【房地产】华江可行性研究

华江居住区可行性研究报告目录总论……………………………………………………………1一、主要规划指标………………………………………1a)结论与建议…………………………………………1b)本报告编制依据……………………………………………4第一章项目建设的必要性………………………………5一、总体发展的需要……………………………………5二、区域发展的需要……………………………………………7第二章项目概况…………………………………………8一、基地现状…………………………………………8二、地理环境…………………………………………8三、交通条件…………………………………………8四、项目主要规划指标………………………………………9第三章市场分析…………………………………………11一、增量房市场供给、需求和价格分析…………………11二、存量房市场交易情况………………………………22三、动拆迁情况………………………………………………23第四章市场定位…………………………………………29一、原规划市场定位分析………………………………29二、类似楼盘分析………………………………………30三、本报告分析得出的市场定位……………………………50第五章项目规划……………………………………………53一、报批中的《华江居住区控制性详细规划》概述…………53二、规划调整建议…………………………………………56第六章项目实施……………………………………………58一、项目组织结构…………………………………………58二、建议土地购买价………………………………………59三、开发进度计划…………………………………………59四、销售进度预测…………………………………………61五、项目实施建议…………………………………………61第七章项目投资规划与经济分析…………………………63一、投资估算……………………………………………63二、方案1财务分析与结论………………………………69三、方案2财务分析与结论………………………………73附表………………………………………………………85—153华江居住区可行性研究报告(附表部分)第一章项目概况一、基地现状华江居住区地处上海的西大门嘉定区，横跨江桥镇、封浜镇两个镇区，规划用地范围计255.16公顷。基地形状大致为长方形，东西向长约3千米，南北向宽约1千米。基地东区内现有多层住宅约5万平方米，770套，其中大部分户型陈旧，档次较低，条件很差,华江小区的8幢住宅条件稍好。基地西区为嘉定区封浜镇用地，以农田和民宅为主,河东小区、封浜花苑为六层住宅小区，开发时间较早,星华公寓为新建楼盘，有六层住宅和独体别墅。二、地理环境1、地理环境客观情况华江居住区基地南至曹安路，北侧紧靠沪杭铁路外环线，东侧紧邻外环高架，西至黄家花园路。其中东侧边界为中槎浦河，该河为市级六级航道，通航能力100吨，蓝线52.5米，现平均河宽36米，在中槎浦与环西二大道之间是规划的500米绿化带。基地的南侧为三路高压走廊控制带。高压走廊南侧为312国道，即曹安路与市区武宁路相接，基地西侧为拟建的高尔夫球场。另外基地处于虹桥机场航道控制范围，控制高度从70米到100米不等。2、地理环境分析华江居住区基地南侧的三路高压走廊控制带，会影响居住区周边的景观环境，将影响人们在居住区购房的热情，对居住区的开发有着较大的负面影响。基地北侧沪杭铁路上列车的噪音将影响居住区居民的安静生活，也将影响人们在居住区购房的热情。同时基地还处于虹桥机场航道控制范围，飞机的噪音也会对居住区产生一定的影响，机场航道的控制高度还将限制开发的楼盘的类型。三、交通条件华江居住区基地距离上海市中心人民广场约15公里。基地现在与市区的主要联系道路为曹安路。曹安路至曹杨路起，经真如、江桥、封浜、黄渡、安亭等5个集镇，过安亭泾，出上海市境，与江苏昆安公路贯通，全长25.6公里，与沪宜路相接。曹安路路面宽45米，实施机动车和非机动车分流。基地北侧，即沪杭铁路外环线南侧有规划的桃浦路从上海环西二大道穿越，与普陀区的建华小区相连。基地内有一约5米宽道路穿过沪杭铁路外环线与沪宁铁路线，接普陀区桃浦新村。在紧邻沪宁铁路北侧，有规划的交通路延伸线与沪宜路相接。基地内部现有环镇路、华江路与曹安路相连接。其中环镇路已部分实施，长度约700米，实施宽度15米。目前，华江居住区的交通主干道曹安路交通状况已经很拥阻，不能满足华江居住区未来大规模的开发所带来的交通量。四、项目主要规划指标《华江居住区控制性详细规划》中主要规划指标如下：用地平衡表用地名称用地面积（公顷）用地百分比规划总用地255．15——其中1居住用地200．29100%其中①住宅用地112．5656．2%②公共建筑用地24．7412．35%③公共绿化用地35．4517．70%④道路用地27．5413．75%2其它54．87——其中①城市道路16．95——②河流水域16．90——③隔离绿地21．02——建筑容量汇总表编号项目建筑面积（万m2）户数（户）1住宅建筑160.7812702其中1.独立别墅6.182472.六层住宅87.9073253.小高层住宅66.7051302公共建筑25.9-----其中中小学3.2幼托1.5医院1.3影剧院1.2-----体育健身中心1.0商业及其它17.7-----3总建筑面积186.68主要技术经济指标一览表编号项目单位数量1规划总用地公顷255.162居住用地公顷200.293总建筑面积万平方米186.68其中住宅建筑面积万平方米160.78公共建筑面积万平方米25.94住宅总套数套127025户均人口人/户2.86规划总人数人355667住宅建筑面积毛密度万平方米/公顷0.808住宅建筑面积净密度万平方米/公顷1.439毛容积率（规划总用地）0.7310居住用地容积率0.9311建筑密度%22.912集中绿化率%17.713绿地率%46总论本报告是对华江居住区开发所进行的可行性研究。本报告是在调查收集大量数据的基础上，经过详细分析与计算，对原规划方案的可行性进行分析论证。在原规划项目赢利能力较低的情况下，分析原因并提出了规划修改建议、具体的实施进度与方案，供区政府和有关投资各方进行决策参考。二、主要规划指标主要规划指标（原规划方案）编号项目单位数量1规划总用地公顷255.162居住用地公顷200.293总建筑面积万平方米186.68其中1．住宅建筑面积万平方米160.78其中独立别墅万平方米6.18小高层住宅万平方米66.70多层住宅万平方米87.902．公共建筑面积万平方米25.94毛容积率（规划总用地）0.735居住用地容积率0.93主要规划指标（建议方案）编号项目单位数量1规划总用地公顷255.162居住用地公顷185.293总建筑面积万平方米228.35其中1．住宅建筑面积万平方米200.29其中联体别墅万平方米6．18小高层住宅万平方米117．8多层住宅万平方米78．52．公共建筑面积万平方米25.94毛容积率（规划总用地）0.895居住用地容积率1.23三、结论与建议1、住宅市场状况1）、目前整个上海市房地产市场呈现出供需两旺的局面，真正进入了二、三级市场联动发展的阶段。并有以下特征：2001年全市商品房整体价格上扬，成交单价峰值较2000年每平方米提高了500元。外环线与市中心的区域之间楼价差距拉大。中心城区建造低价位的动迁房已无可能，市场上适合动迁户的二手房源越来越少，将旧区改造需要疏散的人口聚集到外围区域是较适宜的做法。市场上小高层住宅的成交量逐渐增加，而且在总量中的比重增加的最快，多层在外围区域传统垄断地位已经日渐受到小高层项目的挑战。2）、嘉定区的商品房预售单价也在逐年上升，2001年达到了2771元/平方米，整体价格也呈上扬态势。2、本项目市场定位本项目定位于中低档的居住区，目标群体主要是市区的中低收入者和动迁户，包括中心城区的动迁户以及本项目所在的嘉定区和邻近的长宁、普陀区的动迁户，以满足市政建设和城市发展的需要。3、投资规划本项目总投资为:700845.64万元其中：自有资金：60000万元银行贷款：240000.00万元预售（售）房款：400845.64万元椐项目建设资金需求情况，自有资金分2年投入，2002年投入23007.97万元，2003年投入36992.03万元。4、项目收益项目全部投资内部收益率：9.69%项目全部投资投资收益率：5.87%项目全部投资静态投资回收期:7.47年自有资金内部收益率:28.89%自有资金投资收益率:68.56%自有资金静态投资回收期:3.21年5、实施建议（1）、建设环区绿化带基地北面沪杭铁路，对居住区影响较大，建议以30米—50米宽林地绿化带予以隔离，同基地南面高压走廊下规划的绿化走廊和基地东面500米宽的绿化带以及基地西面规划的高尔夫球场构成了环绕居住区四周绿化圈，最大限度降低了居住区周边不利环境因素的影响。（2）、先行配套、重视一期开发、辅以宣传造势在交通配套方面，完善的交通网络会显著提升周边地区住宅的销售价格和销售量。在敏感性分析中可以看到项目盈利能力会因为销售价格的上涨而显著提高，建议尽快进行通达该小区的交通建设，尤其是轨道交通的建设。在项目的配套商业设施方面，借鉴浦东金杨、杨浦中原等社区的做法，引进大的超市、快餐店和其他商业设施，以改善居住区附近的商业环境。项目第一期开发的成败直接关系着后续各期能否顺利的继续进行。本项目规模庞大，尤其应注意第一期的开发。在项目的宣传上，建议项目开始前和第一期商品房上市前集中统一宣传造势，以居住区规模和居住区的配套设施引起人们的注意。（3）、适当调整规划方案按照原规划方案，在区会议纪要建议的五年内开发，考虑正常的市场价格，得出项目的全部投资内部收益率为2.35%(计算过程详见本报告附表)。在修改方案中住宅建筑面积增加了41.67万平方米，毛容积率提高到了0.89，居住用地容积率提高到1.23(原规划方案中分别为0.73和0.93)，项目的盈利能力显著增强。地块周边的种种不利因素决定了本地块不适合作高档的独体别墅，原规划的独体别墅建议改为经济型联体别墅。原规划方案中，多层和小高层的开发量分别为总的住宅开发量的55%和41%。在修改方案中多层和小高层的开发量分别为总的住宅开发量的39%和58%，提高了小高层的开发量和开发比例。本居住区的目标客户群体是市区中低收入者主要是旧区改造的动迁户，这部分群体的需求特点是：有强烈的购房需求但支付能力有限，对商品房总价敏感。建议中小户型（建筑面积80-100平方米）占一定比重。（4）、适当优惠、吸引开发商经过计算，由开发商负担的土地费用在650～755元/平方米时,既能保证开发商有正常的开发利润,又能保证政府合理的土地出让收入。建议引进有知名度的开发商，充分利用品牌效应，成功开发第一期。四、本报告编制依据1)《关于华江居住区控制性详细规划编制情况的报告》（嘉规划2002第2542号）2)嘉定区政府会议纪要2002.3.253)上海市嘉定区政府2002-21号令2002.3.254)华江居住区开发建设办公室会议纪要（一）2002.4.285)华江居住区开发建设办公室会议纪要（二）2002.5.176)嘉府办便函（2002）8号2002.5.137)华江居住区开发建设工作基本情况2002.5.158)《房地产开发项目经济评价方法》中华人民共和国建设部