泗水亭地块营销策划报告

淮安怡华房地产开发有限公司销售部：庞丽松销售部：庞丽松为了更客观地简述我对于泗水亭地块项目的全盘操作见解，我特将本次提案报告划分为宏观环境及项目操作两大章节，在对沛县宏观环境、房产市场发展状况进行深入研究的同时，也简述了项目的操作思路，今特以此报告作为徐州沛县调泗水亭地块项目市场调研报告！————沛县泗水亭地块项目写在前面§1．千古龙飞地，帝王将相乡销售部：庞丽松销售部：庞丽松1、沛县概况沛县位于江苏省西北端，东靠微山、昭阳两湖，北与山东接壤，处于淮海经济区的中心部位和华北平原的东南边缘，沛县辖15个镇，人口118万人，总面积1576平方公里。2、沛县交通境内交通便利，京杭运河穿境而过，徐沛铁路纵横南北，与陇海铁路和京广、京九、京沪铁路接轨。沛县境内公路四通八达，通车里程1300公里，自然形成连接鲁南、皖北、豫西和苏北的交通枢纽。距徐州观音机场仅有90公里，可直达北京、上海、成都、昆明、广州、厦门、深圳等国内大中成市。壹：汉文化的发源地——沛县销售部：庞丽松3、沛县人文沛县是汉高祖刘邦故里，明太祖朱元璋祖籍地，素有“千古龙飞地，帝王将相乡”之美誉。汉文化的发祥地，沛县文化遗产丰富，名胜古迹众多，泗水亭、歌风台、高祖原庙、射戟台等历史景点驰明中外。较高价值的文物藏品2000多件，其中，大风歌碑、汉化石像、汉代陶器等均为国家稀有文物。沛县民风淳厚刚毅，崇文尚武，是全国著名的武术之乡、唢呐之乡。4、汉城景区沛县汉城占地989亩，投资1.5亿元，由汉城公园、汉街、汉高祖原庙、歌风台、沛公大酒店、春雨楼等大型仿汉建筑群组成，是一座集游、购、娱、吃、住、行等配套一体的“城中之城”。成为苏鲁豫皖四省交界处上的风景名胜区。5、煤炭基地境内以煤炭资源最为丰富，煤田面积为160平方公里，已探明储量为23。7亿吨，具有煤层多、煤层厚、储量大、煤质好、分布稳定而有规律等特点。现在，年产优质原煤已达1000万吨以上，是我国沿海地区主要的煤炭基地之一。壹：汉文化的发源地——沛县销售部：庞丽松一、经济构成之三大产业结构比较年份地区生产总值指数(上年=100)三大产业占GDP比重第一产业第二产业第三产业2003116.020.746.133.22004107.2125.4246.7540.642005124.1028.2054.3145.062006147.6030.61/20.74%68.01/46.07%59.79/33.19%简析：1.从沛县历年三大产业所占GDP的比重看，第二产业和第三产业明显占主导地位，其比重仍然在逐年提高；2.沛县的四通八达的地理优势和丰富的煤炭资源也决定了其以第二产业为主要经济构成的产业结构；贰：沛县历年经济增长数据研究徐州及下属县市产业结构及GDP地区生产第一产业第二产业第三产业人均地区市县总值生产总值（元）徐州市1428.80180.82741.36506.6215363丰县67.9420.6325.7721.546089沛县147.6030.6168.0148.9812187铜山县168.6625.2391.2452.1914036睢宁县72.1021.2827.6423.185402新沂市91.0122.3238.2630.439261邳州市149.9639.7062.5647.709104销售部：庞丽松二、沛县地区生产总值横向比较简析：从地区生产总值比较看，目前在徐州所有县市中，邳州及沛县排名前列，从第二产业所占比重看，沛县在徐州所有下辖县市排名第一。沛县的强劲经济势力，显露无疑！贰：沛县历年经济增长数据研究销售部：庞丽松三、历年农林牧渔业产值纵向比较表格(单位：亿元)年份农业产值林业产值牧业产值渔业产值总产值2003年26.310.7912.761.6942.242004年29.630.9514.891.9248.342005年37.270.5814.523.6556.622006年36.690.5417.903.5759.41简析：从第一产业总产值中，农、林、牧业所占比重可见，农业仍占据绝对比重，畜牧业、渔业也逐年有所提高。贰：沛县历年经济增长数据研究销售部：庞丽松简析：从右图房地产开发投资情况来看，沛县房地产开发量逐年稳步增加，沛县的房地产市场自2005年起，得到长足发展，05年较04年，商品房销售面积增长了10倍，沛县房地产市场自此一路高扬叁：沛县历年经济增长数据研究四、房地产开发投资比较柱状图(单位：亿元)历年房地产开发投资2.062.223.483.6601234房地产开发投资2.062.223.483.662003年2004年2005年2006年历年商品房销售总额1.4113.4413.78051015商品房销售总额1.4113.4413.782003年2004年2005年2006年销售部：庞丽松肆：沛县城市总体规划（1993－2010）沛县城市总体规划的规划范围为城市规划区范围，包括沛城、大屯两个镇的镇域行政辖区范围以及上述范围以外的独立工矿区，面积250平方公里。具体地域范围界定如下：沛城中心城区：包括主城区、副城区和新城区三个部分，面积50平方公里。沛县主城区销售部：庞丽松肆：沛县城市总体规划（1993－2010）1、主城区：北至北环路，南至南环路，东至东环路，西至西环路，面积21平方公里，规划人口15.3万人。2、副城区：北至铁路专用线，南至天津路，东至东环路，西至徐沛运河，面积7平方公里，规划人口11.6万人。3、新城区：由南、北两片组成。南片南起北环路，北至深圳路，东至东环路，西至徐沛运河；北片南起重庆路，北至天津路，东西以东环路和徐沛运河为界，面积22平方公里，规划人口21.1万人。4、旧城区：分布于主、副城区，具体范围包括主城区红光路以西，沿河以南，徐沛铁路以东，新沛路以北的地段以及副城区正阳路以西，景园路——天津路以北，更新北路以东，北京路以南的地段。§2．沛县房地产市场发展回溯要素：历年土地拍卖，一手房市场，二手房市场，个案研究销售部：庞丽松销售部：庞丽松壹：土地拍卖一级市场研究2006年沛县土地市场公开交易登记表序号地块编号面积（亩）位置开发程度用途成交价成交时间竞得人出让方式12006—1168亩沛城香城南路西侧净地商业住宅556306.2.28沛县五洲置业发展有限公司挂牌22006—26.3亩歌风路北，迎宾大道西侧毛地商业住宅06.3.17宋得才挂牌32006—386.4亩正阳中路东侧，东风东路南毛地商业住宅06.4.13沛县江南房地产开发有限公司挂牌42006—440亩泗水亭公园西，城关街东，东风路南，怡园小区北毛地商业住宅06.11.30江苏正泰房地产发展有限公司挂牌52006—549亩七彩街西，电信局东，东风路北，农贸市场南毛地商业住宅107206.11.30宜兴市铜峰建设开发公司挂牌销售部：庞丽松序号地块编号面积（亩）位置项目名称用途成交价容积率竞得人出让方式成交时间12006—06G220.51/沛高中西侧，歌风东路以，北红光路以东金地花园商业住宅9311徐州天信房地产开发有限公司挂07.03.2822007—01G315/汉城路北段两侧（老市场）舞阳小区商业住宅6402.8南通华房地产开发有限公司挂07.05.1532007—03G124.8/城关路西，东风西路北，西邻天主教堂（老机电公司）清怡花园商业住宅3002.0四川银诚房地产开发有限公司（徐州桑夏）挂07.05.1742007—04G64.05/城关路东，七彩街农贸市场北（电缆厂）新源雅居商业住宅1381.8沛城新源房地产开发有限公司挂07.05.1552007—05G33.9/香城南路西侧，新沛路南，新沛小区东（面粉厂）商业住宅25632.8梁成斌挂07.05.1762007—06G32.1/北邻滨河路，东靠滨河小区（老电石厂）东北大酒店商业19362.0李守仁挂07.05.1572007—11G5.7/汤木路南侧燕山大酒店西，信用联社东侧舞阳大厦商业住宅14205.2林仕舜挂07.05.1782007—14G258.65/东风西路北侧，徐沛运河西侧，沿河以南，西至原花费厂为围墙商业住宅10356徐州天信房地产开发有限公司挂07.12.0592007—15G109.3/沛县经济开发区内，温州商贸城一期以西，更新路以东，杭州路南侧，温州路北侧商业住宅2414≤1.4挂08.02.042007年沛县土地市场挂牌拍卖信息壹：土地拍卖一级市场研究销售部：庞丽松简析：从06、07两年沛县土地供应量上看，07年土地供应量远远大于06年的供应量，07年土地供应共约72多万方，从07年至今推出的楼盘体量较大，金地花园、舞阳小区、泗水亭地块、新源雅居、舞阳大厦等个案今年也即将面市，加上目前在销个案，沛县楼市已经进入一个竞争与发展并列的高速阶段。壹：土地拍卖一级市场研究徐州市2006-2007年土地供应表349.71164.010200400600800100012001400土地供应面积(亩)349.71164.012006年2007年销售部：庞丽松1.锦绣家园楼盘名称锦绣家园开发商徐州市锦绣置业有限公司规划设计无锡市轻大建筑设计研究院建筑设计南京森洋建筑设计顾问公司建筑类别多层占地面积建筑面积50000㎡规划总户数338户规划用途商住容积率绿化率38.2%面积区间90-124㎡140-159㎡主力面积124㎡均价2300元/㎡层差价130元/㎡左右车位售价4-8万/㎡贰：二级市场—在销个案研究简析：锦绣家园尊处沛县城新都市发展的中心，沛丰路傍肩而过，正阳路贯通南北，四周精英云集，煤气、暖气、有线电视、宽带等配套设施完善。锦绣家园周边有实验幼儿园、歌风小学、第三中学、第五中学、歌风中学……等数所名校，据矿医院、人民医院，汽车站较近。能基本上满足生活需求，随着周围其它项目的开发，生活配套将日趋完善。销售部：庞丽松2.五洲·新天地楼盘名称五洲·新天地开发商沛县五洲置业发展有限公司建筑类别多层6F小高层11F建筑面积180000㎡规划用途商住面积区间94-134㎡主力面积120㎡均价多层2400元/㎡、小高层2600元/㎡层均差价多层100元/㎡小高层80元/㎡东西均差价多层60元/㎡、小高层150元/㎡商铺面积20平米商铺售价3000-3100元/平米、3400-3600元/平米。贰：二级市场—在销个案研究简析：“五洲·新天地”项目由上海广厦集团巨资开发建设。小区坐落在沛县的新兴居住区香城南路。小区周边配套设施齐全，三级教育完备，距歌风幼儿园、歌风小学、沛县三中、沛县五中近在咫尺。据矿医院、人民医院，汽车站较近。能基本上满足生活需求，随着周围其它项目的开发，生活配套将日趋完善。销售部：庞丽松3.天信·金地花园楼盘名称天信·金地花开发商沛县天信房地产综合开发有限公司投资商徐州金地商都集团有限公司全案代理徐州金地商都营销公司物业顾问徐州金地商都物业公司占地面积220余亩建筑面积250000㎡建筑类别多层小高层面积区间82-123㎡均价多层2350元/㎡、小高层2600元/㎡层差价100元/㎡左右车位售价4-6万/㎡贰：二级市场—在销个案研究简析：天信·金地花园位于沛县东南部，项目东接东环路，西至红光路，紧靠新沛高中，项目毗邻沛县最大的市民中心休闲广场、人民医院、艺术馆、邮政局、中小学校、超市等公共配套，生活设施一应俱全。金地花园还专门规划建设了多功能休闲会所、社区超市、高档商业步行街和幼儿园等现代生活配套。销售部：庞丽松4.紫荆花园二期楼盘名称紫荆花园开发商香港新豪科技国际集团发展商徐州港龙房地产开发有限公司广告设计徐州铭著广告有限公司占地面积107亩建筑面积建筑类别多层面积区间87-210㎡均价2100-2400元/㎡车库均价5万元/车位商铺面积50-134平米商铺售价3500元/㎡简析：1.紫荆花园是由香港新豪科技国际集团在沛县投资的最高档，规模最大的住宅小区。2.紫荆花园位于正阳南路与新沛路交界处，毗邻沛县行政区，在沛县的最南端。小区内配套的幼儿园、社区便利店、会所，以及周边的银行、学校、超市、餐饮