东融大厦物业管理方案(湘盛物业)_

第1页，共304页株洲市湘盛物业管理有限公司东融大厦物业管理方案方案编制：2013第2页，共304页第一章物业概况略第3页，共304页第二章管理内容一、东融大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯房、设备机房等）的维修、养护和管理。二、东融大厦建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电、消防、安保、自动化系统、电梯、发电机等）的维修、养护和管理。三、该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车场、棚、库等）的维修、养护和管理。四、该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。五、公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集，清运。六、东融大厦内交通、车辆行驶和停放管理。七、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、保安防范工作。八、物业管理档案、资料及物业的使用管理。九、多种经营，有偿服务、商务管理。第4页，共304页第三章管理目的一、保持和提高物业的完好程度，通过加强对东融大厦的管理养护和对业主或使用人的管理和服务，防止使用不当，损坏物业。二、创造良好的办公与公共环境，统筹安排该大厦的各项设施设备的养护管理，对业主或使用人依法约束管理，共同维护大厦环境。三、维护该大厦投资者和使用者的权益，该大厦是用来办公，成就人生事业，体现人生价值和有成就感的人享受良好服务和体现人生价值的象征，加强对业主和或使用者的行为管理，维护投资者与使用者的整体利益，从而更有效的有利于投资者和每一位使用者。四、加强对该大厦实施社会化、专业化、经营型的一体化管理，不断提高物业管理服务质量，维护和提高该物业投资者和管理者的良好社会声誉。五、以优良的物业管理服务质量建立该物业投资者、管理者的品牌形象，有效促进物业的租售、经营，以高附加值回馈给投资企业，使该物业的投资者的发展处于良性循环。第5页，共304页第四章管理原则根据《物业管理条例》和《株洲市住宅小区管理办法》和其它政策法规，本着“用心管理、真诚服务”的原则，执行“以人为本、为使用人创造安全、文明、优美、舒适、快捷”的工作环境的质量方针，实行“管、修、养、服务”为一体的综合管理。第6页，共304页第五章管理要求东融大厦系统综合型住宅大楼，因此与普通住宅小区相比，该楼必须具备高标准质量的管理服务，该物业现代化设备多，诸如电梯、中央空调和自动化系统等都需要专业知识与技术的人员来操作与养护，特别是出入口、大堂、洗手间、公共区域的卫生，清洁要求很高，为保待楼宇外貌的美观，楼宇的外墙也需要定期清洗，该大厦能否得到完善的管理，直接影响到物业的租售与经营，而且对楼宇本身的价值和管理者有着极大的联带影响。因此，对于东融大厦的管理应围绕“安全、舒适、方便、快捷”的模式来全面展开，同时高楼对治安、消防的要求更高，而复杂的设备设施对维修保养的要求也较高。一、安全是指让用户在大厦里工作有安全感，包括：1、人身安全：保证大楼内主要设备完好，不出意外事故，通过闭路电视监视大楼停车场，大堂、通道、电梯等人流量大的地方，加强定时巡查，不给犯罪分子可乘之机。2、财产安全：通过安装在大楼内的安保系统，及时掌握大楼内的情况，保安人员全天候在大楼内部及周围指定地点，线路上为用户服务，保证大楼安全防范万无一失，不发生盗窃案、大件、贵重物品出入要办理出入手续。3、消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及财产安全，应重点加强，特别强调保证消防设备始终处于良好待用状态，定期进行消防系统测试，并在条件许可的情况下组织消防演练，增加用户防火和自救能力。二、舒适是指创造优美的环境让用户在大楼内工作起来感到舒适，方便、确保大厦内的电梯、供电、供水服务处于正常运行状态。三、快捷是指用户在大楼内工作能随时与各地、各方面联络、交换信息、抓住商机、通讯联络好比人体神经系统，通讯联系中断，企业的各项业务就陷入瘫痪，因此必须配备和保持通讯，宽频网络等系统的正常使用。四、必须树立该物业和管理者的品牌形象，以高起点的管理理念及行之有效的管理服务技巧成就该物业的知名度和社会信誉，推动该物业的租售和经营业务的不断发展。第7页，共304页五、必须按照高标准，高档次和优秀示范大厦的标准对该物业进行管理，用最低的成本造就最好的服务效应，努力保证房屋本体，配套设备设施的良好运行和完好，保证管理范围内不发生重大安全，刑事、消防事故、保证该物业内清洁卫生达到优秀示范大厦标准。第8页，共304页第六章管理目标一、两年内达到市优秀示范大厦标准。二、物业租售率达90%以上三、管理范围内不发生重大安全责任事故四、房屋完好率达95%以上，维修处理及时率98%以上五、用户报修处理及时率98%，用户对管理服务满意率达95%以上六、环境保洁率95%以上七、供电和消防水泵供水率达100%八、管辖区域内卫生、消杀、绿化达标率95%以上九、各项费用收取率达98%以上第9页，共304页第七章实现目标的保证措施第一节管理架构株洲市湘盛物业管理有限公司东融大厦管理处安全组设备组环境组服务中心经理兼第10页，共304页第二节骨干人员素质及岗位职岗位素质职责经理1、工作五年以上经验，男性30岁以上，大专文化；2、持企业经理上岗证；3、较强的组织协调能力和文字功底；4、熟ISO9000质量管理模式；5、懂创优工作程序；6、熟悉《物业管理条例》和相关的法律法规知识。1、负责东融大厦物业管理处的全面物业管理工作，向公司总经理负责；2、按照国家政策、法规开展全面工作；3、负责制度各项管理文件的制作并付诸实施；4、负责本管理处全面质量管理工作；5、合理调配人员，协调各部门工作与协作，责任到人，关心员工生活，保证员工精神风貌良好；6、协调政府各职能部门的关系便于开展各项工作。收款员其它项目兼1、女性，25岁左右，财会专业，大专学历；2、懂物业管理财务制度，三年以上物业管理财务工作经验；3、清正廉洁，懂电脑操作1、负责为用户办理全面托收费用收取工作，统筹管理财务收支，帐务工作；2、负责管理处物品的采购工作；3、协助文员工作4、完成领导交办的其他工作任务物业管理员（保安队员和工程人员兼）1、男女不限，26岁左右，中专以上文化；2、具有三年以上相关工作经验3、协调管理能力强，懂ISO9000运作；4、熟悉七大管理三大服务操作流程；5、懂《物业管理条例》和相关的法律法规知识；6、有上岗证。1、协助管理处开展工作；2、负责协调管理处各部门的工作；3、负责管理处的质量检查工作；4、负责协调处理用户的投拆和商务服务工作；5、负责物业的装修管理工作；6、协助保安主管落实保安防范，防火管理工作；7、负责物业的按管验收，交付使用工作；8、完成领导交办的其他工作任务第11页，共304页岗位素质职责保安主管1、男性，28岁左右，高中，退伍军人，三年以上相关工作经验；2、有较强的组织织领导能力，能独立处理问题，尤其突发事件；3、经验丰富，能带领本部门员工维护好营区的安全防范及工作秩序的能力，懂保安、消防专业知识，了解相关法律法规，作风正派；4、具备与公安、消防等部门配合，沟通，建立良好关系的能力。1、全面负责辖区保安、消防、车辆的管理工作；2、领导本部门员工做好辖区内的安全工作与学习环境；3、每周组织本部门人员进行2-3次综合培训；4、每个月对区内消防器材进行检查，发现不合格立即采取措施处理；5、组织训练义务消防队，并在消防部门的指导下具体组织消防演练；6、负责本部门员工的绩效考核，做好安全日记记录；7、负责按上级要求完善本部门管理制度与操作规程；8、完成领导交办的其他工作任务。环卫主管1、男性，50岁以下，高中文化；2、熟悉清洁工作各项操作与管理；3、熟悉清洁用品的使用方法与性能；4、懂人员管理与调配，相关工作三年以上经验。1、全面负责所辖物业的环境卫生管理工作；2、带头工作，以身作则，调动员工积极性，保质保量完成各项工作；3、协调本部门与其他部门的关系，合理调配人力、物力资源；4、负责定期对本部门员工进行岗位培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量；5、负责清洁工作的检查和员工的绩效考核，纠正日常工作中发生的不合格服务；6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理使用，贮存与保管；7、对发生在区内的不卫生现象进行劝阻和第12页，共304页制止；8、完成领导交办的其他工作任务。维修班长1、男性，45岁以下，高中以上文化；2、相关工作三年经验，有电工证；3、懂得供配电，给排水，消防系统，智能化系统，弱电的维修保养；4、班长需有电梯、发电机维修保养经验。1、负责所辖物业供配电，天线、电梯、消防，给排水、弱电系统，发电机房屋本体等设备设施的正常运行管理和维修保养；2、完成领导交办的其他工作任务。第四节保安员工作息、职责、素质岗位作息职责素质领班岗兼巡逻岗08:00-16:0016:00-24:0024:00-08:00(每班每岗1人)1、受保安主管领导，负责督促和落实辖区保安、消防、车辆管理等安全防范与日常管理工作；2、领导本班人员做好辖区内的安全工作环境；3、负责本班的安全巡逻和各岗位工作的检查工作；4、负责本班的定期体能、军事、执勤动作的培训工作；5、、负责突发事件的处理工作1、男性，22-48岁，高中文化，形象素质佳；2、相关工作三年经验；3、爱岗敬业；4、有突发事件的应急处理能力。第13页，共304页监控岗兼大堂岗08:00-16:0016:00-24:0023:00-07:00(每班每岗1人)1、负责监控中心的正常监控工作；2、负责及时发现和处理消防监控系统的设施的故障；3、负责管区安全防范监控管理，发现可可疑人员、事件，通知巡逻岗位前往排查，重点加强消防，办公区域各出入口的监控力度；4、监控电梯使用运行及各控制点的情况，发现电梯困人立即通知相关人员协助解救；5、发现火警、险情，立即通知相关人员扑救和报警，并利用广播进行人员疏散；6、负责做好岗位日记、参加各项训练、消防管理。22-48岁，高中学历，熟悉相关工作理论知识，了解各操作流程，遵守各项规章制度，品行优良，作风正派，为人诚实，有良好的职业道德，团结同事，顾全大局，热爱本职工作，服从领导，听从指挥，工作认真，吃苦耐劳，坚持原则，具有突发事件的处理能力，观察细致，判断准确，反应灵敏。大堂岗08:00-16:0016:00-24:0024:00-08:00(每班每岗1人)1、负责大堂安全防范工作，对出入大堂的人员实行严格管理；2、严禁携带易燃、易爆、腐蚀性、放射性物品进入；3、引导来访人员有序出入；4、上下班时间对电梯实行有效管理，使用监督；5、制止违反管区安全管理规定的行为；6、负责物品出入、消防安全管理；7、参加各项训练，做好岗位工作日记。第14页，共304页外围岗巡逻岗08:00-16:0016:00-24:00(每班每岗1人)1、负责引导已进入管区的人员或车辆停放；2、负责外围、停车场的安全检查工作，发现违章行为立即制止；3、负责协助大堂岗位工作；4、对无关人员查验并责令其离开，对进入管区的可疑人员进行排查，发现严重违规和作案人员进行缉拿和上交领班处理；5、参加各项训练和消防管理，做好岗位工作日记。巡逻岗08:00-16:0016:00-24:0024:00-08:00(每班每岗1人)其中领班兼任一岗1、负责营区外围，停车场、塔楼内的安全巡视工作；2、重点加强车库办公区域、大堂、电梯、外围消防等的巡视力度；3、负责管区内保项设备设施的使用情况与安全系统的巡视工作；4、发现可疑人员进行排查，验证，并责令其离开；5、发现盗窃、行凶等事件立即通知其他人员共同扑救；7、制止和预防违章行为的发生；8、参加各项训练，并做好岗位工作日记。第五节清洁员工作息、职责、素质岗位作息职责素质室内岗07:30-11:3013:30-17:301、负责大楼内垃圾清理，电梯保洁，地板、墙面护理、洗手间日常清洁保洁，明装管线及设施设备、灯具，开关等的外表清洁工作；2、