中国财师汇《房地产建安企业营改增》

房地产建安企业营改增操作实务及风险防范培训内容专题一、增值税原理及营改增概述专题二、营改增基本政策及操作实务专题三、销售额的确定及操作实务专题四、进项税额的确定及操作实务专题五、营改增征收管理及报表填报实务营改增政策解析与企业应对实务专题一增值税原理及营改增概述一、增值税原理（一）增值额为课说对象增值额，从理论上讲是企业在生产经营过程中新创造的价值。也就是从商品总值(C+V+M)中扣除生产经营中消耗掉的生产资料的价值(C)之后的余额,即(V+M)部分。•只对其中的新增价值征税，实行税款抵扣制。•税款随销售逐环节转移，最终消费者承担全部税款（二）分类。按计算出的增值额内容不同，分为三种类型：6/22/20204增值税的类型（三种）区分标志――扣除项目中对外购固定资产的处理方式不同类型特点优点缺点1.生产型增值税1.确定法定增值额不允许扣除任何外购固定资产价款2.法定增值额理论增值额保证财政收入不利于鼓励投资2.收入型增值税1.对外购固定资产只允许扣除当期计入产品价值的折旧费部分2.法定增值额=理论增值额完全避免重复征税以票扣税造成困难3.消费型增值税1.当期购入固定资产价款一次全部扣除2.法定增值额理论增值额体现增值税优越性，便于操作（三）计算方法和扣除规定1.直接计算法•①加法，应纳增值税＝（工资＋利息＋租金＋利润＋其它增值项目）×税率•②减法，又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值项目的金额，如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额，求出增值额，然后乘以增值税税率：应纳增值税＝（销售额－非增值项目金额）×税率2.间接计算法，又称扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额，然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额，以这个税差作为应纳的增值税税额，公式为：应纳增值税＝销售额×税率－非增值项目的已纳税款。即：销项税金－进项税金营改增财税〔2016〕36号：扣税法+部分项目的扣额（差额）二、增值税基本会计处理（销售、购进、交税）•财政部关于对增值税会计处理有关问题补充规定的通知（财会字[1995]22号）（财政部令2011年第62号作废该文）销售：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）购进：借：相关成本费用或资产等借：应交税费——应交增值税（销项税额）贷：银行存款或应付账款月末：借：应交税金——应交增值税(转出未交增值税)贷:应交税金——未交增值税当月上交本月增值税时，借:应交税金——应交增值税(已交税金)贷:银行存款;当月上交上月应交未交的增值税，借:应交税金——未交增值税贷:银行存款。三、营改增概述（一）营改增政策架构及创新开始交接155万，增加到600多万(20%)，本次约1190万。•建筑：14%。平移，关注税负变化；过渡：清包工、甲供、差额简易征收，新老项目区别。两大问题：总分包，纳税地点；关于沙土石料；筛选供货商，改变采购渠道•房地产：3%。地产开发：土地出让金；老项目简易征收。二手房：保持营业税下的税负，略有下降。自建房：建设环节无增值税•金融：2%以前的金融保险业，复杂、创新业务多•生活服务：81%小规模现代服务—其他、生活服务—其他（二）营改增对企业的影响1.税负的影响2.对报表的影响（1）税负转嫁。（2）缴纳增值税而计算的附加（3）不能抵扣的进项（非正常损失、不合法凭证等）计入存货的成本。（4）确实无法收回的应账款项做损失处理，包含的销项税。3.会计核算的改变合理确认纳税义务时间及税款缴纳时点，选择合适的认证发票时间,均衡税负。4.发票管理的加强（三）营改增政策要点1.确定了营改增行业的税率及征收率.11%.3%.5%2.不动产进项税额分2年抵扣.土地价款抵减营业额3.新老项目的划分以4月30日为界，适用不同的计税方法4.平移了大部分的营业税差额征税、减免税政策.5.明确了不动产、建筑业的税款预缴办法6.明确了试点前发生的业务处理方法7.规范了进项抵扣、不得抵扣的情形8。制订了营改增业务的征收管理办法9.规范了发票使用规定专题二营改增基本政策及操作实务一、纳税义务人1.在我国境内销售服务、无形资产或者不动产（称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人。•个人，是指个体工商户和其他个人。•如，个人销售、出租房屋•承包、承租方式经营如何确定纳税人？单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。发包人作为增值税纳税人开具增值税专用发票后应尽可能取得与成本有关进项税额的合法抵扣凭证。不同于工程总分包：纳税人认定标准备注小规模纳税人1、达不到规定标准。2、年应税销售额超过规定标准的其它个人、不经常发生应税行为的单位和个体工商户，可选择按小规模纳税人纳税。小规模纳税人一经认定为一般纳税人后，不得再转为小规模纳税人。一般纳税人年应税销售额标准为500万元（含本数）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。未超过规定标准的纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理资格登记，成为一般纳税人2..纳税人又分为一般纳税人和小规模纳税人划分依据：①会计核算是否健全②年应税销售额大小6/22/202013应税服务年销售额标准为500万元（含本数）。•税务总局令22号：应税年销售额，是指试点纳税人在连续不超过12个月的经营期内的累计销售额，含免税、减税销售额。判断销售额需注意以下事项：•年应税销售额包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额、税务机关代开发票销售额和免税销售额以及按规定已从销售额中差额扣除的部分。。•稽查查补销售额和纳税评估调整销售额计入查补税款申报当月的销售额，不计入税款所属期销售额。•如果纳税人已经达到销售额标准，则必须按规定办理一般纳税人资格登记，否则按适用税率计算应纳税额，同时不得抵扣进项税额，且不得使用增值税专用发票。•总分包的营业额的确定。二、征税范围（一）建筑服务。•建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。•销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：非经营活动的情形包括哪些？有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。无形资产或者不动产投资入股，是否缴纳增值税？股权转让？6/22/2020151.工程服务。2.安装服务。3.修缮服务。4.装饰服务。5.其他建筑服务。•其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。（二）销售不动产•销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。•建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。•构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。•转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。6/22/202017（三）视同销售服务、无形资产或者不动产：1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。例如，根据国家指令无偿提供的航空运输服务、铁路运输服务，属于《试点实施办法》规定的以公益活动为目的的服务，不征收增值税。将资金无偿贷与他人使用是否缴纳增值税？（四）不征收增值税项目。1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。2.存款利息。仅限于存储在国家规定的吸储机构所取得的存款利息。？3.被保险人获得的保险赔付。4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。三、税率和征收率（一）条例规定的税率：1.基本税率：17%纳税人销售或者进口货物；提供加工、修理修配劳务的，税率为17%。2.低税率：13%纳税人销售或进口下列货物的，税率为13%。A粮食/食用植物油B自来水、暖气、冷水、热水；煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品C图书、报纸、杂志D饲料、化肥、农药、农机、农膜3.零税率：0纳税人出口货物，税率为零6/22/202020（二）营改增税率1.纳税人发生应税行为，除第2项、第3项、第4项规定外，税率为6％。2.提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。3.提供有形动产租赁服务，税率为17%。4.境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。•增值税征收率为3%。除部分不动产销售和租赁行为的征收率为5%以外，小规模纳税人发生的应税行为以及一般纳税人发生特定应税行为，增值税征收率为3%。•例如：某试点一般纳税人既有不动产销售业务，又有经纪代理业务，（两项业务不属于混合销售），如果该纳税人能够分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产适用11%的增值税税率，提供经纪代理服务适用6%的增值税税率；如果该纳税人没有分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产和提供经纪代理服务均从高适用11%的增值税税率。（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。•建筑工程老项目，是指：A.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；B.未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（4）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。按2%预征率差额预缴，按11%税率申报。（申报）（5）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。按3%征收率差额预缴，按3%征收率差额申报。（6）试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。按3%征收率差额预缴，按3%征收率差额申报。3.销售不动产的计税方法（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地（主管地税机关）预缴税款后，向机构所在地主管（国税）税务机关进行纳税申报。按5%征收率差额预缴，按5%征收率差额申报。一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取