房地产企业融资课件

房地产企业融资1目录一、房地产企业的融资环境二、房地产金融市场及金融机构体系三、房地产企业的融资渠道四、房地产传统融资方式五、房地产融资创新2房地产企业的融资环境第一章3资本市场房地产企业基本概况•目前，全国房地产开发企业–超过5万家，投资规模在10000亿元以上;–在沪深两市公司已超过800家•房地产公司上市公司中–首次公开发行股票并上市企业–通过买壳上市的企业几乎各占一半4房地产业资本市场发展历程回顾•1994年以前–房地产企业曾经是证券市场的一个亮点•从1994年下半年开始–国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策•1995年中国证监会明令–对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批5房地产业资本市场发展历程回顾•1996年–在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理•1997年–继续沿用了这一规定–房地产企业上市暂停了5年时间•由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度6房地产业资本市场发展历程回顾•2001年–国内资本市场恢复–房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。•许多房地产公司不得不选择到–境外上市–借壳上市7房地产业资本市场发展历程回顾•近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：–A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升–仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市8房地产业资本市场发展历程回顾•房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业：–不仅房地产类上市公司为数众多–涉足房地产领域的非地产公司也为数众多•据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中–除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务9房地产业资本市场发展历程回顾•其中：–通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家–占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60%以上•数据截止时期2011年10房地产业资本市场发展历程回顾•上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业：–通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益–截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业11房地产业资本市场发展历程回顾•国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：–一是相对较高的行业毛利率•2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%•仅万科就实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%–二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。–三是民间投资渠道窄，经营环境差12我国房地产企业资金来源•银行贷款是最主要的融资渠道–我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占55%–超过30~40%的国际水平•这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响13我国房地产企业资金来源•房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则–房地产金融风险就会集中在商业银行系统内–房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫–直至经济泡沫的“灾难式”破灭14房地产融资渠道•企业自筹•定金及预收款•贷款•个人按揭贷款•其他资金等15我国房地产企业融资环境•住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源•如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升16我国房地产企业融资环境•按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破17我国房地产企业融资环境•信合作是指–银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产品通过银行卖给投资者。•这种做法是–将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来18我国房地产企业融资环境•2010年8月起•监管部门要求–两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内•也就掐断了这一戏法存在的根源192010年中国房地产企业再融资搁浅•2010年以来–从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏–公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭202010年中国房地产企业再融资搁浅•2010年10月–证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。–在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期212010年中国房地产企业再融资搁浅•资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：–但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。–在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕•在短期资本市场融资无望的情况下–加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式–再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证22房地产预售资金监管•北京市于2010年10月25日宣布–自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监管–禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金•按照北京市的要求–房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账户–并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设23房地产预售资金监管•若预售资金监管细则能切实落实–则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后–对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜24房地产预售资金监管•预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途•预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链断裂的风险明显加大。25房地产业融资状况•目前，房地产商的融资渠道少得可怜：–首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更加谨慎–其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着A股市场的下跌而损失惨重–第三，以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业，而非房地产26房地产业融资状况•于是，发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招。•但是，发行债券也要过几关：–发行公司债要获得证监会批准–企业债要获得发改委核准–发行短期融资券也需央行批准。–当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账27房地产金融市场及金融机构体系第二章28一、房地产金融市场房地产金融市场及金融机构体系29一级市场和二级市场•按金融市场层次划分–可分为一级市场和二级市场。•房地产金融一级市场–又叫初级市场–是房地产融资活动的初始市场–包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO）等。•房地产金融市场二级市场指–房地产融资工具的再交易和再流通市场30房产金融市场和地产金融市场•按房地产金融服务对象分可分为–房产金融市场和地产金融市场。•房产金融市场是指–银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。•地产金融市场是指–以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。31货币市场和资本市场•按金融交易工具的期限可分为–货币市场和资本市场两大类。•货币市场是–融通短期资金的市场–包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。•资本市场是–融通长期资金的市场–包括中长期信贷市场和证券市场32货币市场和资本市场（续）•中长期信贷市场是–金融机构与房地产企业之间的贷款市场。•证券市场是–通过证券的发行与交易进行融资的市场–包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。•资本市场是–房地产金融的主要市场–其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。33房地产金融市场成熟的标志•1、住房贷款以抵押贷款为主–位置固定、价值稳定。•2、筹资和贷款的方式多样。–（1）筹资方式•政策资金、储蓄•基金、股票、证券；–（2）贷款方式•固定利率、变率；•固定期限、可展期；•不同还款方式34房地产金融市场成熟的标志（续）•3、法律体系完善–资金的安全性、流动性、盈利性•4、房地产金融市场结构完整。–市场的完整：房地产一级市场和二级市场–金融市场的完整：抵押、保险、担保、服务中介。35房地产金融市场成熟的标志（续）•5、市场经济运行机制。–（1）预先介入机制•借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。–（2）全程管理机制•贷款的发放、使用、收回；•借款人的收入变动；•房屋使用、维修、翻新改造等。36房地产金融市场成熟的标志（续）•5、市场经济运行机制。–（3）科学决策机制。•信用评估方法•确定安全贷款额•贷款比例调整•利率标准确定等。–（4）呆坏账预警处理机制•呆账坏账的评估、揭露、示警。37我国房地产金融市场的主要问题•1、房地产融资方式和金融产品少，资金来源单一–政策性资金（公积金）：•归集率不高，常被政府挪用。•“房管会决策，中心运作，银行专户，财政监督”•责任不明–金融储蓄资金：•储蓄与贷款结构不对称。38我国房地产金融市场的主要问题•2、贷款的过渡性。–贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款•（1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息•（2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。•（3）抵押贷款：方式比较单一39我国房地产金融市场的主要问题•3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。•4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规定不具体，•5、商业银行经营机制有待转变。•6、立法、监管和信用体系的建立•7、培养房地产金融的专业人才40二、房地产金融机构体系房地产金融市场及金融机构体系41房地产金融机构•房地产金融机构是–专门开办或兼营房地产金融业务组织机构–是房地产金融活动的主体。42房地产金融机构体系•房地产金融机构体系是指•在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体43我国房地产金融机构体系•房地产金融机构主要由三类机构组成：•即–1、专业性房地产金融机构–2、非专业性房地产金融机构–3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成44（一）我国的专业性房地产金融机构——住房储蓄银行•20世纪80年代中期–我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行–专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。•20世纪90年代–公积金制度的建立–住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代–住房储蓄银行曾一度消失•2004年2月15日–中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行–成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。45（二）住房公积金管理中心•1991年–上海首推住房公积金制度•20年的历程–住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用–住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的政策性金融的功能，•到2007年3月底–上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过1000亿元的城市46（二）住房公积金管理中心基本功用•1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；•2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；•3、负责住房公积金的核算；•4、审批住房公积金的提取、使用；•5、负责住房公积金的保值和归还；•6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；•7、行使国务院《住房公积金管理条例》47（三）我国非专业性房地产金融机构体系•我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成：•包括–1、银行型房地产金融机构–2、非银行型房地产金融机构•信托投资公司、信用