北京市物导中心物业管理百问百答

4物业管理百问百答前言物业管理是一项复杂的民生工作。由于沿革时间长、法规多，一线人员频繁变动，需要将现行的政策法规、调研成果和经验交流材料汇编在一起，便于各级领导和工作人员学习交流及查询使用。为此，市物业服务指导中心组织编写了一套物业管理指导手册：一是《北京市物业管理调研（第1期）》，分为四个部分：一是市住建委领导同志的调研报告；二是区县住建委、房管局领导同志的调研报告，按时间顺序排列；三是物业服务企业的调研报告；四是附录，选编了部分关于物业管理问题的文章。这些调研成果包含了对行业发展的深入思考和科学建议，供大家开拓思路、相互借鉴。二是《北京市物业管理工作简报（2012‐2013年度）》，按时间顺序记录了市住建委日常工作的片断，以及解决问题、化解矛盾的方式方法，供大家分享和参考。三是《北京市物业管理政策法规选编》，选取重要的法规和政策编辑成册，便于快速查询和学习掌握。四是《北京市物业管理百问百答》，采用通俗易懂的方式，普及物业管理过程中的常见问题和基本程序。五是《与物业管理相关的政策法规选编》，整理与物业管理相关的水、电、气、热，电梯、卫生、消防、保安、5邮政、养狗等方面的政策法规，供大家查阅。六是《北京市物业管理重要诉讼案件分析》，对物业管理的典型判例进行介绍和分析。程建华副主任对编写这套指导手册非常重视，多次听取汇报，提出指导意见，并为《北京市物业管理调研》专门撰写了序言。由于时间仓促，不足之处，敬请批评指正。北京市物业服务指导中心主任岳为众2013年10月29日1目录一、基本概念1.什么是物业管理？....................................................................22.什么是业主？............................................................................23.什么是业主大会？....................................................................24.什么是业主委员会？................................................................35.什么是物业服务企业？.............................................................36.什么是前期物业管理？.............................................................37.什么是物业管理区域？.............................................................38.什么是准物业管理？................................................................49.物业管理区域内相关政府部门行政管理职责是什么？...........4二、前期物业管理10.建设单位应按什么标准配建物业服务用房？........................611.物业服务用房产权归谁？.......................................................612.什么是物业管理临时管理规约？...........................................613.物业服务企业按什么标准收取物业服务费？........................614.新建物业管理区域前期物业管理费由谁交？........................715.新建物业管理区域前期物业费标准如何确定？....................716.物业服务企业应如何指导和监督业主装修？........................817.建设单位撤出前期物业管理应该履行哪些程序？................818.建设单位不履行交接义务，如何处罚？................................9三、业主大会和业主委员会（一）业主大会和业主委员会的组建.......................................1219.业主大会如何组成？............................................................1220.业主大会成立的条件是什么？.............................................1221.业主大会组建程序如何启动？.............................................1222.怎样组建业主大会筹备组？.................................................1323.筹备组如何开展工作？.........................................................1424.如何组织召开首次业主大会会议？.....................................14225.什么是物业管理规约？.........................................................1526.什么是业主大会议事规则？.................................................1627.业主参加业主大会，如何确定具体的投票权？..................1728.召开首次业主大会会议费用由谁负担?................................1829.业主大会以何种形式召开？.................................................1830.如何使用业主一卡通？.........................................................1831.业主在物业管理活动中，有哪些权利？..............................1932.业主在物业管理活动中，有哪些义务？..............................1933.街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中履行哪些职责？.............................................................................................2034.物业管理活动中，哪些事项应该由业主大会决定？..........2035.召开业主大会会议，应当提前多少天通知业主？..............2036.如何选举产生业主委员会？.................................................2037.业主委员会主任、副主任如何推选产生？..........................2138.业主委员会委员应该具备什么条件？？..............................2139.业主委员会成立后应如何备案？.........................................2240.街道办事处、乡镇人民政府应如何为业主委员会出具备案意见？.............................................................................................2241.业主委员会印章如何刻制？.................................................23（二）业主大会的日常运行.......................................................2342.业主委员会会议由谁主持召开？.........................................2343.业主委员会印章由谁保管？.................................................2344.业主委员会工作经费如何筹集？.........................................2445.物业管理活动中，哪些事项应该由业主大会决定？..........2446.如何召开业主大会临时会议？.............................................2447.物业管理区域内无法组建业主大会、业主委员会怎么办？2548.在物业管理活动中，业主委员会应该履行哪些职责？.......2549.业主委员会可以行使哪些权利？.........................................2650.业主委员会委员能否领取报酬？.........................................2751.业主委员会委员应该回避哪些事项？..................................2752.业主委员会不能履职怎么办？.............................................2753.业主委员会成员资格终止的情形有哪些，如何处理？.......28四、物业服务54.企业没有资质能否从事物业服务？.....................................30355.物业服务企业分几种等级？.................................................3056.物业服务企业签订合同后应如何备案？..............................3057.什么是包干制物业服务？.....................................................3158.什么是酬金制物业服务？.....................................................3159.物业企业与业主就交费标准发生矛盾应如何处理？..........3260.什么是物业服务企业项目负责人？.....................................3261.物业服务企业应该如何发现、制止、报告物业管理的违法建设？.............................................................................................3262.小区停车位归谁？................................................................3463.小区车位停车费归谁？.........................................................3464.小区公共部分经营收益归谁？.............................................3565.业主不交物业服务费应如何处理？.....................................3566.物业服务合同到期，物业企业不愿继续服务，应如何交接？.....................................................................................................3667.物业服务合同到期，业主不愿续聘，应如何办理交接？...3