房产项目前期营销策划报告(经典范例)

全椒***置业城南大道项目前期市场调研及营销策划报告谨呈：全椒***置业有限公司******地产顾问二零一一年二月前言遵照项目实际情况及开发商有关要求，针对全椒县城南大道地块，我司进行了前期市场调研，并结合房地产市场发展规律及全椒楼市特征，在打造开发商品牌、保证项目利润、实现快速销售的前提下，对本地块作出最合适的定位，在此基础上优化项目资源配置，通过营销推广将项目包装成为全椒县地区最高档的楼盘之一。3报告思路第一篇：城市篇全椒印象第二篇：政策篇楼市前景第三篇：市场篇调研分析第四篇：产品篇规划建议第五篇：定位篇开发战略第六篇：营销篇推广战略第七篇：形象篇VI体系4第一篇：城市篇全椒印象地理位置：东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接&&98公里，南距马鞍山70公里。面积：总面积1568平方公里。人口：全县总人口48万人，县城人口12万人。气候：属北亚热带向暖温带过渡性气候，四季分明，光照充足。历史文化：全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山大师和开讽刺小说之先河《儒林外史》的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土地上。全椒城市发展概况5滁州南大门全椒北邻滁州市18公里，位于滁州的南大门，是滁州对接长三角、实施东向发展战略的必经门户。扼守合宁高速公路、京沪高速铁路等咽喉要塞，地理位置十分重要，素有“滁州的南大门”之称。第一篇：城市篇全椒印象城市定位：滁州南大门6据滁州发展规划，大滁州由琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方千米。全椒县是滁州市构建“一个城镇密集区”的重要组成部分，也是滁州城市发展的一个副中心，规划2020年县城人口达到25万人。滁州市全椒县合宁高速马滁扬高速淮宁高速南洛高速18公里滁州市全椒县南京市第一篇：城市篇全椒印象城市定位：滁州城市副中心7“南京都市圈”的核心城市之一南京都市圈，也称“南京一小时都市圈”。南京都市圈以南京为龙头，包含了周边100公里左右的区域，地跨苏皖两省，面积达43236平方公里，覆盖人口约2600万人。其中核心圈层是指与核心城市联系紧密、接受核心城市强烈辐射，城市间相互作用最强、最广泛的区域。规划范围包括核心城市和距核心城市中心约50公里范围内的城市（镇）和区域，包括南京市、仪征市、句容市、马鞍山市、滁州市区市区、来安县、全椒县。南京市全椒县第一篇：城市篇全椒印象城市定位：南京都市圈核心城市8全椒县位于安徽东部，与经济发达的长三角地区山水相连，是安徽以及中西部地区实施“东向战略”，融入长三角的通道前沿，作为“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分，是长三角经济发达地区向中西部地区产业转移的第一阶梯。自古被誉为“江淮背腹、吴楚冲衢”，的全椒县，地处安徽省东部，位于南京与&&两省会之间，属南京都市圈核心层，是安徽东向发展战略的门户县。全椒区位独特，拥有一定的工业基础，具有一定的文化底蕴，主动融入“长三角”，以全柴集团和县综合经济开发区、重点乡镇崛起和丰富的旅游资源为主，采取小渗透、定战略和找支点的方法，让全椒的产业、要素、环境能和南京、“长三角”逐步接轨，承接“长三角”产业转移，使全椒成为南京和“长三角”的绿色食品基地，加工制造业基地，成为南京半小时旅游度假基地。国家“中部崛起”战略和安徽“东向战略”的实施，为全椒的发展提供了千载难逢的机遇。全椒县委、县政府带领全县人民，以科学发展观统领经济社会发展全局，坚定不移地坚持工业化、城镇化发展战略，发挥区位、交通、产业、资源和政策优势，优化投资环境，鼓励全民创业，强力招商引资，着力把全椒打造成为长三角腹地重要的加工制造业基地、生态农业基地、物流中心和休闲度假胜地。第一篇：城市篇全椒印象城市定位：皖江城市带承接产业转移示范区一员9上海全椒长江三角经济圈南京杭州&&苏州第一篇：城市篇全椒印象10陆路交通方面：3条高速公路：合宁高速、马滁扬高速、淮宁高速。3条高速铁路：京沪高铁、宁西高铁（南京至西安）、沪汉蓉城际快速通道3个火车站：城北京沪高铁一级停靠站、城南火车站、马厂货运站。3条铁路线：京沪铁路、合滁宁城际铁路、淮滁宁城际铁路。空中交通方面：2个航空港：南京禄口机场、&&骆岗机场。水运交通方面：距全国最大的内陆港口南京新生圩港仅一小时里程，境内400吨位船舶可通过六级航道直达长江。第一篇：城市篇全椒印象城市交通：四通八达、通江达海11南洛高速马滁扬高速淮宁高速全椒合宁高速沪汉蓉高速铁路合滁宁城际轨道宁西高速铁路京沪高铁京沪铁路第一篇：城市篇全椒印象12全椒县按照“生态立县、科教兴县、工业富县”的发展战略，加快农业调整步伐，提高工业运行质量，大力展第三产业，经济实力不断增强，社会各项事业稳步推进。拥有皖东第一家上市公司全柴动力股份有限公司等一批骨干企业，目前已经形成了机械制造、服装玩具、医药化工、粮油饲料加工、建材生产的五大支柱产业，工业基础较为厚实。全椒县近年来地区生产总值、社会消费品零售总额统计年份地区生产总值（GDP亿元）增长率（%）社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）2007年41.4013.6%14.517.3%2008年48.6017%17.923.4%2009年54.2712%21.1818.3%2010年64.0018%24.917.6%第一篇：城市篇全椒印象城市经济：持续快速增长，产业结构更加合理13全椒地区生产总值，连续多年保持两位数增长，表明区域经济正步入快速发展阶段，全椒的崛起成为必然。经济的发展，势必加速城市扩张、提高居民收入水平、增强社会消费能力，从而推动商贸业的兴起和房地产开发产业的兴盛。全椒社会消费品零售总额保持高速增长，表明居民消费能力强劲，消费市场十分繁荣。第一篇：城市篇全椒印象城市经济：GDP高速增长，消费水平不断上升14全椒县居民收入水平统计年份城镇在岗职工平均工资（元）增长率（%）农民人均收入（元）增长率（%）2007年1624429.5%406122.2%2008年2110029.9%495522.0%2009年2469617.0%53337.6%2010年2985020.9%618015.9%居民收入水平增长迅猛城镇在岗职工平均工资2010年较2007年增长了近一倍，居民收入水平增长趋势明显。居民收入水平的提高，意味着居民的消费能力有了大幅的提升。对商品的档次、商品的种类、商品的品质、购物环境都提出了更高的要求，推动了城市商业向更高级别发展。商贸业更加繁荣，进而推动经济快速发展，经济的发展又将推动居民收入的提升。第一篇：城市篇全椒印象城市经济：城镇居民收入水平5年内实现翻番15全椒县近年来结合“大滁州”建设，呼应滁州市南移的战略举措，确立了全椒县城市建设“东扩南移、北联内整”的发展思路，把开发区、老城区、城南新区作为县城建设的重心。全椒把城南新区作为全椒中心城区的一个重要组团来发展，通过高起点规划、高品位建设，着力打造一个新城区。城南新区规划面积：8平方公里功能定位：商务政务、商贸物流、生活居住的现代化园林式新城区。目前，新区框架全面拉开，道路网络基本形成，城南新区现已完成慈济园区配套道路内环南路、南岳东路、慈济路主路工程等，启动大吴路、孙塘路、站前路建设，拉开了城南新区大框架。一批投资在亿元以上的重大项目（如仪邦物流、意大利国际商贸城、全椒农副产品大市场、瑞祥五星级大酒店等）陆续入驻，以及公共服务中心、县医院等公益性项目和大批量的商住小区相继开工建设，必将把城南新区建成高档次、高标准的现代化新城区。第一篇：城市篇全椒印象城市发展：城南新区发展概况16对项目开发的启示：1、关注需求，产品围绕需求定位；2、注重品质，提升项目档次；3、整合资源，从城市的角度为项目命名。项目城市刚性需求持续增长城市发展、城市经济呈上升态势，居民收入得到提高，城市人口不断增长，刚性住房需求持续增长，为楼市发展奠定了基础。消费趋于理性，重视品质随着城市的进步，居民消费“品位”、“档次”得到提升。特别是房产市场中，项目品质成为制约客户购买的关键因素之一。项目与城市互补、互荣开发高品质楼盘，可以提升城市居住品质；而项目契合城市发展主题，能够更好的利用资源，营造概念、提升项目品质。第一篇：城市篇全椒印象总结：城市发展对项目开发启示17第一篇：城市篇全椒印象结论：城市发展对项目开发启示从城市发展的角度分析，全椒县城市发展处于快速上升阶段，潜力巨大，前景看好；从城市经济现状分析，全椒县拥有一定工业基础，并且工业经济呈稳步上升状态，有助于提高居民收入，为房产带来更多的客户资源；从城市规划的方向分析，项目处于城南政务新区核心位置，符合本片区的城市规划；从城市人口的数量分析，城区人口数量不多，意味着必须扩大消费层面，应看到“乡镇入城”客户机会潜力大。全椒地处江淮之间，是安徽东向发展的桥头堡，处于南京一小时都市圈的核心圈层，区位优势明显，发展潜力巨大，预计在未来十年城市化水平将实现飞跃，城市规模、城市人口，不断增大，消费需求更加旺盛，为房地产行业发展奠定了坚实的城市基础。随着京沪高铁、沪汉蓉高铁的修建，全椒同南京联系更加密切，“同城化”趋势更加明显。届时，全椒将会吸纳一定数量的南京住房消费需求，将更好的促进全椒消费市场的繁荣。18报告思路第一篇：城市篇全椒印象第二篇：政策篇楼市前景第三篇：市场篇调研分析第四篇：产品篇规划建议第五篇：定位篇开发战略第六篇：营销篇推广战略第七篇：形象篇VI体系19自2009年春季以来，房地产市场供需双方同时发力，市场持续火爆，楼市迎来一个发展高峰；市场呈现出“量价齐升”的态势。自2009年春季以来，全国楼市一片火爆，交易量持续攀升，不断刷新销售记录。在销售火爆的基础上，房价节节攀升，呈现出了价格拔高、成交量剧增的全线飘红的火热势头。受此影响，各地掀起了土地拍卖高峰，众多开发商争抢买地，土地市场异常活跃，“地王”频出，成为推高房价的又一个重要因素。土地供给迅猛增加，直接加速了开发商推盘量，新盘纷纷入市，市场更加火爆。第二篇：政策篇楼市前景楼市行情回顾：2009年，楼市一个发展的高峰202010年3月以来，调控力度不断加强，收效不大，楼市主体呈现“价涨量跌”的局面。进入2010年以后，政府相继出台了多项楼市调控政策，但收效甚微，政策呈现进一步收紧的趋势，给后市增添了很大的不确定性。2010年3月份，国土资源部下发了《关于加强地产用地供应和监管有关问题的通知》，即业界所说的“国十九条”，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求，剑指高房价，拉开了第一轮调控的序幕。“国十条”重拳出击，影响深远，4月17日，国务院发出通知，要求商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。“国十条”主要是从调控不合理的需求入手，打击各种投机、炒房的行为，对消费者心理预期影响较大，市场短期内“观望”情绪浓厚，对销售产生了一定的影响。第二篇：政策篇楼市前景楼市行情回顾：2010年春，第一轮调控，收效甚微212010年9月份，“限购令”横空出世，第二轮调控拉开序幕，楼市强劲发展势头不减。2010年8月底，各地城市的楼市再度呈现出“量价齐升”的局面，在楼市传统旺季“金九银十”来临之前的9月29日，再次出台调控政策遏制部分城市房价过快上涨。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。被业界称之为“限购令”的由此诞生。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。其中针对地方职能部门的“问责制”，将直接增强政策的执行力