天津北辰区新项目市场分析报告

版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明天津北辰区新项目市场分析报告Feasibilityreports市场研究部2012.4版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明房地产市场分析一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划2、地产发展3、经济现状4、人口发展及预测二、区域或板块市场土地市场发展情况三、住宅市场发展情况1、整体发展特点2、典型项目分析3、需求总量及预测4、价格及预测5、产品分析及客户需求特点地块可行性分析第一部分项目宗地属性解读1、项目位置2、用地现状3、区域配套4、经济技术指标第二部分项目初步定位和可行性结论1、SWOT分析2、项目定位3、市场定位4、客群及产品定位5、价格测算6、经济测算7、可行性结论目录版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明|房地产市场分析|版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划天津市北辰区概况：北辰区是天津市环城四区之一，位于天津市城北，北运河畔。东以北京排污河与宁河县相邻，东南与东丽区相望；南与红桥区相连；西南以子牙河与西青区相界；西北与武清县相接.北辰区距首都北京110公里,距天津新港50公里，距天津滨海国际机场15公里。总面积478.5平方公里,辖3街道、9镇,总人口约60万人。北辰区辖3个街道、9个镇：果园新村街道、集贤里街道、普东街道、天穆镇、北仓镇、双街镇、双口镇、青光镇、宜兴埠镇、小淀镇、大张庄镇、西堤头镇。天津市北辰区位置图版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划北辰区未来规划：北辰区工业发展布局：“一带、三区”。“一带”即“京津冀高新技术产业带”，“三区”即北辰科技园区环东拓展区、风电产业园区和医药医疗器械产业园区。北辰区服务业发展布局：“一廊、一带、一港、二区”。“一廊”即京津公路黄金走廊。“一带”即北运河文化产业带。“一港”即以现代物流产业为主导，辐射广泛并具有综合物流集散功能的天津最大陆路港。“二区”即以北辰区西部林果区为基础的“绿色田园景观区”和以永金水库为基础的“银河风景区”。版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP近几年增速超过15%，房地产处于飞速发展阶段。GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展优势政策环境支持下的天津经济近几年稳步快速增长，房地产市场也进入飞速发展阶段一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状2004-2011年天津市GDP走势变化3110.93697.64344.25050.46354.37500.89224.4611056.715.80%14.70%14.50%15.20%16.50%18%17%0.16020004000600080001000012000200420052006200720082009201020110.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%年生产总值增长率版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明城市化水平及人均可支配收入随着城市化进程，城镇人口逐年增加、人均可支配收入的稳步递增，必然带动商品住宅消费市场的发展。天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观。人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状天津市城镇居民人均可支配收入14283163571942321423242932691613.00%14.5%18.7%10.3%13.5%10.8%0500010000150002000025000300002006年2007年2008年2009年2010年2011年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%人均可支配收入（元）投资增速（%）天津市城市化率变化趋势图0102030405060708090200620072008200920102011城市化率版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明固定资产投资2006-2011年天津社会固定资产投资走势近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2011年天津市全社会固定资产投资突破8000亿元，达到8530.42亿元，同比增长32.4%。天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2011年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；在国家宏观调控之下，房地产投资仍增长较快；行业处于上升周期，未来预期仍然较好。天津市房地产投资情况402505574652830100022.8026.0013.7012.001315.40200400600800100012002006200720082009201020110.005.0010.0015.0020.0025.0030.00房地产投资（亿元）投资增速（%）天津市2006-2012年固定资产投资额18502389340450066511853022%29%43%47%30%32%0100020003000400050006000700080009000200620072008200920102011年度固定资产投资额（亿元）0%10%20%30%40%50%增长率全社会固定资产投资额同比增长率版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明北辰区经济近几年增长增长速度较快，房地产市场也进入快速发展阶段。随着天津市区向外扩展，北辰区城市化率快速增长,潜在购房人群也逐渐增加。人均可支配收入的持续攀升，对当地消费者的购买力具有较大的支撑。一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状2007-2011年北辰区GDP走势2007-2011年北辰区人均收入走势北辰区GDP和居民人均收入北辰区2007-2011年GDP010020030040050060012345年度GDP21%22%23%24%25%26%27%增长率GDP同比增长率北辰区2007-2011年农村居民人均收入300050007000900011000130001500020072008200920102011年度居民人均收入8.2%8.7%9.2%9.7%10.2%10.7%增长率农村居民人均可支配收入同比增长率版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明固定资产投资2007-2011年天津北辰区社会固定资产投资走势近几年，天津市北辰区固定资产投资增势强劲。2006-2011年北辰区全社会固定资产投资累计1182亿元，年均增长51%。一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状北辰区2011年实现生产总值478亿元，比2006年增长2倍，年均增长24.8%；财政收入113亿元，其中区级一般预算收入33亿元，均比2006年增长1.8倍，年均增长23%；农村居民人均可支配收入14210元，比2006年纯增5546元，年均增长10.4%；全社会固定资产投资五年累计1182亿元，年均增长51.4%；内资到位五年累计660亿元，年均增长38%；外资到位五年累计24.4亿美元，年均增长29%；出口创汇31亿美元，比2006年增长51%，总量居全市区县首位。北辰区2007-2011年固定资产投资额010020030040050060020072008200920102011年度固定资产投资额0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%增长率固定资产投资同比增长率版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明。2011201520201000000250000750000500000置业人群受天津经济发展战略规划带动，北辰区近几年人口增速较快，截至2011年底人口已突破60万人，据有关部门预测截止2020年，北辰区人口就将达85万左右。一、区域或板块市场发展及潜力研究4、人口发展及预测版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地供应及价格情况在房地产调控下，开发商拿地热情不高，天津土地成交溢价率低位徘徊，而天津整体土地市场成交量价齐跌，土地市场进入寒冬期。在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年天津土地市场整体仅放量同比去年有所增长，其余相关指数全面下降，住宅类用地更呈现低迷的状态。开发商资金链紧张，整体拿地热情不高，全市各区域成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的寒冬期。2011年天津市土地供应量上涨，全年供应土地1019宗，供应面积6536万平方米，同比增加2%；其中住宅类用地219宗，供应面积1661万平方米，同比大幅减少40%；商办类用地166宗，供应面积790万平方米，同比增加55%；工业用地633宗，供应面积4084万平方米，同比增加29%。土地成交方面，全年共成交土地943宗，成交面积6010万平方米，同比增加4%；有于住宅市场受政策的影响较大，住宅用地成交也受此影响而萎缩明显，住宅用地成交207宗，成交面积1496万平方米，同比大幅减少38%；商办用地148宗，供应面积670万平方米，同比增加31%；工业用地587宗，供应面积3843万平方米，同比增加31%。可以看出，今年供应结构变化明显，住宅类用地供应量占总量的24%，较去年41%的比重明显减少，今年土地供应量上涨主要受工业用地与商办用地增加影响。2011年全年住宅用地供应219宗土地，供应面积1661万平米，住宅用地成交207宗，成交面积1496万平米，整体供需相对平衡。上半年土地供应量和成交量均处于较低水平，下半年供应成交均有所增加。版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地供应及价格情况2011年天津土地成交数据2011年，远郊区县以47%的成交占比成为四大区域之首，其中武清区成交1071万㎡，占全市总量的17%；滨海新区成交面积1716万平米；占总体的28%；环城四区成交面积1421万平米，占总体的24%；市内六区共成交66万平米，仅占总量的1%。2011年土地成交主要集中在远郊区县的武清。滨海新区未来发展势不可挡，滨海新区的快速发展促使更多土地出让，长期前景仍被看好，促使土地成交占比明显加大。而远郊区县，一方面是旧城改造，另一方面蓝印用房需求的增加，促使远郊区县土地成交明显放大。2011全年地成交中，工业用地以587宗，成交面积3843万㎡，占总量的63%，稳居第一位；住宅用地成交207宗，成交面积1496万㎡，占总量的24%，位列第二；商服用地成交148宗，成交面积为670万㎡，占总量11%；其它用地仅1宗，为共设施用地，成交面积1万㎡。天津市土地市场成交呈现郊区化特点，滨海新区、武清、静海受青睐，市内地块优质地块均被品牌房企获得。从土地用地结构上看，工业用地依然是建设用地的主角，居住类型土地基本走势趋于稳定，商业用途用地呈现上升趋势。版权所有，资料由：编辑整理，转载请注明二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地供应及价格情况天津市北辰区2011年共成交住宅用地16宗，用地面积为105.7万平米，规划建筑面积