公租房可行性研究报告

1Chapter11企业估值方法的介绍2价值评估和价值投资的区别•价值评估是评估企业的内在价值•价值投资是寻找持续增长的公司进行长期投资3价值投资和价值评估的联系•价值评估的结果对价值投资有重要意义•内在价值影响价格。但反过来，价格也决定了投资价值4可持续增长公司的特征•首先股本要小，否则就不能称其为“小公司”。•主要产品属国家战略性新兴产业，其产品10年前或许听都没听说过，10年后到处有•在国内同行业的竞争中，绝对是龙头，或细分行业的龙头企业，甚至没有什么竞争对手；在国际上的同行业竞争中，应该排前•毛利率近几年应该稳定在60%上下，无论产品原材料如何上涨，也无论劳动力成本如何上升，其毛利率只会上升而不会下降•主要产品的市场占有率不应低于30%，而且其市场占有率呈不断扩大之势，并不断向海外开拓市场！市场对其产品的需求甚至呈几何级数的放大•高科技公司”，这些公司恰恰是个例外！公司科技研发费用在产品成本中的占比年年增加，其产品的高科技含量紧跟世界先进水平不掉队，甚至处于领先水平•市盈率应该在30倍上下，太高了，短线有被套牢的风险，而对于对这家上市公司有着透彻了解的中长线买家来说，越跌越买。尽管这样的股票股本在年年增加、复权价也在年年增加，但市盈率却难见增加5最重要的一章•现金流的计算•资金成本和资本结构•现金流的贴现6•企业估值•知识与运用•理论-知识-运用-投资7企业估值方法的介绍•企业的价值评估•企业常用估值方法介绍•中国企业的估值8为什么要进行企业的价值评估？•企业价值评估简称价值评估，目的是对企业的经济（市场）价值的进行评估，为分析和衡量企业整体和股权的公平市场价值提供有关信息，以帮助投资人和管理者改善投资决策和经营管理。•企业价值评估提供的信息不仅仅是企业价值一个数字，还包括评估过程产生的有关企业销售收入，管理费用，生产成本，流动资本投资，固定资本投资，和融资成本等大量信息。9为什么进行价值评估？•价值是价格的基础。•在兼并收购中，经常需要计算企业的内在价值。10价值评估的意义•在金融市场中，股票只是衍生品，本身没有价值。股价随着企业内在价值而不断成长。11金融市场的价值投资•从长期来看，因为是优质的公司，没有风险；•从短期来看，高成长的公司估值一般偏高，短期的业绩季节性波动会带来较大风险。12金融市场中的投资理念•1.周期性的公司关注周期性及其领先指标；什么是周期性行业的领先指标？2.高成长的公司关注长期技术指标，注意季节波动。13企业价值评估的对象•价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。企业整体的经济价值是指企业作为一个整体的公平市场价值。•企业整体价值可以分为实体价值和股权价值、持续经营价值和清算价值、少数股权价值和控股权价值等类别。14什么是企业的整体价值？•整体不是各部分的简单相加•整体价值来源于要素的结合方式•部分只有在整体中才能体现出其价值•整体价值只有在运行中才能体现出来15什么是企业的经济价值？•经济价值是经济学家所持的价值观念。它是指一项资产的公平市场价值，通常用该资产所产生的未来现金流量的现值来计量。•对于习惯于使用会计价值和历史成交价格的会计师，特别要注意区分会计价值与经济价值、现时市场价值与公平市场价值。16会计价值与市场价值•会计价值是指资产、负债和所有者权益的账面价值。会计价值与市场价值是两回事。•例如，青岛海尔电冰箱股份有限公司2000年资产负债表中显示，股东权益的账而价值为28.9亿元，总股份数为5.65亿股。该股票全年平均市价为20.79元/股，市场价值约为117亿元，与股权的会计价值相差悬殊。17企业估值的常用方法是什么？•帐面净资产法（bookvaluemethod）；•重置资产法(replacementvaluemethod)；•市场乘数法或称为类比法（marketmultiplemethod）；•折现现金流法(discountedcashflowmethod)，•调整现值法(adjustedpresentvaluemethod)和实物期权（realoption）•其他方法？？（分部-剩余收益法）18股权估价的方法股权价值企业的总价值负债价值可比市场系数加权平均资本成本资产产生的自由现金流公司利润、销售额、账面价值折现现金流模型市场乘数模型减去等于折现率为调整后现值模型折现率为股利估价模型资产产生的现金流股权融资成本股本的自由现金流或股利税盾无杠杆股权成本债权资本成本税盾的价值无杠杆的资产价值折现率为19什么是帐面净资产法？它的优缺点是什么？•帐面净资产法就是用一个企业的帐面净资产的价值即股东权益的帐面价值来估计一个公司股权的市场价值。企业的帐面净资产是它的股东历史上投入企业的资金的总计。20•净资产法的主要缺点是，历史上投入企业的钱和企业现在值多少钱很可能是很不一样的。–比如说，国家曾经在历史上为一个亏损的国有企业投入过大量的资金，这些投资都作为净资产（即股东权益）记在企业的资产负债表上了。可是这些投资所购买的资产（机器和设备）现在都过时没用了，没有任何的市场价值了。这个企业的净资产有可能大大地高估了企业股权的实际价值21什么是重置资产法？它的优缺点是什么？•重置资产法和净资产法有点相似，也是以投资成本为基础的。但是它用的不是历史上的购买公司资产的成本（即不是历史的投资额），而是根据现在的价格水平重建一个同样的公司（即用现在的价格购买同样的资产）所需要多少钱。22•它的优点是能够比较准确的反映企业投资成本目前的价格水平。但它仍然用投资的成本来决定企业的价值，所以还是有我们以上在讨论净资产法时所提到的缺点：投资的成本和企业今后的赚钱能力可能会很不一样。23什么是市场乘数法（类比法）？常用的市场乘数有哪些？•用类似的上市公司的市场乘数来估值。常用的市场乘数有市盈率，市净率，市售率，市现金流率。市盈率是股票每股市场价格除以每股净利润–例如AB公司的市盈率为20.43,哈尔滨啤酒的每股净利润是0.122港元一股，根据AB公司的市盈率，哈尔滨啤酒每股的股价可以按类比法算出为：20.43×0.122=2.49港元。24一、并购价格（值）评估模型资产负债表损益表现金流量价值创造动因期权账面价值清算价值重置价值……价格乘数销售收入乘数EBITDA乘数……股利现金流量股权自由现金流量公司自由现金流量……经济增加值(EVA)经济利润(EP)现金增加值(CVA)……B/S期权定价模型实物期权估价模型25二、乘数估价法•图12-1不同估价方法百分比分析乘数估价法又称作相对估价法，主要是通过拟估价公司的某一变量乘以价格乘数来进行估价。26•(一)价格/收益乘数（P/E）●价格/收益乘数或市盈率法，是股票价格相对于当前会计收益的比值。（1）数学意义：表示每1元年税后收益对应的股票价格；（2）经济意义：为购买公司1元税后收益支付的价格，或者按市场价格购买公司股票回收投资需要的年份。（3）投资意义：以一定的价格/收益乘数为基准，超过视为高估；低于视为低估。●股票价格（值）的计算公式：EPEPSP/1027•股票估价：grDPs10)1)(1(01gbEPSDb:留存收益比率00(1)(1)sEPSbgPrggrgbEPSPs)1)(1(00等式两边同除EPS0grbEPSPs110等式两边同除(1+g)价格/收益乘数28•【例】假设一个投资者正考虑购买ACC公司的股票，预期1年后公司支付的股利为3元/股，该股利预计在可预见的将来以每年8%的比例增长，投资者基于对该公司的风险评估，要求最低获得12%的投资收益率。假设公司为一收益型公司，收益中的40%用于再投资。)(15%8%12%40110倍grbEPSPs按价格/收益乘数法，股票价值：)(75155/0元EPEPSP29市场乘数法的优缺点是什么？•它的优点是简单和直观。因为它采用的是类似上市公司的乘数，它的最大优点是能反映现今市场对类似公司定价的信息，给定价人提供一个现实的定价范围。•它的主要缺点是没有两家企业是一样的，即使在同一行业的企业也可以有很不同的情况，所以价值可以很不一样。用类比法估值很难将企业的很多特殊情况考虑进去。30什么样的企业会有较高的市盈率？高市盈率的原因可以有很多。但最主要的原因是企业的成长率。一般说来，高成长的的企业其市盈率比较高。比如说，在美国纳斯达克股票市场上市的美国的网络查询公司Google的市盈率按2005年10月的股价来算是92，比美国公司平均的20倍左右的市盈率要高好多。这是因为高成长型企业的当前的收益比较低，而对未来的盈利有较高的预期导致了较高的市价，所以这类公司有较高的市盈率。31现代金融市场的估值技术•市盈率为主，现金流贴现为辅；•现金流贴现，倒推市盈率（美国）32市盈率法•P=PE*EPS•市盈率用多少？•EPS用多少？33EPS的估计•1.用最新的季度的数据，调整季节性影响；•2.不考虑未来太远，因为未来不确定性太高34PE的计算•1.传统行业，每年20%增长，10倍市盈率•2.每年30%增长，20倍市盈率•3.每年40%增长，30倍市盈率•每年50%以上增长，适合40倍市盈率35业绩释放与股价波动•等到企业的业绩释放，股价会漂移。•企业的股价等于未来一年的业绩，而非当前盈利36什么是折现现金流法？它的优缺点是什么？•在折现现金流法里，一种资产或一个公司的市场价值由这种资产今后产生的现金回报（即现金流）来决定的。37•现金流折现法的优点是：它可以将影响企业价值的各种因素都仔细考虑到。•折现现金流的优点也就是它的缺点：要运用折现现金流估值必须对企业有很详细的了解，必须有很多信息。当估值者没有这些信息时，是比较难运用这个方法的。38怎么用折现现金流的方法来估计企业的市场价值和权益的市场价值？•如果在折现现金流方法里用的现金流是股权的自由现金流（即把债权人的收入去掉后的现金流），用的折现率是股东要求的回报率，将此现金流折现后得出的价值就是股权的价值。39•股权的自由现金流量模型的基本形式是：股权价值＝•资产的自由现金流量模型的基本形式是：企业（股权加债权）的总价值＝股权价值＝企业总价值－债务价值•这两种方法在理论上是等价的。但在实际估算中由于对参数估计的不同，会有不同的结果。1tt1t＋股权融资成本）（股权自由现金流量1tt1t＋加权平均资本成本）（资产自由现金流量40求资产的自由现金流企业资产的自由现金流是由以下方法算出来的：预期销售收入－成本，费用和税收＋非现金成本（折旧和摊销）－流动资金（营运资本，workingcapital）投入－固定资产投入(fixedassetsorcapitalexpenditure)＝所有投资者能获得的自由现金流严格的定义是：息税前收益×（1－所得税率）+折旧和摊消－营运资本的投资－固定资产投资。41求股权的自由现金流•股权的自由现金流的计算公式是：股权现金流量＝资产的自由现金流量－债权人获得的现金流量＝资产自由现金流量－税后利息支出－偿还债务本金＋新借债务＝资产自由现金流量－税后利息支出＋债务净增加•股权现金流量模型也可以用另外的形式表达：以属于股东的净利润为基础扣除股东的净投资，得出属于股东的现金流量：股权的自由现金流＝税后净收益+折旧和摊消－营运资本增量－固定资产投资。42资产的自由现金流和股权的自由现金流的区别是什么？•股权的自由现金流是将应该支付给债权人的现金流（如利息）从资产的自由现金流减掉后得到的现金流，这个现金流理论上是由股东自由支配的。用这个现金流按股东要求的回报率折现后得到的直接就是公司股权的价值。•资产的自由现金流是没有将应该支付给债权人的现金流去掉的现金流。这个现金流是属于所有投资者的。用这个现金流按平均资本成本（投资者平均的回报率）折现后得到的是企业的总价值（股权价值加上债权的价值）。43股东能获得股权的自由现金流吗？什么是控制权溢价？•在所有权和经营权分离的现实企业中，只有控股大股东才真正有可能得到，有控制权的大股东才有可能将还债以后所有的现金自由支配。但对小股东