子胥湖康养小镇调研报告

十堰子胥湖●特色康养小镇调研报告2018-05章节目录录一、概况背景（区位规划、产业现状）二、竞品调研（十堰市房地产市场概况）三、定位策略（SWOT分析、发展规划）四、营销思路Part1概况背景【项目背景】项目位置：项目位于湖北鄂西生态旅游文化圈北大门十堰市郧阳区（原郧县）子胥湖板块，行政区划上属于郧阳区城关镇片区，是子胥湖集团依托道教名山武当山优势在郧阳重点打造的以康养文旅为开发主题的特色小镇项目。交通区位：子胥湖与武当山相距50公里，属旅游半小时经济圈，陆路有2条高速（福银、郧十）、3条一级路（十堰大道、G209、十郧）相连，水路由汉江通达。【项目背景】项目规划：按照规划，核心区总占地18.5平方公里，规划建设用地9000亩，其中一期规划2000亩为商住用地。截止2016年底，通过招拍挂方式，共获得建设用地1400亩，还有463亩已完成批次用地手续。【项目背景】【项目背景】项目配套建设：核心区规划面积17.88平方公里。两纵两横交通网络已形成，部分配套基础建设已部分建设完成，但还需要大量的基础建设投入。【项目背景】产业现状：项目配套产业正在建设中，目前已完成并开业的项目有欢乐嘉年华、正在筹建的项目有印象袁家村、青蛙乐园的等文旅产业项目。子胥湖·欢乐嘉年华实景图进展中项目/郧阳印象·袁家村效果图进展中项目/子胥湖青蛙乐园效果图特色小镇发展现状：特色小镇主题配套建设水平有待提高，基础设施建设较为薄弱，缺少康养产业配套设施及公共服务建设配套设施，目前配套建设只做了文旅产业项目的几个点，尚未形成产业链，和康养主题关联性不强。【项目背景】该项目区位描述：项目位于湖北省十堰市郧阳区子胥湖休闲旅游普度假区。隶属于湖北省十堰市。位于湖北省十堰市2小时经济圈。从十堰市中心、机场、周边景区、周边县市均能快速到达，交通便捷，交通辐射能力强。该项目具有如下特点：1、在本地起步较早，规划发展较早，具有先发优势。2、项目发展依托十堰市武当山城市名片大背景。3、文旅配套项目先行，康养配套在后。是偏重于养老的康养项目。Part2竞品调研针对项目产品开发需求，达到快速去化产品的目的。对十堰本地不同产品需求群体进行了详细的摸底调研，对十堰市茅箭区、张湾区、郧阳区、白浪开发区等销售较好目前在售的别墅、洋房、一般住宅的项目等不同产品、不同品质的目前在售的楼盘进行了深入调研与盘点，并进行总结。区域楼盘名称茅箭区和昌国际城、大美盛城二期（梧桐花园）、恒大城、汉成天地张湾区四方新城（都市丽景）、阳光栖谷、万达华府郧阳区郧阳新天地、祥源湾白浪区祥安东城国际花园十堰市房地产市场概况楼盘调研（郧阳区）基本信息：祥源湾楼盘价格：均价约6500元/平方米楼盘地址：郧阳区十堰市郧阳区郧阳岛南湖路主力户型：五居(建面480㎡)五居(建面480㎡)•物业类别：别墅•建筑类别：独栋联排•装修状况：毛坯•产权年限：独栋:70年联排:70年•容积率：0.67•绿化率：36%•停车位：1:2•物业费：联排2.8元、独栋4元•销售状况：销售去化较慢,和面积有关户型面积联排170㎡、270㎡，独栋480㎡、620㎡、930㎡楼盘调研（郧阳区）基本信息：郧阳新天地楼盘价格：均价约4200元/平方米楼盘地址：郧阳区十堰郧县解放南路主力户型：一居(建面41㎡)二居(建面77㎡)二居(建面87㎡)物业类别：普通住宅•建筑类别：板楼小高层•装修状况：毛坯•产权年限：70年•容积率：2.50•绿化率：30%•停车位：4928个车位•物业费：1.00元/㎡·月•销售状况：项目因其地理位置很好,临近十堰市,所以销售状况较为理想楼盘调研（茅箭区）基本信息:恒大城楼盘价格：均价约8300元/平方米•楼盘地址：茅箭区上海路（湖北医药学校对面）•主力户型：二居(建面79㎡)二居(建面79㎡)二居(建面88㎡)•物业类别：普通住宅•建筑类别：板楼高层•装修状况：精装修•产权年限：70年•建筑面积：143214平方米•容积率：3.34•绿化率：35%•停车位：规划停车位：1346个•物业费：暂无资料•销售状况：品牌地产商,精装修产品销售状况良好楼盘调研（茅箭区）基本信息:汉成天地•楼盘价格：均价约6500元/平方米•楼盘地址：茅箭区十堰市重庆路（重庆路与林荫大道交汇处）•主力户型：(建面102㎡)(建面107㎡)(建面99㎡)(建面79㎡)物业类别：商住公寓•建筑类别：塔楼高层•装修状况：公共部分简单装修•产权年限：70年•容积率：2.80•绿化率：35%•停车位：1600多个车位•物业费：1.50元/㎡·月•销售状况：销售状况较好楼盘调研（茅箭区）基本信息:大美盛城Ⅱ期·梧桐花园楼盘价格：均价约6500元/平方米楼盘地址：茅箭区十堰市茅箭区上海路（郧阳师专对面）主力户型：(建面91㎡)(建面113㎡)(建面121㎡)(建面134㎡)•物业类别：普通住宅•建筑类别：板楼高层•装修状况：毛坯•产权年限：70•容积率：2.96•绿化率：30%•停车位：暂无资料•物业费：1.50元/平方米·月•销售状况：学区房销售情况好楼盘调研（张湾区）基本信息:阳光·栖谷•楼盘地址：张湾区十堰市北京北路北段•主力户型：二居(建面85㎡)三居(建面95㎡)三居(建面113㎡)销售价格：均价约6800元/平方米•物业类别：花园洋房,商住公寓,•建筑类别：塔楼多层小高层高层•装修状况：毛坯•产权年限：商住公寓:70年花园洋房:70年•容积率：3.90•绿化率：54%•停车位：1661个车位，车位配比1:1•物业费：暂无资料•销售状况:学区房,洋房销售较好楼盘调研（张湾区）基本信息:十堰万达广场楼盘价格：均价约6800元/平方米•楼盘地址：张湾区十堰市发展大道和北京路延长线交叉处（熊家湾转盘）主力户型：一居(建面80㎡)一居(建面80㎡)一居(建面81㎡)•物业类别：普通住宅•建筑类别：塔楼小高层高层•装修状况：毛坯•产权年限：70年•容积率：3.95•绿化率：暂无资料•停车位：3250个•物业费：暂无资料：•销售状况:品牌地产综合体销售较好楼盘调研（张湾区）基本信息:和昌·国际城楼盘价格：均价约5000元/平方米楼盘地址：茅箭区浙江路主力户型：四居(建面356㎡)四居(建面200㎡•物业类别：花园洋房、商住公寓•建筑类别：多层、高层•装修状况：毛坯•产权年限：70年•容积率：2.50•绿化率：30%•停车位：车位配比为1:1•物业费：2.00元/㎡·月•销售状况：十堰较早开发花园洋房的小区，又是学区房，销售情况较好楼盘调研（张湾区）基本信息：四方新城·都市麗景•楼盘地址：张湾区凯旋大道与发展大道交汇处•主力户型：三居(建面127㎡)三居(建面118㎡)二居(建面88㎡)•销售价格：均价约5800元/平方•物业类别：普通住宅•建筑类别：塔楼高层•装修状况：毛坯•产权年限：普通住宅:70年•容积率：2.37•绿化率：38%•停车位：1076个•物业费：暂无资料•销售状况：本地实力开发商开发，销售情况良好楼盘调研（白浪区）基本信息：祥安·东城国际花园•楼盘地址：白浪白浪经济开发区白浪中路•主力户型：二居(建面62㎡)二居(建面67㎡)二居(建面71㎡)销售价格：均价约4200元/平方米物业类别：普通住宅,花园洋房•建筑类别：多层小高层•装修状况：毛坯•产权年限：普通住宅、花园洋房:70年•容积率：3.50•绿化率：35%•停车位：共有500余机动车位物业费：1.20元/㎡·月•销售状况：教育地产销售较好总结市场调研部分总结90-140平方米户型200平方米及以上户型属于区域热销户型学区、品牌楼盘销售优于周边竞争楼盘价格合理，销售去化较快属于区域销售较慢户型市场需求度不大销售难度较大总结市场调研部分总结十堰各城区内主力新房销售均价差别较为明显均价从4200-8300㎡不等（郧阳、白浪开发区个别项目售价在4000元/㎡以下）；学区、名盘销售情况较为明显，本地学区房、品牌开发商开发的项目销售情况均好于其他项目，平均月销售可达50-100套；销量最快的产品为面积较小的普通住宅和位置较好的花园洋房；主要竞品项目均为现房销售；当前市场还是以刚性需求为主，各小区都在围绕配套进行开发定位，十堰住宅市场整体较为健康，主城区各大楼盘去化情况都还不错，目前十堰市场90-140平方米户型是主力需求，而200平方米以上的大面积住宅销售去化较慢；Part3定位策略项目现已开发建设了将近30万方的安置房，此数量远远超过了村民安置面积，因配建尚未完善，暂时并未出售，将来势必会产生销售，一定会和我开发建设产品产生客户重叠。康养小镇缺乏康养主题配套产业规划，完善的公共配套资源是实现这一转变的重要条件。本项目快速去化只能做全国销售渠道。本地去化比例不会很大，产品价格空间也不高，开发风险很大，如果开发商自己做康养主题配套建设则开发周期会很长，同时资金投入压力巨大。该项目存在如下风险优势劣势机会威胁1、市场优势：从市场现状和未来规划来看，康养物业市场竞争空白，本项目具备一定的市场机会；2、规模优势：中大规模、低密度养老综合体项目，具有良好生态景观资源；1、小镇主题产业配套尚不完善，目前仅有文旅相对完善，其他产业几乎为零。产业布局不完整，暂时不具备开发条件。2、子胥湖集团目前资金运转缓慢，基础设施建设薄弱，配套不完善。1.康养小镇的建设为本地区的发展带来新的经济引擎。2.子胥湖集团已投入部分资金，完成部分娱乐基础设施建设、物业修建等工作，本项目在此基础开发上，具有了用小资金撬动大项目的特殊机会。1、康养小镇整体规划还不完善，那么依附于康养主题下的康养楼盘的开发及销售，也将会受到威胁。2、目前配套建设只做了文旅产业项目的几个点，尚未形成产业链，和康养主题关联性不强。3、现已建成的约30万方安置房一定会产生回迁销售，抢夺一部分销售份额。项目SWOT分析定位思路通过项目SWOT分析，结合国内外健康旅游、养老产业的发展现状及趋势，本项目选择“立足优势、抓住机会”的发展策略。项目定位原则：突出项目核心优势，明确目标市场。整体定位本项目的整体定位：中国郧阳·子胥湖昌升国际康养度假基地市场定位档次定位：国内知名中高端康养品牌市场定位：将项目市场拓展到国内外。客群定位客群描述：随着经济的发展，中国成长起来数量众多的商务精英，他们可能是企业主，是全球五百强的高管，是无数行业的领导者，是高级别墅的所有者……他们也可能是为社会做出巨大贡献，如今正享受夕阳之乐的人群，他们曾经事业有成，他们现在儿孙满堂……他们大量地存在于城市中，他们愿意付出经济成本赢得健康身体、赢得心旷神怡、赢得全身放松。客群定位客群特征：30-50岁亚健康症候群——都市白领及企事业单位中高层管理人员，因为工作压力等原因，多需要进行亚健康管理与恢复；50-80岁中老年康养人群——慢病患者或是退休养老人群，其子女或群体本身拥有足够的消费能力，也有足够的时间休闲度假，渴望恢复健康和颐养天年；传统医疗机构客群——由于传统医疗机构存在就医环境差、医患关系紧张、医疗资源配置紧缺、重治疗轻预防等问题，导致很大部分病患不再愿意到医院进行慢性病的治疗，他们愿意在经济承受能力范围内，选择更好的康复环境，获得更人性化的，更私人化的健康服务。产品定位为中高端康养人群提供量身定制的、权威的、私人化的、专业的物业产品及配套健康服务，结合小镇其他配套康养主题配套规划，帮助康养人群实现慢病康复、身体健康水平提升及生命质量的提升。项目整体发展规划分步实施，配套先行：本阶段建设重点——完善配套小结子胥湖集团与昌升集团的战略合作前提是子胥湖集团必须完善配套相关基础设施建设，使康养特色小镇开发计划在基础设施建设完善的前提条件下实现项目分布实施的战略规划；现阶段的工作重点即配套的完善，与此同时医疗配套建设与9年一贯制学校的资源整合也应该落地建设了；随着文旅、医疗、生活、康养等配套的完善，中国郧阳·子胥湖昌升国际康养度假基地项目开发建设在1-2年内即将逐步分段展开开发；最终，将形成“健康进家庭、康养到基地”的全新健康管理服务模式。Part4营销思路