天津中航_营销中心及样板间设计建议

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/6/222020/6/22天津中航项目营销中心及样板间设计建议谨呈：深圳市中航地产股份有限公司世联工商写字楼事业部本报告是严格保密的。2一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议本报告是严格保密的。3一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议本报告是严格保密的。4整体思路本项目先期以公寓入市，后期推出写字楼一、整体销售建议：1.整体推售顺序：先推出公寓，再推出写字楼和商铺；2.公寓推售顺序：先推B栋公寓，再推出A栋公寓。二、理由说明：1.符合风险控制原则：公寓面积小，总价低，购买门槛低，可作前期快速销售回款产品；2.保留综合质素好的物业在后期推出：先推出B栋公寓，再推A。3.增加后期B栋溢价可能性：后期推出B栋公寓，实现溢价。A栋公寓B栋公寓本报告是严格保密的。5项目重要工程及营销时间节点外展场营销中心完工开放（含内部的公寓样板间）入伙9月6月9月7月……2015.11营销节点11月2012年2013年开始储客工程节点公寓开盘8月大堂完工写字楼大堂营销中心开放，（预计公寓、写字楼实楼一样板间完工开放）写字楼开盘本报告是严格保密的。6一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议本报告是严格保密的。7整体概述先设外展场（浙商大厦底商），再过渡到写字楼大堂2012.6营销中心1营销中心2地点浙江大厦底商写字楼大堂时间2012.6—2013.92013.9—定位突出展示综合体属性强调商务属性作用1.承担公寓储客、公寓开盘销售功能；2.写字楼储客；1.公寓尾盘销售；2.写字楼储客、开盘销售；功能1F主要设为营销中心，突出销售功能；2F主要为公寓样板间大堂设为营销中心，在写字楼主楼6-7层设置样板间面积927㎡，上下两层－备注：建议在公寓B栋的6－7F设置交楼标准的样板房；2013.9本报告是严格保密的。外展场选址建议选择较大面积的商铺，作为外展场营销中心和公寓样板间选择浙商大厦7＃铺，面积为927㎡的商铺作为外展场选址理由：1.树立项目高端形象：其他企业选择面积较小的商铺，相比而言，选择面积较大的商铺，便于建立良好的项目形象；2.面积充裕：有足够的空间做营销中心和公寓样板间。3.靠近写字楼大堂：靠近写字楼大堂，整体昭示性好；本项目外展场本报告是严格保密的。9内部分区营销中心1内部主要包括销售展示区及后台工作区,二楼为公寓样板间销售展示区销售展示区：包括前台接待、模型区、洽谈区和3D播放区。此区域为客户主要活动空间。后台工作区：包括会议室、销售经理办公室、发展商办公室等，为工作场所。后台工作区服务于销售展示区。在满足销售展示区的空间需求后，设置后台工作区。洗手间内部可按照交楼标准进行精装。样板间展示区：展示两种户型的公寓样板间销售展示区后台工作区样板间展示区样板间展示区销售展示区（1F内部分区）（2F内部分区）洗手间后台工作区后台工作区本报告是严格保密的。10布局方案布局以满足功能需求为前提，本建议仅提供大体功能布局，具体布局方案由设计公司深入设计样板间户型1（Ａ１－ａ）单房样板间户型2（2F）布局原则：1.保证空间开阔，尺度阔绰；2.保证看楼动线顺畅、便捷；集约、合理利用空间；3.确保各区域的设置能够满足展示需求。（1F内部功能区细分）（2F内部功能区细分）发展商办公室代理团队办公室会议室员工休息室前台接待模型区3D影音室VIP洽谈区洽谈区洗手间财务资料室银行咨询室水吧销售物料储藏室销售经理办公室合同室本报告是严格保密的。11接待动线便于顺畅地接待客户，避免不必要的路径重复前台接待模型区洗手间3D影音室VIP洽谈区销售经理办公室洽谈区①②③④⑤⑥１．礼宾接待：礼遇式接待直接打动客户，且高品质营销中心设计向客户传达发展商实力。２．模型展示：通过项目模型全方位展示产品特征和特色，让客户对项目形成直观感受。３．3D影音室：让客户感知三维动画效果的视觉冲击与听觉震撼力，引发客户兴趣及关注点。４．（上２Ｆ）样板房展示：全程“一对一”式陪同客户参观精装样板间，眼见为实，让其切身体验。５．洽谈区：看楼后客户可在洽谈区休息，与销售代表进一步沟通，并有水吧饮食服务。６．VIP洽谈室：客户若有较高诚意度，由销售代表引领进入VIP洽谈室，进行最终洽谈。开发商办公室水吧本报告是严格保密的。12贴合项目作为城市综合体的整体定位，同时考虑到公寓与写字楼风格的统一与变化：以精致、亲和的装修风格为主，偏商务调性外展场装修风格装修风格要点：本项目为以商务物业为主的综合体项目，同时为提升项目的档次，故调性应偏商务；内部桌椅、展示架等均用高品质材质制做；适当选取木制材料，体现简约现代、亲和、精致的装修风格；配合声光电一体化展示，建立项目科技、现代、时尚印象。本报告是严格保密的。前台接待模型区3D影音室VIP洽谈区洽谈区洗手间销售经理办公室开发商办公室水吧13前台接待区——奢华的装修风格与亲和商务的背景墙设置，让客户第一眼的印象就被深刻震撼设计建议景观墙示意设计要点：考虑长条型接待台设计，让销售代表依次排开，第一时间欢迎客户上门，并有效对销售接待人员进行排序，提高接待工作效率；奢华的前台装修风格，背景墙推荐做亲和商务的景观墙，也可考虑用较好的天然石材做成刻有项目案名LOGO的背景墙。本报告是严格保密的。14模型展示区——通过项目仿真实体制作结合楼体展示灯，生动的展示项目风采模型外观：立体模型，仿实体制作，需拥有优美线条感，将项目的装饰线条清晰的表现出来，材质质感及颜色应表现得与实际尽量符合。制作要点：项目比例尺建议为1:120~1：100，使主楼（写字楼）高度在1.5-2米左右，模型底座高度约0.6米左右，底座装饰与售楼处的装饰风格统一夜光展示：设楼体展示灯，利用LED等各种灯具控制沙盘灯光。办公空间展示：在项目模型平台内设置公寓户型抽屉，内设计办公空间的展示模型，此方式即直观又方便讲解使用，使客户形象的了解项目更多信息。设计建议前台接待模型区3D影音室VIP洽谈区洽谈区洗手间销售经理办公室开发商办公室水吧本报告是严格保密的。前台接待模型区3D影音室VIP洽谈区洽谈区洗手间销售经理办公室开发商办公室水吧153D播放区——多种设备组合和视觉听觉震撼效果，使客户真正沉浸到3D影音之中功能说明：由多通道投影、弧形屏幕、环绕立体音响和数字区域投影沙盘共同组成；设计要点：区域3D影片震撼、大气、美观，能使客户感受到项目的高端形象及区域的优势；区域素模材质选用精致、耐用的材料；尺寸：弧形屏幕尺寸在6米长*2米宽左右，区域素模尺寸2.5米长*2米宽；需2到3台投影投影设备；影音室内预留10至15人的座位。设计建议本报告是严格保密的。前台接待模型区3D影音室VIP洽谈区洽谈区洗手间销售经理办公室开发商办公室水吧16洽谈区——不是面对面的生意谈判，而是与客户平等交流、自由畅谈的平台设计建议设计要点：沙发或桌椅的风格和颜色应与营销中心整体调性统一，材质高档、美观；座位之间适当用软装或植被隔断，增强洽谈私密性；本报告是严格保密的。前台接待模型区3D影音室VIP洽谈区洽谈区洗手间销售经理办公室开发商办公室水吧17VIP洽谈区——给客户高端尊贵的感受设计建议设计要点：设置香薰系统、休闲饮品等，让客户深刻感知不一样的高端礼待；VIP洽谈区可设置2到3间VIP洽谈室，保证相对封闭，有一定私密性。本报告是严格保密的。181818一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议本报告是严格保密的。19看楼动线电瓶车停留位置营销中心导视牌车行动线营销中心入口地上停车区域保安岗亭人行动线地上停车位需预留50个左右；北侧和东侧的人行和车行动线周边园林景观需达到展示要求。写字楼北侧幕墙需安装完毕，东侧幕墙尽量安装完毕。若不能安装到位，可采用喷绘包装；A栋公寓B栋公寓写字楼营销中心写字楼A栋公寓B栋公寓营销中心本报告是严格保密的。20内部分区销售展示区（排布于1F）：包括前台接待、模型区、洽谈区和3D播放区。此区域为客户主要活动空间。后台工作区（排布于2F）：包括会议室、销售经理办公室、发展商办公室等，为工作场所。后台工作区服务于销售展示区。在满足销售展示区的空间需求后，设置后台工作区。洗手间内部可按照交楼标准进行精装。销售展示区营销中心内部主要包括销售展示区及后台工作区销售展示区（1F）后台工作区（2F）后台工作区（2F）本报告是严格保密的。21布局方案布局以满足功能需求为前提，本建议仅提供营销中心大体功能布局，具体布局方案由设计公司深入设计3D影音室模型区前台接待水吧VIP洽谈区洽谈区洽谈区挡板挡板后台办公区2（2F）各功能空间所需面积（㎡）销售经理办公室15合同与财务室20开发商办公室20员工休息室15资料室10会议室30－50洽谈区（2个）200－250VIP洽谈区（3个）30－50模型区103D影音室30－50布局原则：1.保证大堂空间开阔，尺度阔绰；2.保证看楼动线顺畅、便捷；集约、合理利用空间；3.确保各区域的设置能够满足展示需求。灵活使用区后台办公区1（2F）区域包含功能后台办公区1会议室、销售经理办公室、员工休息室后台办公区2开发商办公室、合同与财务室、资料室本报告是严格保密的。22接待动线考虑本项目写字楼和公寓销售期可能有所重叠，所以设两个洽谈区，使客户分流3D影音室模型区前台接待水吧VIP洽谈区洽谈区洽谈区挡板挡板挡板⑥①②③④⑤3D影音室模型区前台接待水吧VIP洽谈区洽谈区洽谈区挡板挡板挡板⑥①②③④⑤写字楼接待动线示意公寓接待动线示意①礼宾接待：礼遇式接待直接打动客户，且高品质营销中心设计向客户传达发展商实力。②3D影音室：让客户感知三维动画效果的视觉冲击与听觉震撼力，引发客户兴趣及关注点。③模型展示：通过项目模型全方位展示产品特征和特色，让客户对项目形成直观感受。④样板房展示：全程“一对一”式陪同客户参观，从精装到简装逐一展示，让客户一次感受到项目的全部。⑤洽谈区：看楼后客户可在洽谈区休息，与销售代表进一步沟通，并有水吧饮食服务。⑥VIP洽谈室：客户若有较高诚意度，由销售代表引领进入VIP洽谈室，进行最终洽谈。写字楼接待动线公寓接待动线备用洽谈区备用洽谈区备用洽谈区备用洽谈区本报告是严格保密的。23一、建筑方案及开发策略说明二、外展场营销中心设计建议三、大堂营销中心设计建议四、公寓样板间设计建议五、写字楼样板间设计建议本报告是严格保密的。营销中心1公寓样板间公寓实体楼样板间地点浙江大厦底商Ｂ栋展示时间2012.8-2013.92013.9户型选择展示期内，主要销售A栋公寓，因此选择A栋户型占比高，户型面积小的单位。如A-1b和A-0c具体根据销售情况，若公寓还有大量单位未销售完毕，则对走量相对困难的户型进行实体楼样板间的装修。若前期去化效果好，则可不设置新的样板间。公寓样板间A-0cA-1bA栋公寓B-0bB-1aB栋公寓本报告是严格保密的。25装修风格公寓客户精装修需求，呈现出个性化、定制化的特征；百变、时尚、个性空间可以满足其实用、个性的偏好通过对目前市场各项目蓄客构成的研究得出：1.购买客户：预计本项目入市时期，主力购买客户仍为目前市场上的投资客户。其对装修风格的喜好取决于未来租户的偏好；2.未来租户：以年轻一族，在滨海内大型国企、私营企业较高收入的白领，其个性是求新、求变、求个性，不喜欢传统呆板的装修风格。同时对于房间的实用性有较高的要求。现代感、通透感，小户型变换大空间受户型限制，建议采用现代简约的风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。在色彩搭配上尽量选择接受度较高的，明快色系，可放大空间，给人以真正放松舒适感本报告是严格保密的。26