龙岗商业地产分析

研究与发展部龙岗商业地产分析Szhome研究与发展部主笔：吴茂萍孟竞【目录】第一章概况第二章龙岗商业发展轨迹第一节从南到北蔓延第二节两头高中间低第三节龙城发展脉络第三章商业地产区域分布特征第一节龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大第二节纯商业主要分布第三节各区商业2001－1005年9月预售面积统计第四章商业地产供求状态第一节历年供需分析第二节存在问题第五章销售价格分析第一节销售均价1万第二节横岗街道办销售均价最高第三节各街道办历年均价涨幅第四节从售价看商业兴旺第六章纯商业与社区商业的比较研究与发展部第一节供需状态第二节两类商业销售均价持平第三节纯商业、社区商业销售“龙虎榜”第七章经营状态第八章商业旺区的培育与预测第一章概况根据深圳市商业发展规划（1993年－2010年），深圳商业到2010年的总体发展目标是：充分发挥各种经济成份的作用，把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，传统商业和超级市场、连锁店为基础，个体商业为补充，保税市场、期货市场，会展中心等高层次市场组织形式为发展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心，把深圳营造成为国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。而龙岗，按照《龙岗区城市空间发展策略》，龙岗区未来发展的战略定位为深圳重要的现代产业基地，深圳辐射粤东北地区重要的城市地区。发展目标为：深圳市战略地位重要的城市次中心；深圳市最重要的现代工业基地；深圳市国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心；深圳市新兴产业的发展基地。当前3-5年，龙岗区将融资近1000亿元，建设140多个重大项目。目前，全区的工作重点之一是道路建设。按照市政规划预测，到2010年，龙岗中心区国内生产总值将达到100亿元、年财政收入超10亿元，且龙岗中心城作为市内与东部产业发展轴的交通枢纽，将在战略上发挥越来越重要的商业助动作用，并在未来逐步形成规模，增强辐射功能和商圈凝聚力。换言之，龙岗的商业机遇在旅游、工业、新兴产业发展的同时正在和即将大步发展。近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布龙岗,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等研究与发展部多业态并举的商业发展格局。同时，从2002年开始，世贸中心、新龙岗商业中心、龙盈泰商业广场、五洲风情mall、华南mall、万鑫柏龙商业广场等大型商业大势兴起，加上社区商业的繁荣，形成一股新鲜的深圳北上商业力量，龙岗近年来的商业批售面积都具深圳前列。地铁商业将成为不可忽视的商业力量，“3号线规划中的21个站点有14个在龙岗辖区，站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制2-3平方公里的要求，未来仅站点周边的城市更新面积就将超过30平方公里，这些区域将至少聚集70万人口（规划每站点周边5万人口）。依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。”第二章龙岗商业发展轨迹第一节从南到北蔓延龙岗商业起步布吉，在模糊“界限”中，从南向北延伸。布吉是龙岗改革开放的前沿阵地，其经济社会发展以邓小平南巡讲话为标志，分为前后两个时期：1992年前的10多年是布吉经济发展的打基础时期，1992年后布吉经济进入快速发展时期。其商业也随经济发展迅速繁荣。国际国内著名商业巨头沃尔玛、新一佳、天虹、华润万家、顺电等纷纷进驻布吉，改写了布吉商业布局，加之社区商铺的急遽增加，现已形成了大、中、小型商家配套，及8000家个体户为补充的商业网络。2003年，布吉的社会商品零售额达23.4亿元，同比增长29%。业内也有种称谓是“布吉商圈”，主要指布吉的老街区传统商业以及商业巨头为核心的周围商业。值得提及的是，大芬油画村已经形成了以油画生产、交易一条龙的商业旺区，吸引了国际国内人士慕名前往，商业交易非常繁华。横岗以比邻布吉、眼镜等行业发达、房地产开发社区商铺履增等优势，商业较中心城更早发展，其中，横岗的眼镜业占到了全球市场的一半，每年达到几亿副，产品百分之九十出口到欧洲，占了欧洲市场的百分之七十，仅眼镜厂，横岗就有三百多家，另外，横岗的家具、玻璃、印刷产品都颇有享誉。龙岗的两家四星级酒店-君逸酒店和圣德堡酒店庞居横岗也为商业的发展做了些许贡献。研究与发展部龙岗街道办在历史上乃著名的商埠，商业发展起点早，近年，大型纯商业如五洲风情mall、新龙岗商业中心、龙盈泰商业中心、深圳集银皮革综合广场、万鑫柏龙商业广场、楚丰商业广场、东方茶都等屡屡兴起，被誉为“龙岗镇商业圈”，深圳天虹、国际商场、福临百货、九洲百货、人人购物商场街等大型商贸兴旺，龙兴、龙昌、龙平等商业大街繁荣热闹；第二工业区旧城改造片区逐步成为商业中心旺区，初具规模的商业网络体系已经形成；辖区内10条商业大街将陆续建成。尤其是沿深惠公路老镇五洲风情mall一带，已有的商业规模不小，加之赛格电子广场、万众电子城以及创富数码城的联动，估计这里将产生龙岗最大的电子数码商圈，这里也将成为最具潜力的核心商圈。中心城的商业从2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，迅速形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局。之前，中心城居民的消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和零散网点。最为疯狂的时期是2002年至2003年上半年，中心城区的商业物业交投极其活跃，大大超过了往年的投放量，各种大型百货、超市纷纷进驻，发展商投资商用物业的热情空前高涨，龙岗世贸商城vs世贸百货、万佳百货、龙兴国际家居广场vs好百年，愉园新苑vs天虹商场，新亚洲花园VS岁宝百货，龙城商服物业非常抢手。但随后出现的商业供应过量和商业交易平淡的矛盾逐渐突出，即便2005年龙城商业供应面积大为缩减，仍有20万的空置待售面积。华南mall的繁荣经营，带动了平湖物流业的发展，鲜活的商业，乃龙岗乃至整个深圳、华南的商业重码。第二节两头高中间低龙岗商业呈现两头高中间低的现象。两头高只南部的布吉和北边的中心城、龙岗镇，中间低指横岗等地。从2001－2005商业批售面积看，中心城、龙岗镇、布吉批准预售面积达到89万，占龙岗总批准预售面积的89％；从实际销售来看，中心城、龙岗镇、布吉销售面积达到54万，占龙岗总销售面积的90％，基本与批准预售的比例持平。研究与发展部从商业繁荣程度看，中心城、龙岗镇、布吉无论从零售网点的数量、从业人员的总数、大型商家的进驻、品牌商业的推广还是实际消费水平、商业的品类，中心城、龙岗镇、布吉都是重头戏。龙岗镇中心城布吉近年批准预售面积248348.05m2413631.96m2229513.64m2近年实际销售面积212449.41m2210488.44m2118116.1m2大型百货苏宁电器、国美电器、天虹商场、福临万众电子市场、人人购物广场、科迪宇手机超市新一佳、世贸万佳百货、天虹、好百年家居广场新一佳、金鹏百货、万佳、天虹商场、大中华百货商业类型百货、超市、购物中心、连锁店、五金一条街、电器城、服装店、餐饮店、手机通讯产品店大型百货、超市、专业市场、购物中心超市、百货、专业市场、百货+超市、综合超市、餐饮、步行街知名企业万鑫投资、苏宁、国美、新一佳、面点王、麦当劳双龙天虹、顺电沃尔玛、吉之岛、欧倍德、华润万佳其他街道办，明显不及。图55研究与发展部图66第三节龙城发展脉络龙岗中心城近3年来批准预售面积占龙岗半壁江山，商业的表面繁荣使中心城成为众人关注的焦点，值得提炼出来单独一说。根据《深圳市城市总体规划》和《龙岗中心组团规划》，龙岗中心组团的功能定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商贸、信息和文体中心，东部发展轴的综合服务中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能，构建集约化的生态城区。人口规研究与发展部模2020年控制规模77万人。用地规模为2020年规划90.5平方公里，人均城市建设用地117.5平方米。龙城商业的发展大致经历了以下三个阶段：一、2001年前的“草莽时代”2001年之前，龙岗中心城区域的商用物业比较单薄，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和零散网点提供。其时，中心城内仅有一些小餐馆以及卖建材五金的小门店，即便在碧湖花园与紫微花园之间以及龙福一村附近已经形成了一些邻街商铺，但商业气息不浓，各门店经营清淡。二、2001年－2004年的“疯狂时代”疯狂表现在：1、批售面积集中爆发批准预售面积248348.05m2，占龙岗区总数的42％；实际销售面积212449.41m2，占龙岗区总数的35%。2、大型商业蜂拥而起2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，中心城才得以形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局；各大超市、百货被激发热情，纷纷入驻中心城，人人购物广场、天虹商场、岁宝百货等进场；龙岗中心城的商业格局由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场规模；3、销售兴旺之势持续2003年底中心城的商业有种“爆发户”的感觉，2001年爆发，2003年开始“衰落”。此间，龙城的商业销售非常畅旺，让人难以想象，整体均价乃龙岗各街道办之首，达到1万1，销售速度也显得非常“夸张”。研究与发展部三、2004年底至今的“萧条时代”缺乏客户、人流、专业规划的爆发商业很快就显出了疲态，从03年底开始商用物业市场租售行情一路看跌，商铺空置量迅速增加，本欲亮相的星河mall迟迟未动，加之近年住宅开发量大，伴生的商服面积急遽增加，这让原本就过剩的中心城商业雪上加霜。2005年，批准预售商业面积大幅缩减，截至9月30日，批出5万多，但销售仅仅过半而已，又增加了空置待售面积。主要问题出在于：1、商业增速超过城市规划需求龙城目前实际人口不到20万，而商业面积已经超过50万，实际人口中，不少是经过城市化过程中转化为城市居民的，消费水平并不高。从各商业经营情况来看，除了经营面积达7.38万平方米的世贸中心———商业一号以及4万平方米的人人购物广场经营情况不错外，其他商家经营状态堪忧，不乏勉为其难支撑的商业。从地理位置上看，中心城处于相对“内陆”的位置，宏观上很难诱惑布吉、横岗、坑梓等地的商业消费者，至于龙岗镇的消费者，更难被吸引，龙岗镇反而截留了大批来自东莞、惠州等外地的消费群。如果不能很好地解决商业规划和外地客户的吸引问题，中心城的商业将是“死海”。2、零售业太多可能导致结构失衡不可否认，中心城的商业消费水平整体还处于比较低级的状态，基本上都是食品、居家为主的必要性生活消费，没有形成规模性商圈商业，不能不说是一大遗憾。3、经营模式难以维继大型商业采用返租模式较多，所谓的“产权式商铺”经营模式已经显出市场疲态，而中心城不少大型商业也采用这种模式，在人气不足营业额不高的情况下，中心城采取返租模式对业主实际上并没有太大的保障。4、过高估计市场研究与发展部这些年中心城商业连连上马的关键原因在于发展商对CEPA、扩关、地铁、轻轨等交通的改善的盲目乐观，甚至认为可以吸引东莞、惠州等消费者。事实上，东莞、惠州等地的商业还在频频出击深圳，因为其商业量大，消费水平受限，寄希望于深圳客户。比如东莞石龙的大华名店、东莞华南mall等深圳造势，莫不想抢占深圳商业地产份额。如果说中心城吸引特区内外各区域客户，似乎更不现实，如上所言的地域性限制、规划缺位、商业缺乏特色、各区商业疲态呈现等问题，各发展商切莫过高估计市场，盲目上马。第三章商业地产区域分布特征第一节中心城街道办商批准预售面积最大近年，商业批准预售主要集中在中心城、龙岗镇、布吉，其中中心城为最，