房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究

编号：中国农业大学现代远程教育毕业论文（设计）房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究学生赵彦永指导教师白文静专业土木工程层次高起专批次122学号W130244122110学习中心河北廊坊固安工作单位固安中建工程监理有限责任公司指导教师姓名、职称目录1前言................................................................1本文研究背景........................................................1国内外研究现状......................................................1研究的意义..........................................................32房地产泡沫、........................................................3房地产泡沫涵义......................................................3房地产泡沫特征及判定................................................4房地产泡沫的特征....................................................4房地产泡沫的判定....................................................43房地产泡沫形成原因..................................................5土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础..........................6金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂........................64防止房地产泡沫产生的措施............................................7加强对房地产市场的宏观监控和管理....................................75结论与建议...........................................................9参考文献.............................................................91房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究摘要房地产事业的发展大规模的带动了经济发展，而经济的发展更是进一步的刺激了房地产事业的发展。但同时这也带来了一系列的不稳定因素，而房地产泡沫的问题就是讨论最激烈的一个问题。我国房价飞涨，一些热点区域的房价甚至一个月上涨超过10%、一年上涨超过100%。一路“高歌猛进”的房价牵动着每一个关注住房者的神经，论文想得知泡沫经济如何判断的，现在的中国房地产泡沫又是怎么个现状，通过对相关资料查阅和专业知识的学习了解了房地产业现状，通过查询数据得知房地产泡沫经济状况。在论文的整理学习中进一步了解了房地产泡沫的形成机制，并结合现在的政策以及犯法手段，谈谈对房地产泡沫的控制。关键字：房地产泡沫形成控制研究、1.前言本文研究背景房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务。然而作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机，而且破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系，而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等。因此，我们应果断采取措施打压房地产业的泡沫。国内外研究现状国外研究美国著名经济学家金德尔伯格对“泡沫(bubble)”这个词条作了如下解释：泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上2涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者一这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，他们对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。泡沫通常出现在股票市场和房地产市场。国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多。国外学者对房地产泡沫问题的研究从总体上来看主要分为两大方向：一个是以对历史上发生的房地产泡沫事件以及泡沫现象进行定性分析，并分析其产生的原因以及对国家宏观经济运行的影响；另一个方向是更多地借助比较现代的数学工具，通过数理模型来研究房地产泡沫问题，既研究的意义有对泡沫形成微观机制的研究，也有对泡沫衡量与测度方法的研究。在房地产泡沫成因分析方面，K．Nakamuraeta1(2007)和T．Nakajima(2008)认为市场基本面变化是房地产泡沫产生的长期因素；M．J．Rocheeta1．(2000)和K．Oshiro(2003)认为市场基本面的急剧变化明显推动房地产价格短期迅速上涨R．J．Herringeta1．(1999)和K．G．Nishimuraeta1．(1999)分别分析了信贷政策、财税政策和房地产泡沫的关系；K．G．Nishimuraeta1．(1999)和M．Baddeleeta1．(2008)研究表明，市场预期是房地产泡沫产生、膨胀破灭的重要原因。对“泡沫”的量化研究始于2O世纪7O年代左右对所谓“理性泡沫”的研究，它将“理性泡沫”定义为满足理性预期方程的过程bt，bt=Pt—P*表示商品的市场价格超过其基本价值的部分。早期的理性泡沫研究对象主要是证券市场，对房地产市场的研究不多。直到9O年代后，对房地产泡沫的研究才丰富起来。Wong(1998)以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Krugman(1999)认为，在地产市场中“所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会”。Allen等人(1998)发展了一些模型，说明银行等金融中介的代理问题如何导致资产泡沫的存在。国内研究国内对房地产泡沫的研究也主要分为两个方向：一是对房地产泡沫产生原因和机理的研究；二是房地产泡沫程度的定量研究。这两方面的研究都是集中在全国范围的分析，针对某个城市或地区的具体分析较少。已有文献对中国房地产泡沫产生的原因及机理进行了详细分析。赵文(2003)认为，金融资产和金融负债的交叉化，是当时形成房地产泡沫现象的深层次原因。刘金娥(2010)实证得出，内在理性泡沫和投机泡沫都会对我国房地产市场价格造成影响，但投机泡沫的影响是主要的。鞠3方等(2008)循着货币虚拟化轨迹对中国的房地产泡沫的成因提出了一种新的解释，即房地产市场货币积聚假说。关于中国房地产泡沫度的定量研究主要有：周京奎等(2004)在投机行为理论的基础上，建立了房地产投机泡沫检验模型，并对我国的房地产业泡沫性进行了实证研究，计算出了我国房地产业的投机度。王雪峰(2005)利用RamseyModel，采取资本边际收益率法对2000~2004年我国房地产的泡沫度进行了实证研究，但由于模型假设与现实脱节，因此在现实中的利用价值不高。蒲勇健等(2006)建立了检验房地产价格泡沫的计量经济学模型，利用1999年月到2005年5月的月度数据对全国、上海和重庆的房地产市场进行了实证检验和比较分析，得出了中国房地产市场已经在全国范围内出现价格泡沫，部分地区泡沫化严重并已产生明显的泡沫破裂趋势等结论。曾五一等(2011)利用CIPS面板单位根检验和Pedroni面板协整检验，实证检验出，我国房屋销售价格指数和租赁价格指数序列的单整阶数不相等，并且二者不存在协整关系，因此在样本期间内我国房地产价格存在泡沫。研究的意义房地产泡沫的研究意义在于可以帮助，我们更清楚的认清楚当前形势下中国房地产市场的情况，以便于，以后更好的去调控和引导房地产事业，是我国经济更好的发展。2.房地产泡沫房地产泡沫涵义经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。4当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。房地产泡沫特征及判定当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。地产的泡沫的征由房地产行业的几个重要特性所决定的，同时房地产泡沫的判定也是根据相关经济增长投资情况判定。房地产泡沫的特征房地产泡沫的主要特征有：1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫的判定房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平5常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：(1)整个经济是否过热，如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。(2)投资增长率，当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。(3)商品房的空置情况，一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长