0811_公园地产价值挖掘分析(世联地产)

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。公园案例2011-8本报告是严格保密的目录案例选择案例分析可借鉴点本报告是严格保密的案例选择公园地产开发模式共设施、公共休闲活动空间【模式类型】：公园地产的开发分为四类模式单体型开发模式居住型开发模式主题型开发模式复合型地产公园模式单体型开发模式n城市生态资源的最初级利用n功能形态单一，对城市和区域增值作用微弱n实现形式：简单游憩设施居住型开发模式n城市生态资源稀缺性显现，利用程度加大，功能增加n对区域增值强烈，但对城市增值较弱n实现形式：游憩设施、住宅、社区餐饮主题型开发模式n将生态资源和某项主题相结合，公共设施较多，功能复合n对区域和城市增值有较大的作用n实现形式：主题公复合型地产公园模式n生态价值、城市价值和文化价值结合，功能和形态多元化n对区域和城市增值效应显著，成为城市名片n实现形式：多样的城市型载体，综合的休闲元素对区域的带动作用本报告是严格保密的案例选择案例选择依据四种开发模式特点解析–单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用本项目具有的部分特点解析–城市边缘区位–居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开放式的形态，辐射能力较弱–主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐射能力较强匹配根据开发模式与项目特点的分析，案例的寻找范围将集中在“居住型开发模式”与“主题型开发模式”上，并在价值提升程度、成功关键要素及操作的难易程度上进行深入分析–复合型地产公园模式：将城市中各种资源进行整合，形成多元的公园形态，住宅甚至会成为附庸，借助公园来提升价值–产品为中等档次住宅，产品形式为高层–公园需要为住宅提供增值服务本报告是严格保密的目录案例选择案例分析可借鉴点本报告是严格保密的华润.翡翠城区位锦江区东湖，城市二环基本情况分5期，总占地1245亩，总建面积24万平米，总容积率3.15；产品为多层及小高层；主力户型120平米三居优劣势优势：千亩大盘，生态环境好；劣势：四周有部分旧房，影响总体环境；楼盘完全没有展示实景给客户；n背景：1、城市二环线附近，区域不成熟2、区域有良好规划前景3、项目有较强势的自然资源虽位于城市近郊，但利用公园等自然资源，营造城市级高端生态大盘形象案例分析成都华润翡翠城本报告是严格保密的自然资源充分利用：两河：府南河与沙河交汇处一湖：185亩东湖三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园n总体规划中，充分利用现有的东湖公园及府河、沙河风景并结合小区大小水体景观；n每阶段皆设计便捷的步行道或木栈桥，让居民能舒适地步行到东湖公园及河畔公园；n各分期会所相对独立，并分设于各区的中心地带，沿市政路设为商业街，照顾到小区内部及外部的商业需求规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重公园资源与社区的充分互动案例分析成都华润翡翠城本报告是严格保密的华润将东湖公园景观资源与区域共享，面向城市开放420亩城市生态资源，是其公园打造成功的最主要原因之一n华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现；n公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都目前最大的水体公园；开放式的生态公园，拉近项目与人的距离，开放的公共空间使项目与城市融为一体案例分析成都华润翡翠城本报告是严格保密的华润翡翠城房价（均价）走势摩玛城房价（均价）走势在相似时段具有同样的价格上行走势第一层面：提升项目价值公园资源私有化效力价值华润打造东湖公园对翡翠城的价值并不局限于项目自身，更重要的是可以持续提升区域同类项目及区域的价值►东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价值，也为同区域项目创造了溢价能力第二层面：提升区域项目价值公园资源向区域开放第二层面：持续并巩固价值公园资源向城市开放案例分析成都华润翡翠城本报告是严格保密的项目指标：n物业类型：高层、小高层、花园洋房、n叠拼、联排别墅、独栋别墅n占地面积：659333平米n建筑面积：102万平米n容积率：1.83n绿化率：40%n总户数：8684户n车位：3500个n开盘时间：2008年11月8日项目区位：n大华•曲江公园世家位于三环外，隶属曲江新区东南部，西临少陵路，南接航天大道，南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园西安三环外陌生区域，规模型公园居住区案例分析西安大华公园世家本报告是严格保密的►两大公园打造社区内部生态，公园景观完美展示，成为重要卖点；►丰富的资源打造形成特色公园景观；►社区中心轴布置商业步行街；►学校等公共配套规划在社区东西两端，平均分配开发时间。规划布局特点配套规划►会所：预设健身房、棋牌及私人会所；►商业：12万平米商业步行街；►教育：幼儿园，9年一贯制学校；►休闲：东、西5万平米公园东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，又平均了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配案例分析西安大华公园世家本报告是严格保密的►东、西两大公园构成社区主要景观园林；►公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场所、运动场所、连廊、假山等景观功能区构成；►以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台地、植被为动景，相互融合、相互呼应；►依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。公园规划特点公园的打造不仅以赏景为主，更强调布置动态场所与景观，形成参与性较强的公园功能区域案例分析西安大华公园世家本报告是严格保密的n由于双公园概念的强力支撑，项目开盘即取得了良好的销售效果，但由于整体市场的波动，到09年第一季度出现“拐点”，同时双公园亦基本完成建设，为项目的销售增添的重要的砝码；大华曲江公园世家普通住宅销售表户型面积区间成交均价推售套数套数比推售面积面积比成交套数剩余套数2居90-9243774243%381555%4203居137-138、14342695657%307745%4115共计————98100%6892100%831508年11月至09年4月成交量及成交均价走势3108173513817483484240434542544284451748194307010002000300040002008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月3800400042004400460048005000成交量成交均价双公园的概念对项目的销售，起到了强有力的支撑，尤其是在市场出现“拐点”时，更是销售保障砝码双公园基本完成案例分析西安大华公园世家本报告是严格保密的案例分析西安大华公园世家成功因素公园中动静结合的功能设置双公园资源打造资源的合理分配与开发节奏的配合公园资源的合理分配、开发节奏及功能设置是打造成功的关键因素本报告是严格保密的区位高新区羊西线蜀西路399号开发商中海信和(成都)物业发展有限公司规模占地:132.4万平米，建面:120万平米产品形态高层、洋房、别墅等容积率/绿化率1.55配套涉外医院、世界知名连锁酒店、大型商业、200亩生态体育公园、国际双语幼儿园、中小学校价格（均价）9000－12000元/平米开盘/入住时间05年11月末开盘销售状况售罄项目卖点项目背靠城市中最大的6600亩两河森林公园，外接200亩滨河体育公园，并近邻成都文脉之源清水河及摸底河水系成都三环外，规模级水岸公园居住社区案例分析成都中海国际社区本报告是严格保密的围绕森林公园建设有吸引力的体验设施，打造核心价值区：n与两河森林公园联系紧密的200亩滨河体育公园a、高尔夫练习场b、国际网球俱乐部c、休闲、专业街区两河森林公园土龙路金牛支渠高新西区核心价值区项目核心竞争力：n以不可复制的生态资源作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造实现突围n围绕公园建设有吸引力的体验设施，打造核心价值区n道路与公园的关联，实现资源共享ba体育公园c围绕体育公园为核心发力点，通过打造运动休闲项目，实现无形价值有形化案例分析成都中海国际社区本报告是严格保密的高尔夫球场网球球场休闲专业街区n体育公园用地面积4.8万，内包含高尔夫练习场、国际网球俱乐部和休闲专业街区；n项目配套设施，通过持续投入，阶段性亮点引爆、配套设施的升级逐步提升项目价值；n配套设施的打造：内城和外城规划理念的引入，配套商业分布在外围区域，建立与城市的联系，内城打造私密居住区。体育公园不但包含运动功能，还加入商业配套元素，体现城市休闲的特性，摆脱区域带来的束缚案例分析成都中海国际社区本报告是严格保密的18ABCFDE地块价值：位于区域的边缘，北侧和东侧均邻路，适合树立区域形象，地块价值较高产品排布：高层地块价值：位于区域边缘，与生态资源价值点有一定距离，地块价值较高产品排布：小高层地块价值：位于整个区域核心，距离生态资源距离最近，地块价值高产品排布：别墅（双拼、叠拼、联排）地块价值：位于整个区域边缘，西侧邻路，与生态资源有一定距离，利于树立形象产品排布：多层地块价值：位于整个区域的核心，与生态资源一路之隔，地块价值高产品排布：花园洋房、多层地块价值：位于区域边缘，西侧邻路，与生态资源无接触，地块价值较低产品排布：小高层ABCEDF生态资源－体育公园低密社区案例分析成都中海国际社区将公园资源与产品排布相结合，树立价值标杆，增加营销卖点与支撑点本报告是严格保密的19案例分析成都中海国际社区以生态公园为依托，以体育公园为打造核心，充分体现运动与休闲性是项目价值提升的三个关键因素n生态公园为依托，体育公园为打造核心►无形的生态与运动休闲价值有形化对项目价值的提升：•营销价值•居住价值•商业价值本报告是严格保密的案例分析重庆中交丽景观音桥解放碑南坪杨家坪沙坪坝九宫庙火炬大道迎宾大道翼龙路杨家坪步行街大渡口步行街巴国城本案北中交丽景基本信息地理位置大渡口区九龙园红狮大道（巴国城旁）开发企业中交集团重庆两山丽景置业有限公司占地面积21.27万平方米总建筑面积90.64万平方米容积率3.49绿地率37.5%物业类型高层、花园洋房、商业n重钢的搬迁刺激大渡口与九龙坡区房地产市场的崛起，近两年金科、协信、渝高等重庆本地知名开发商纷纷进驻，中交集团的地产处女作中交丽景也绽放于此地块。位于房地产快速发展区域，城市近郊中档楼盘本报告是严格保密的西城新中心重庆首席中央居住区公园之城重钢搬迁，大渡口借势打造宜居之城，在主城率先提出了1平方米住宅配套1平方米绿地的人居概念。项目周边：彩云湖公园、翡翠公园、巴国城公园、红狮公园、双山中央公园、、大渡口公园项目内部：帮助政府打造了两大市政主题公园——爱情公园、运动公园，共占地86亩大渡口区打造公园之城，共建42个公园，2012年实现森林覆盖率38%，绿地率40%。北案例分析重庆中交丽景中交丽景借助项目周边及区域内公园的打造，成为西城首个复合国际休闲生活城——浸润于公园里的社区本报告是严格保密的高层高层洋房商业公寓4组团3组团2组团1组团运动公园北爱情公园案例分析重庆中交丽景爱情公园和运动公园打造在一条景观轴上，并将商业点缀其上，开放式公园为社区及社区商业带来了大量人气7.4万方休闲主题商业，吃喝玩乐尽享其中项目自身商业配套首创公园商业模式，集休闲、娱乐、服务、购物为一体。7.4万方休闲主题商业中，其中1.5万方集中式商业包括7千余方超市，2万余方特色商业布局。项目以两大主题休闲公园为纽带，将整个商业中心融入公园中。本报告是严格保密的中交丽景景观设计由日本当代三大著名景观设计师之一户田芳树设计，项目内规划了爱情/运动双主题公园，结合项目地势，将水体、绿地、数目等交错布局，将建筑浸润于公园中。案例分析重庆中交丽景爱情公园运动公园北爱情公园——以花为凭、浪漫嘉年华、爱的华尔兹三大主题布局，形成浪漫邂逅、二人世界、在水一方、世外桃源、鹊桥相会、花好月圆、爱的誓言、甜蜜足迹等多个景观点，看似简单，实则步移景异、柳暗花明，将城市、建筑和景观完全融为一体，处处体现随性休闲与浪漫。爱情公园以花为凭、浪漫嘉年华、爱的华尔兹形