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大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION营销思路报告云南·大理·古城和居别墅项目大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION第一部分项目及现有产品分析大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION项目位于云南大理旅游度假区,大丰路与学府路交叉路口(学府路北侧,亚星酒店西侧),位于下关到大理古城的必经之路上;地块紧邻三月街,与大理古城仅隔一条公路。大理古城一、地理位置大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION二、基地情况——苍山脚下,依山势而建基地地形不规则,东西走向约205米,南北走向约267米,以苍山山势为依托,西高东低,东西向最大高差约16米,南北最大高差约9米。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION规划总用地:33.78亩约22522.62㎡地上总建筑面积:17082.12㎡地下储物间/功能间:6175.22㎡停车库:4782.76㎡建筑总占地面积:7704.63㎡总户数:66户绿化率:36%容积率:1.03(包括地下部分)建筑密度:34.2%停车位:140个三、主要技术经济指标:大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION四、项目卖点梳理:我们有什么?首先,也是最重要的,我们有大理。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION自然资源——风景如画人间仙境洱海浩渺苍山叠翠原生态天然氧吧大理苍山、洱海风光秀丽,天高云低,丰富的自然生态资源,为游客提供给了一个空气清新、没有喧嚣、气候宜人的度假圣胜地。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION崇圣寺三塔蝴蝶泉圣境旅游资源——魅力古城大有可观上关花、下关风、苍山雪、洱海月,魅力古城、崇圣三塔、蝴蝶泉等自然、人文、历史景观围绕,出门即可感受大理非同一般的美。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION配套资源——生活、度假两相宜洱源温泉特色餐饮美食古城洋人街生活配套:古城洋人街、三月街、度假配套:洱源温泉、白族民居大院、特色美食、感通索道、洱海游轮教育配套:大理一中、大理学院、大理民族中学、下关一中大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION观澜视点——“大理”属于共享资源,不是本案独有本案拥有大理最全的自然、人文、景观优势,包括大理的众多旅游资源、靠近古城、紧邻交通主干道、出行方便等;但是以上资源属于共享类资源,并非本案独有的稀缺资源,大理城市面积相对较小,任何一个项目都可以将上述资源作为卖点进行推广;要想让本案从众多项目竞争中挣脱出来,必须从项目自身出发,寻找属于项目自己的独特价值。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION从外在条件、自身优势两点出发,寻找本案自身独特价值:【外在条件】1.虽然苍山洱海景观属于项目优势之一,但是比起其他靠山、临海的项目而言,本案既没有在海岸一线,也没有近距离观赏苍山景观的条件,因此景观资源不占优势;2.过多宣传苍山,会和影响感通别墅的销售;3.受用地限制,也不具备打造高尔夫球场的条件;4.虽然靠近古城,属于古城附近最后一块可开发的土地,但是古城只是大理旅游资源之一,并不足以作为项目核心卖点。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION【自身特色】1.三房一照壁的白族典型建筑风格设计,充分融入本地特色;虽然能吸引关注,但不能成为客群购买的原因;2.具备景观设计,但与其他别墅社区相比略显简单;大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION【项目定位】基于第一轮沟通对项目的了解,目前项目定位为大理古城片区唯一的白族特色别墅大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION然而,纵观众多高端别墅项目开发经验,无非凭借两大决胜条件:1、稀缺景观资源例如:大理洱海国际生态城、洱海天域“面朝大海、春暖花开”——海景资源大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION2、超强自身配套例如:大理苍海高尔夫度假别墅“每7000平米才能有一幢高尔夫别墅”——高尔夫景观配套大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION小结1、本案缺乏最能打动客群购买的鲜明特色;2、项目内外条件皆不能支撑本案成为高端别墅项目。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION五、产品分析——从产品寻求突破主要为独立小三合院、四合院户型,单体主要朝向均为南向和东向设计。户型套数面积(㎡)套数占比A户型8251.512%B户型10251.515%C-1户型719311%C-2户型21933%D户型1419321%E户型7257.311%F户型15257.323%G户型(标准三合院)2593.83%H户型(标准四合院)1960.732%大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION产品分析:•本案别墅均为独栋设计,面积区间为193-960㎡,以1.5万元/㎡均价计算,总价区间为290-1100万;•平均单体面积为254㎡,面积偏大;以1.5万元/㎡均价计算,平均每套别墅售价为381万元;•66套别墅中,面积为193㎡的独栋共有23栋占比35%,为主力货品,其次面积为257.3㎡的独栋共有22栋,为次主力货品。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION小结1、本案66栋别墅中,最小面积193平米,总体面积较大;2、其次,近95%的产品总价在300-400万之间,总价较高;3、三大主力货品差异较小,面积相近,类别较为单一。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION六、人群分析1、省外客群为主从项目产品出发,可以判断本案主要购买人群来自省外,单靠大理本地市场根本无法消化66栋这样高总价的别墅;大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION2、客群面太窄能购买400万别墅的人群,数量少,通常都是各个领域的精英领袖,是最难进行营销的客群;大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION3、目标客群重叠多,难吸引分析现有市场,大多数别墅项目都将这部分人群定位为目标客户,竞争最为激烈,面对众多选择,他们通常比较相信自己的眼光,很难被广告打动;大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION4、被限购别墅客户至少已经有1套或2套住房,属于政策调控的限购、限贷人群,销售存在阻碍。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION第二部分市场分析大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION一、全国地产大势分析大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION各物业类型去年与今年的销售面积同比增长率对比8.0%29.9%5.8%4.4%7.7%21.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%住宅写字楼商业2010年2011年1~4月大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION•2019年,地产新政陆续出台,住宅项目成交面积同比大幅下滑;•在限购、限贷等政策严控下,大量资金被挤出住宅投资,转向商业物业投资;•商业的热销,印证了市场客户投资需求持续扩大,热钱没有消失;•伴随市场调控加码的可能,越来越多投资购房者对整个房地产市场的发展态势持审慎态度。小结大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION二、全省旅游地产分布及竞争态势大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION全省市场分析1、CPI持续上涨,居民急于寻求资金增值的方法,投资需求日益扩大;2、政策限制,住宅限购、限贷越发严厉,投资渠道越发狭窄;3、限购的最终结果是开发商和投资客都在积极探索新的地产投资模式;地州市场开始走俏;4、继商业地产热销后,将迎来旅游地产的发展时机。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION•直击2019春季房交会发现,地州近半数的参展项目都是旅游地产项目;•在限购限贷的双重打压下,富有远见的开发商已经率先发现了旅游地产的投资价值;•从售价上看,旅游地产比非旅游地产均价基本高出一倍,甚至个别项目超出了城市中心区的售价;•目前市场上正在推广的旅游地产项目,大多占地广、资源优势强。旅游地产大势发展大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION2019春季房交会参展旅游地产项目大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION版纳、腾冲、大理、丽江等地旅游地产项目销售火爆【曼侬·雨林假日】4月24日,曼侬·雨林假日正式开售!首付3.5万即可拥有。卓越的品质、享誉全球的酒店管理公司、绝佳的地段,曼侬·雨林假日,版纳首席产权式雨林度假酒店,21-92平米完全小户型,首付3万起即可购买。超低总价,超低首付,超低置业投资门槛,极大降低入市风险。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION【雨林·圣堤亚纳】雨林圣堤亚纳位于西双版纳旅游度假区曼弄枫片区,项目总占地468000平方米,总投资1.6亿,整个项目围绕五星级大酒店建设相关配套设施、旅游度假公寓及休闲配套。5月21日开盘,推出400多套公寓,面积为40-80平米左右,价格在6980元/平米左右,一次性付款可优惠4%,按揭可优惠3%。除此优惠以外,在开盘当日还可享受5000元的优惠,样板间同时对外开放,预计明年可以交房。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION【告庄西双景】告庄西双景楼盘位于景洪沧江新区核心,占地1200亩,总投资20亿元,分三期开发,其中一期全面发售“一区六寨”,楼盘一区包括:公建配套区,定位为国际旅游运营中心鹿鼎记,将是西双版纳唯一的国际旅游运营中心;六寨:景保寨——东南亚主题体验区;景德寨——西双版纳傣族风情体验区;景罕寨——东南亚手工艺边贸区;景勐寨——东南亚多主题美食区;景兰寨——热带景观娱乐区;景亮寨——滨江时尚休闲区。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION告庄西双景12月26日将开盘,傣式风情客栈、精装小户型公寓、休闲度假式住宅、主题酒吧、特色餐饮、精品购物店等均已全面公开发售!住宅和公寓认筹卡5000元每张;楼盘商铺认筹卡2万元每张,开盘时持卡客户均可享5%的优惠。当天近两小时劲销87%,很多客户都是特意从省外赶到景洪市参与开盘。大理古城和居.2010DOBESTTOBEST观澜·越古WORLDININFOMATION【温泉山谷】5月8日盛大开盘,作为安宁版块不限购的高尔夫别墅项目,受到市场的热烈追捧。开盘当天共计房源90套,其中联排别墅70套面积为90平米,6套独栋别
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