选型定板施工图设计阶段材料设备供方选择与封样施工前期及施工阶段项目开发及后评估阶段提供打样图纸、节点做法、材料要求技术节点深化配合，现场组织打样，控制打样周期确定专业厂家出样设计师确认效果完成打样YN安装类打样流程（工程部主责）Y完成打样设计师确认提供意向图片、材质、效果要求选定意向材料、设备供应商工程部提供专业意见（机电、水暖专业类）提供厂家资源成品类打样流程（供应部主责）初步制定产品标准、组织讨论产品定位（明确目标客户、预期售价、产品风格、户型配比等）概念设计成果通用产品标准研究成果调整产品标准、编制材料设备清单（方案阶段）工程管理策划方案根据以往采购记录确认采购范围更新材料设备清单（初步阶段）提供材料设备选型成本控制建议确定材料设备清单、提供主要内外装饰材料小样接收材料设备清单和采购样/采购资料进行材料设备调研配合调研不需打样需要打样工程招标管理流程（确定供应商）出样移交封样及清单建立样本间现场材料管理作业指引提出调整建议汇总各方提出的反馈信息，提出调整方案并组织评审销售阶段-根据市场情况检讨产品标准并提出调整建议成本核算并反馈意见产品标准的应用总结分析制定产品的通用标准设计变更管理作业指引审核/审批方案设计成果审核/审批组织评审（会同设计成果）组织评审（会同设计成果）审核/审批组织评审（会同设计成果）审核/审批编制《材料设备选型定板单（设计样）》编制《材料设备选型定板单（采购样）》参与确认确认效果封样审核/审批第4页共10页六、关键活动描述产品标准化研究及成果应用集团总部统筹安排年度产品标准化研究工作的开展，区域及地区公司负责组织实施；产品标准化研究可分为客户模型研究、产品系列研究和产品标准化专项研究三个方面。3..1客户模型研究1)总工室是公司客户模型健全完善的组织部门，地区公司设计管理部协助配合，客户模型的研究依赖于以下几方面的信息来源：公司战略目标、发展规划、竞争对手相关动态等相关内容；市场产品发展动态与趋势，竞品研究成果；公司品牌体系建设相关要点；项目客户服务分析评估报告，包括项目投诉月报、项目后评估报告客户服务部分等；日常市场研究及项目营销管理研究、客户细分研究及专项的研究报告。2)总工室结合上述信息，健全完善和升级公司的客户模型，并组织开展专题评审会，各业务部门及相关领导参与。3)总工室负责汇总各部门评审意见，形成《客户模型研究报告》由决策委员会评审确定。经评审确定后的《客户模型研究报告》下发公司相关业务部门，用于指导专项技术研究、项目实施阶段的设计管理、支持公司战略采购、集中采购等工作的开展。3..2产品系列研究1)总工室组织销售策划部根据《客户模型研究报告》，形成公司各类产品系列的定位策略，并形成产品分类标准；产品系列按其成熟度，可分为创新产品、成熟产品、标准化产品三级，产品系列标准内容建议包括：土地/客户/产品关系；产品概念；性能附加值；规划要点；单体要点；内装配置档次及要点；项目部品标准。2)产品系列标准研发的依据来源：第5页共10页现有产品系列标准成果及在施项目的应用情况；最新的客户模型；项目实施标准技术库的最新成果；公司及行业最新成果和发展趋势。3)产品系列标准需每年更新一次，由总工室组织研究并形成专题报告，组织相关部门评审，经决策委员会审批通过后颁布新的《产品系列标准》，各业务部门及地区公司遵照执行。3..3产品标准化专项研究1)收集研发需求：总工室平时应收集来自各方的新产品研发需求，需求来自于以下几方面：设计管理部在日常工作或在对新产品、新材料进行的有针对性的研究中提出的前瞻产品研发需求，建筑结构的选型、结构构件布置的合理性改善需求，并完善公司专项研究目录；销售策划部、客户服务部/物业公司根据新项目市场研究及客户端反馈提出的研发需求；核算/工程/招标/供应等相关部门根据新项目设计要求提出的研发需求。2)每年初，集团总部将收集到的各种研发需求汇总，编写产品专项研究计划，组织成本、销售以及客服等相关部门等进行评审并报审。产品专项研究计划经公司审批后，作为设计部门组织产品专项研究工作的依据和目标；产品专项研究计划按照专项研究目录进行分类，主要包括：规划研究，如水域洁净能力维持措施；分析模拟研究，如小区自然通风模拟；单体研究，如遮阳、隔热措施；景观研究，如渗水路面研究；内装配置研究，如厨卫装饰组合；部品研究，如住宅新风系统、防盗监控系统；竞品研究，如某公司某产品系列内装饰配置标准研究；其他。3)总工室按照审批的产品研发计划启动研发项目，填写《产品专项研发立项审批表》，将立项申请的资料分发给相关部门，由各部门对专项研究计划提出本专业意见：销售策划部提供市场效益评估建议；财务部提供经济性评估建议；核算部第6页共10页/成本监控中心配合提供建安成本数据；供应部提供招标采购实施建议。4)总工室汇总评审意见，经公司相关领导审批后正式立项研究。3..4产品标准化研究成果应用1)项目定位及产品策划阶段，总工室应组织拟订产品标准化成果应用计划，填写《项目产品标准化实施验证表》；2)项目实施过程中的产品标准化应用，主要包括以下内容：项目阶段/内容主要应用途径产品标准化成果依据控制等级项目论证阶段可研报告相关内容—市场研究/项目开发方案部分客户模型、产品系列标准指导项目定位及产品策划市场建议必选内容、定位策划必选内容客户模型、产品系列标准指导概念设计概念设计任务书产品系列标准、标准化技术库-任务书/四新研究成果指导/通则方案设计设计任务书、方案评审、项目部品控制表标准化技术库-任务书/四新研究成果通则初步设计设计任务书、方案评审、项目部品控制表标准化技术库-任务书/技术措施/部品技术标准/审图要点通则/控制施工图设计设计任务书、方案评审、项目部品控制表标准化技术库-任务书/技术措施/部品技术标准/审图要点通则/控制招标采购成熟技术方案及标准化部品的技术要求标准化技术库-技术方案/施工部品技术标准控制项目实施/验收项目实施检查要点标准化技术库-项目实施检查要点控制*指导-供参考*通则-通行做法，例外做法需说明原则*控制-要求执行实施内容，例外做法需审批3..5产品标准化执行检查和评估1)项目实施各阶段，集团总部牵头组织对产品标准化的执行情况进行检查，并组织对各阶段产品标准化执行情况进行评价，各相关部门积极配合总工室完成对产品标准化的检查；2)项目竣工验收时，可组织设计管理人员参与竣工验收工作，检查评审项目产品标准化的落实情况；3)项目结束后，总工室组织汇总各阶段、各部门产品标准化执行情况，对产品标准化执行情况做出评估，作为项目后评估的重要组成部分，作为以后产品标准化工作的参考。项目产品标准制定3..1前期拓展和概念设计阶段：第7页共10页1）项目定位阶段的产品标准由销售策划部与设计管理部/总工室讨论确定，纳入阶段成果《产品定位报告》中，作为重要输出成果供相关部门使用。2）设计管理部/总工室在概念设计完成时，根据产品标准（产品定位阶段），结合项目定位及概念设计成果并参照《集团住宅设计标准化图册》，更新产品标准（概念设计阶段），组织相关部门讨论，作为项目运营策划阶段成果进行评审。3）本阶段产品标准制定的输入资料为：产品定位报告（销售策划部）；概念设计成果（设计管理部/总工室）；概念设计成本初步测算（核算部）；材料设备调研信息（供应部）；通用产品标准模板（设计管理部/总工室）；经验教训的知识转化成果（相关部门）；相关部门建议等。3..2方案设计阶段：1）设计管理部/总工室根据方案设计情况，结合成本的目标要求，制定产品标准，组织销售策划部、核算部、供应部、物业管理公司讨论，作为方案设计阶段的成果进行评审。2）本阶段产品标准制定的输入资料，包括：方案设计成果；方案设计成本测算及限额要求；材料设备调研信息；相关部门建议等；产品标准制定的要求及应用。3）产品标准的制定及讨论过程中，销售策划部、供应部、核算部、工程部、客服部/物业管理公司等参与，从本专业角度对产品标准提出意见或建议；4）每阶段确定的标准应当对下一阶段产品标准具有指导意义；5）各阶段产品标准应当随设计成果按程序评审、批准；6）产品标准作为建造标准和交楼标准的制定依据。3..3项目产品标准的调整更新1）在项目设计过程中，公司领导可以针对产品标准提出调整建议；销售阶段，销售策划部也可以根据市场情况检讨产品标准并提出调整建议；第8页共10页2）设计管理部/总工室负责统一接收调整建议进行初步评审，报相关领导审批通过后，按《设计变更管理作业指引》执行设计变更程序。材料部品的选型定板3..1方案设计阶段的清单编制：在产品标准编制时，设计管理部/总工室根据以往同类项目的材料设备清单模板同步编写《材料部品清单（方案阶段）》，并在方案设计评审时同步进行评审。3..2初步阶段的选型定板工作1）设计管理部/总工室经办人根据工作积累和设计单位提供的材料设备清单，补充编写《材料部品清单（初步阶段）》并在初步设计评审时同步组织讨论；2）讨论会上，设计管理部/总工室组织确定材料部品种类及大致规格，供应部提出材料部品采购范围建议（如甲供和甲指乙供的范围），核算部根据项目成本控制要求提出材料部品选型定板成本控制建议；3）讨论结果由设计管理部/总工室经办人填入《材料部品清单》。3..3施工图设计阶段的选型定板工作1）初步设计完成后，设计管理部/总工室根据经审批通过的《材料部品清单》及设计图纸，开展外立面可视主材、景观、装修主材以及部品选型定板（设计样）工作，组织销售策划部、供应部、核算部、工程部、物业管理公司等参与讨论。2）各部门根据专业特点针对材料部品进行讨论：设计评审重点为基于设计效果材料基本参数、规格；成本评审重点为各项材料成本测算与目标控制；采购评审重点为依据目标成本的各项材料成本控制要求，依据市场调研结果看材料质量、成本、采购周期、替代品等方面；工程评审重点为材料部品的技术安装等方面；客服、物业公司的评审重点为功能、外观、后期维护成本等方面。3）设计管理部/总工室填写《材料部品选型定板单》（设计样），确定材料部品的选型定板。3..4材料部品的最终选型定板1）供应部接到设计管理部/总工室的《材料部品选型定板单》（设计样）后，根据招标需要组织总工室/设计管理部、工程部并通知监察中心（组）进行材料部品选型工作，并将《材料部品选型定板单（采购样）》发送至设计