丽阳国际可行性分析

壹丽丽阳阳国国际际可可行行性性分分析析美达房产集团总介浙江美达房地产集团有限公司（以下简称美达房产）成立于2002年，其前身为浙江美达房地产开发有限公司，成立于1993年，主要从事房地产经营，具有国家二级开发资质。美达房产以“创造居住之美”为理念，实行设计、建筑、开发一体化的经营策略，经过多年市场化、品牌化的运作，已逐渐成为杭城具有较强影响力的专业房地产品牌商，从1995年起年年被杭州市企业信用评级委员会评为AAA级信誉等级公司。美达房产成功开发的京惠花园、学苑春晓等楼盘倡导了文化内涵深厚的“运河房产”、“学院房产”，将居住的意义从建筑、家的层面提升到文化的高度。之后，又精心推出了酝酿已久的九月森林别墅园，并依托丰富的森林资源、优美的自然环境以及小和山高教园的成熟配套，打造了杭州山水别墅的新经典。2003年4月，美达·天成嘉苑开盘又以简约的设计和精致的户型获得了市场的追捧。同时，在“立足杭州，放眼全国”的公司发展战略下，美达房产在杭州、南京以及合肥等地储备了大量土地，现已着手丽阳国际、天成嘉苑（北苑）、站前路项目、五月香山等几大项目的开发工作。在房地产领域的长足发展，使美达房产积累了雄厚的资金实力以及丰富的人才储备，所涉及的行业也从单一的房地产，发展到投资管理、咨询、办公机械等领域。今后，美达房产集团将以杭州为核心，在杭州市政府“住在杭州”战略深入实施的背景下，继续开拓创新，以房地产开发经营为基础，走多元化、专业化相结合的发展道路，努力走在浙江省同行业的前列。同时，在中国房地产市场持续健康发展的大环境下，稳步开发建设南京、合肥项目，并进一步积极开拓省外市场，为创造人居经典和提升人居品质作出自己的贡献。丽阳国际座落于原新华造纸厂—湖墅南路一侧，该楼定位为个性化专业写字楼，建成后将成为湖墅南路上的标志性建筑物。一、项目概况1、项目名称：丽阳国际2、建设地点建于市中心交通要道湖墅南路上，东、南接现新华造纸厂（该厂即将搬迁，今后为建设开发用地），西临湖墅南路，与二百大、锦江大厦阁路相望，北至叶青兜路。3、建设环境贰本项目处于杭城市中心，毗邻市政府及武林门商业中心，是杭城传统商业中心CBD原生地，拥有完善的交通网络，地理位置优越，极具升值潜力。武林门一带一直以来是杭城集商业、金融、娱乐、购物于一体的中心区域，集中了杭州大厦、银泰百货、百货大楼等大型商场，集中了雷迪森大酒店、浙江大酒店等高档酒店宾馆，也集中了杭州剧院、杭州游泳馆等文化娱乐场所，是杭城首屈一指的繁华商业中心，是商家的必争之地；华浙广场、新世纪大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场及正在建设中的白马大厦等一大批商务办公楼的涌现使此区域成为高档写字楼的代表区域。而运河北侧的西湖文化广场的开工与建设，一个代表新杭州的标志性广场与武林广场交相辉映，从而产生巨大的商务合力，加上拱墅区十里湖墅的改造、信义坊商业街区的隆重开发，使该区的高档物业向西北腹地深入发展，并赋予了浓厚的文化氛围，对提升本项目所在区域的写字楼品质将会直接的促进作用。4、设计构思丽阳国际是二十一世纪的建筑，在选址、开发定位、物业规划及建筑形态上都预留发展空间，具有时代性和超前意识，要求它能代表出武林广场北商业建筑新时代的特征和气息。设计以简洁的结构表现、流畅的线条、不同的体块造型组合形成较强的视觉感染力，在立面整体布局在统一中力求“通、透”变化，展现出一种多层次的明朗效果，创造轻松舒适的办公环境，体现出了现代写字楼应有的高效率、高清新和识别性，能充分体现了现代企业的风格和形象。5、建筑立面、材质建筑外立面采用端庄、气派的简约造型，以相对低调的建筑处理，叁着重处理细节的精致，达到建筑形象应有的内涵。整个大楼外墙面由石材干挂幕墙、玻璃幕墙、铝板等组成；采用全隐框幕墙。铝板采用2.5MM、300系的铝镁合金板，写字楼玻璃采用国内名厂生产的浅灰色高透低反射的镀膜中空玻璃、商场玻璃采用19MM钢化玻璃，石材采用3CM进口优质花岗岩。整个幕墙协调统一，整体感强，可以充分体现写字楼的风格。6、工程概述1、主要经济技术指标总占地：约6610平方米总建筑面积（地上和地下）：约26573.96，地下约4074.57，群房面积：约4757平方米主楼及附楼层数和面积、高度：主楼22F，副楼11F地下层数：1F地下车位数（面积）：3951平方米62个（增加立体停车设施后为87个）7、配套设施（1）、空调系统选用目前世界上最新、最先进的VRV变频智能中央空调系统，远程直接输送冷媒，改变了传统中央空调用水做载体的模式，减少了二次交换所带来的损耗，比传统中央空调节能。大楼采用的是世界知名品牌，日本本土生产并进口的大金中央空调。该空调室内、外机组完全采用电脑智能连接，每台室内机都实现单独控制，也可以实现分肆层、分区控制。使用操作就同操作家用空调一样简便。并且对每台室内机进行单独计费，避免了传统中央空调系统费用的公摊等情况。（2）、弱电系统：大楼弱电控制，至少包括以下系统：电话通信系统、闭路电视系统、保安监控系统、广播音响系统、计算机数据通讯与网络系统、楼宇自动化管理系统、火灾自动报警几联动控制系统。也可附加系统如下：办公自动化系统、停车场收费管理系统等。大楼建成后，将在功能配置和机电控制方面可以达到杭州最高水平。A、大楼提供Internet网络宽带接口，接入商可选择中国电信和中国网通，采用五类线接入，接口网速最高可达到百兆。B、楼24小时保安监控，全方位监控地下室车库、电梯轿箱，标准层监控电梯厅以及各楼梯入口均装设红外报警装置。C、全自动遥感车库出入管理系统（捷顺公司提供的进口设备）；D、智能空调控制及计费系统，全方位监控室内、外机的运转状况以及故障发生原因和故障位置，并且可以按室内机实际开启时间进行计费。E、有线电视接入。（3）、电梯1、大楼采用进口OTIS电梯5台，其中4台为商务梯（XO-CLASSY），采用先进的VVVF控制，速度2.0M/S，载重量伍1350KG，开门1100*2100，轿箱1900*1550。其余1台为消防用电梯（XO-21VF），速度1.75M/S，载重量1000KG，开门900*2100，轿箱1600*1400。四台商务梯为集中控制，全电脑全集选方式，OTIS原装最佳派梯方案。（4）、商务配套：大楼专设商务配套层为大楼商务会所，面积达2500M2；设有：A、演展中心厅：面积为750M2左右，最多可容纳800人，适用于专业商业展示及新闻中心（亦可通过会议席位安排，可容纳400~800人不等规模的会议），B、运动休闲馆：设有健身房、台球室、棋牌、桑拿中心、专业美容中心及休闲商务吧C、行政商务中心（5）、景观设计：导入多层次绿化概念，塑造现代绿色商务气质。底层有园林式户外停车场，结合入口广场，设置了音乐喷泉、现代艺术雕塑等景观小品；三层平台设置了景观空中花园，露天休闲吧；顶层设计南北退台，引进日本园艺造景，形成平面景观与立体景观的完美呼应。二、杭州写字楼市场综述陆杭州写字楼市场曾经由于住宅市场的火爆和缺乏充足产业支撑这两大原因，一直是房产业中最“温吞”的物业。但从2002年开始，随着写字楼市场的逐渐成熟和住宅市场投资的萎缩，杭州的写字楼渐渐“热”了起来，成为市场的“香饽饽”。可以说，杭州写字楼市场历史可以分为三个阶段。第一阶段是以杭州第一条“商业街”庆春路沿线为主开发的，写字楼作为单独的物业与单位自建办公楼区别开来。由于经济发展水平的限制及宏观调控的影响，当初第一代写字楼市场反应很平淡；到1998年，以世贸中心为代表的第二代写字楼的出现，开创了杭州写字楼发展的新时代，从此，杭州写字楼无论从规模、配套还是整体形象，都开始与国际接轨；第三阶段是以黄龙世纪和白马大厦为代表的新型写字楼的崛起，从此，杭州写字楼市场开始了个性化的革命。下面分别是1999年至2001年间杭州市写字楼投资额、施工面积、预售面积和销售面积的发展状况。1999—2001年杭州写字楼投资额（亿元）年限1999年2000年2001年投资额6.910.614.91999—2001年杭州写字楼施工面积、预售面积、实际销售面积（万平方米）年限1999年2000年2001年施工面积60.7654.2880.34预售面积16.4221.8430.93实际销售面积4.36.616.2柒从上面的各项指标分析，2000年杭州市写字楼投资额同比增幅为54%，2001年杭州市写字楼开发投资额接近15亿元，同比增加41%。连续两年投资额超过10亿元，且增长幅度保持在50%上下，表明杭城写字楼开发已进入一个新的阶段，即自1995年以来的又一个新的高峰期已经来临。由于开发投资量的增长，近两年写字楼上市量也明显增加。2000年写字楼预售面积21.84万平方米，2001年达到30.93万平方米，同比增长41.6%。在供应量不断增大的同时，写字楼的需求量也表现相当的支持力，因为销售的增长同样惊人。由于投资者的比例逐步增加，写字楼销售面积超过16万平方米，与上年同期相比增幅达145%。在市场销售向好的同时，写字楼价格也不甘落后地向上窜了不少。2001年写字楼销售价格比2000年同期上涨10.3%，这一涨幅比数据表明杭城写字楼已明显走向“高价路线”。2001年写字楼竣工面积同比增长67%，新开工面积同比增长48%。2002年杭城写字楼的上市量仍处于一个不断放大的过程，市场投放的物业高达40万平方米左右。从市场销售情况看，1999年下半年开始杭城写字楼销售状况明显转好，但也显示出空置压力的存在。2001年写字楼市区空置面积与2001年同期相比增加了2.3%。而形成写字楼空置的增量集中于老城区。2002年，杭城写字楼大部分集中在庆春路和城西文教区为主的重点区域，这些热点地区受到行政商业中心的辐射，拥有强大的行业支撑和优越的地理条件，价格大幅度攀升，上述写字楼的走红使得有些地段偏远的盘子也紧跟其后，价格较大幅度跃进。黄金地段的写字楼价格身居高价，投资获利潜力不大。武林商务区辐射圈新增不少写字楼，作为新的热点区域被市场看好。在2002年中，CBD概念深入人心。由风起路、环城西路、莫干捌山路、文三路、文晖路、环城东路等道路合围而成的武林商务区和新武林商务区是杭州目前的CBD。是目前的政治中心、经济中心，产务配套齐全、交通畅通、是东西、南北人流车流转换的枢纽地带，商务人文设施健全。钱江新城区将是未来杭州的CBD所在点，同样具备建设未来杭州国际化高档写字楼条件的区域。庆春路区域是杭州传统商业区，成熟的区域环境和便捷的交通条件，使得该区域是写字楼供应和需求的焦点。以上区域内写字楼最具投资潜力。根据中房指数办公室分析，杭州写字楼租金上涨潜力巨大。报告显示，世界上写字楼占用成本最高的商务区是伦敦，其占用成本是125.83美元/平方米·月，其次是东京、香港和巴黎。杭州的写字楼占用成本是14.35美元，是伦敦的11.4%。报告还显示，我国除北京外，写字楼占用成本都是在提高，上海浦东2001年比2000年上涨了26.39%，高居世界涨幅第二，居中国第一，杭州上涨4.98%从以上数据分析，杭州写字楼的租金仍然有较大的上行空间。如何培育市场需求，降低开发成本和运营成本，仍是启动杭州写字楼市场的关键所在。三、项目区块写字楼市场分析玖纵观杭城写字楼的发展，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林商务圈、城西高新商务圈、黄龙商务圈等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。杭城目前7000-9000元/平方米的写字楼是市场供应主力，虽然对此价格段需求较前几年有明显的增量，但价格也有较大上升，因此总体保持供求基本平衡，既未出现普遍的滞销，也未出现明显的短缺，8000元/平方米以上的高档写字楼，从目前的销售情况看冷热不均。一些顶级地段的高档写字楼，如世贸大厦、瑞丰商务楼、白马大厦、新世纪广场等，受精品楼买家的追捧，而另一些楼宇本身综合竞争力不强销售平平，如鸿鼎商务馆、平海旺角等。均价在10000元/平方米左右的楼盘销售大多相对缓慢，5000元/平方米左右及以下