黄山养生园概念性规划与产品定位

1黄山健康产业园项目定位及营销建议方案上海恒昇房地产经纪有限公司2011年-9月2项目都已经很明了，市场也基本明确，所以我们本次报告，有四点问题是我们想与大家进行探讨：1、项目盈利如何产生？2、项目市场需求在哪？3、项目优势如何整合？4、项目开发发展方向？31、项目盈利如何产生？产业园赢利的模式可以分为两种：1、传统销售模式：销售总额与建设成本间的差额，通常利润回报较快，去化的周期直接影响项目的利润实现，目前由于多种因素的存在，目前还不适合项目运作；2、会籍销售模式：是会员卡销售和后期服务费收入的总和与前期成本之间的差额，可能是一个较长期的过程，对资金和服务要求高，但是利润空间有成长空间。4结论1、项目的利益是长期的，所以项目的社会影响力是项目实现项目巨大效益的关键和重心。在当今医患矛盾尖锐、养老问题突出的契机下，依靠政府、机构的力量，结合品牌效应，有市场机会打造一个全社会重视和有影响力的健康品牌示范项目。2、项目的盈利点在于服务，所以对服务设施的建设和服务能力的提高是项目实现效益的保障。提升项目的服务能力和服务收费是项目提高利润空间的重要手段，作为一个具有全国指导和示范意义的项目，设施的先进和服务的完美对项目的成功运营具有支点作用。52、项目市场需求在哪？目标客户与过去传统意义上的购房、炒房团是有差异的，这一目标客户一定是非常重视生活质量的，对养身、养颜、养老等比较重视，对创新项目的“体会”在他们中，可能比“占有”更重要，如同对高尔夫兴起时，他们对未有过的生活方式的追求比占有更为重要，这一目标群在中国可能正在形成，会逐渐状大，国外可能有更成熟的客户群，客户的高端化、分散化趋势明显，同时中国庞大的养身、保健、医疗、美容、养老市场都任由我们分享，同时项目可以高度整合几个市场，成为高大全的健康服务类项目，不但满足高端客群，也同样不放弃中层客群；6结论1、客户高端化、分散化。在全国的影响力的要求甚高，所以项目的定位、项目的推广、项目的建设和服务的完善需要能够支持项目的高度。2、项目的示范和独特是项目获取客户欲望的关键。服务第一、展示第一、体验第一，是营销的重要利器。3、单一的养老市场份额和影响力还不够支持健康产业的主题。最直接的消费客户都是中年以下客群，本身对健康的关注和需求就较高，健康产业园的关注点除了定点养老养身外，需要将服务延伸到这些客户的异地健康服务中，对服务的辐射应该具有更高的辐射范围和灵活性。73、项目优势如何整合？1、充分挖掘南药、三宝以及中华文化和传统中医药以及旅游产业中蕴藏着的“软性”价值潜力，提升可带来的销售价值增长空间，以未来可享受的软服务价值增长去尽量弥补产权与使用权之间的价格差距。2、发挥品牌在各领域的组合优势，产生独特的优势叠加。具有排他性，别人不具备的优势，防止复制；又进行优势资源整合，可以为项目的复制打造基础，以为本项目的复制不在于地域和建筑形态，而在于服务的复制，可建立全国不同的健康产业。8结论1、发挥企业在中医、医药、医疗科技等方面的资源优势，强强联手。2、通过整合优势，建立项目产品核心竞争力。如同万科的物业和万科的户型创新是万科产品核心竞争力一样。3、引进日本护理技术和服务体系以及韩国的美容技术，提高品牌国际含量和领先性。4、项目优势的唯一性和项目服务的可复制性是项目定位和项目发展的重要环节。94、项目开发发展方向？1、仅仅依靠养老养身概念，既不符合健康产业的定位，也降低了项目的高端属性，同时对空置房源和庞大的服务体系也造成浪费。2、形成不受地域、房产限制的服务体系，才可能服务更多人群和更多区域，服务带来的利润点才能得到扩大。3、建立学术、技术、服务的国际高地、才能成为全国的示范和标杆，锁定国内高端健康需求，放眼海外市场的服务客群。4、打造基于健康、绿色、智能、智慧、人文、环保、自然的养老、养生健康产业基地。10结论1、赋予健康基地全新的概念和丰富内涵。2、打造全国健康学术、医疗、护理、养老、养身的理论研究和学术权威地位。3、建设具有国际水平的硬件和软件条件，把科技、医疗、医药、膳食、娱乐、文化、人性、环境、服务高度融合，把东西方文明和中国特色高度统一。4、打造基于健康、绿色、智能、智慧、人文、环保、自然的养老、养生健康产业基地11第一印象代表全国的标杆性项目代表行业的示范性项目有文化基调品质项目为开发商实现高利益的项目12项目定位明确项目发展方向13我们的模式概念，在当今社会有了私家车、私家飞机等概念后，我们推出：私家医生+私人疗养院+度假居所+投资产品的4合一产品战略思考14国内首席美容养颜技术基地国内首席中医学研究基地国内首席养老健身示范基地国内首席护理学示范基地国内首席国学讲坛活动基地战略思考15战略思考16项目的土地现状，导致本案一定是卖服务和概念，同时考虑项目可持续和发展，以及客源的分布分散等特点，我们建议项目必须具有领先性、高端性、系统性、专业性、唯一性和可复制性战略思考17项目的高端属性高端的服务理念远程保健跟踪、名医远程诊疗、健康顾问服务、中药保健品送递、专家医生登门问诊、体检中心服务、日式护理服务、国学讲坛服务、旅游服务、韩式美容服务等战略思考18日本养老服务展示公共区随处可见的安全扶手自动出温水的台盆安全科技的多功能洁具调节自如的卧床19日本养老服务展示机能康复训练室特质的食疗膳食普通仿传统洗浴木桶特殊机械护理浴缸20日本养老服务展示联合救助机构24小时护理机制健康体操训练音乐休息室21徽派文化黄山资源品牌组合打造成：中国首席国际生态健康基地项目定位22服务配套23国内首席国学讲坛活动基地国学基地国学堂研讨内容养生儒道佛医学文学、历史、书画服务配套24国内首席护理学示范基地护理基地一站式护理急救、送餐、（24小时护理）。中医护理学院（可容纳3000学员、示范、实习）。服务配套25国内首席美容养颜技术基地美容养颜SPA会所韩式美容医院服务配套26国内首席养老健身示范基地养老健身基地设立2000平方米老年活动中心棋牌室、门球场、钓鱼台桌球室、健身区、康复区老年大学服务配套27国内首席中医学研究基地中医学医博园（百草园）体检中心（中西结合）理疗会所（温泉理疗、食疗）运动员养护中心（桑兰代言）服务配套28中医学服务内容：同仁堂名医汇（望、闻、问、切、推拿）同仁堂大药房同仁堂保健同仁堂绿色就诊通道（和多家国内知名医院及国外医院合作，方便异地会员就医）。国内首席中医学研究基地服务配套29服务配套私人医生每月上门问诊、为会员建立个人健康档案、定期进行亚健康检查、定期健康咨询等服务。30服务配套远程健康顾问（建立健康网站短信平台）每日健康提示、网络问诊、健康咨询、专家远程会诊药品专递、中药、保健品等通过物流送达客户31项目分析32项目分析项目所在地黄山市徽州区潜口镇，总建筑面积：819379.1㎡黄山健康产业园规划示意图33住宅总用地面积884631㎡建筑面积819379.1㎡国际健康养生区（公寓）226910.2㎡新安医学健康养生区（公寓）56129.5㎡同二堂健康养生区（公寓）327215.5㎡总部经济园（别墅）74466.2㎡住宅建筑合计684721.4㎡项目分析备注；根据东南大学规划设计计算得出以上住宅建筑面积。项目经济技术指标34配套五星级酒店57217.4㎡老年健康护理学院27711㎡健康信息中心4508㎡健康养生服务中心31812㎡健康养生诊疗中心4620㎡中华医药文化博览园8789.1㎡地下车库面积45120㎡停车位3810个地上1030个半地下970个地下1380个建筑自带停车位430个健康养生单元5159㎡容积率0.926建筑密度0.17绿地率54%本项目分析项目经济技术指标35会员卡设定36会员卡设定1、会员卡类别3、会员卡启动顺序4、会员卡销售条件2、会员卡章程37会员卡设定1、会员卡类别黄山健康产业园会员卡卡种年限物业名称终身卡产权40年总部经济园（别墅）普通卡使用权40年国际健康养生区（公寓）新安医生健康养生区（公寓）同仁堂健康养生区（公寓）备注：普通卡会员每年可享受30天住宿、可转让、继承体验卡使用权5年2万一张体验卡，体验卡最后两年享受每年7天指定房源住宿备注：体验卡用于前期营销推广，卡数控制在200-300张，力求让市场了解本项目。38黄山健康产业园会员卡卡种年限物业名称总面积㎡户型面积㎡房源套数会员卡数量销售均价（单价转换）㎡/元终身卡产权40年总部经济园（别墅）74466.2420177套177张12500元/㎡930827500元普通卡使用权40年国际健康养生区（公寓）226910.2603781套18905张7000元/㎡1588371400元新安医学健康养生区（公寓）56129.560935套4675张7000元/㎡392906500元同仁堂健康养生区（公寓）327215.5605453套27265张7000元/㎡2290508500元合计10346套51022张5202613900元会员卡设定1、会员卡类别39会员卡设定1、会员卡类别上表说明：终身卡（别墅）产权销售，一套房源对应一位会员卡客户。普通卡（公寓）使用权40年，一套房源对应5位会员卡客户。终身卡、普通卡共计销售51022张会员卡，总销售金额：52亿元。40会员卡设定1、会员卡类别举例：按60平方米，价格7000元,分别销售5人计算方式：（60㎡*7000元）÷5人=84000元/人。备注：普通会员卡价格84000万元。41会员卡设定会员卡章程终身会员卡章程简述（别墅）可以继承、转让和变更会员，可进行产权转让，产权40年，享受基地所有配套服务，每年缴纳相对应年费。（详情请见附件《黄山健康产业园会员卡章程》）42会员卡设定会员卡章程普通会员卡章程简述（公寓）可以继承、转让和变更会员，产权40年，享受基地所有配套服务，每年可享受60天指定房源入住，缴纳相对应年费。（详情请见附件《黄山健康产业园会员卡章程》）43会员卡设定会员卡章程体验会员卡章程简述体验卡使用权限5年，从第四、五年开始，每年可享受7天基地指定房源住宿。享受私人医生上门问诊、建立个人健康档案，远程健康会诊咨询、客服中心配套服务、同仁堂绿色就诊通道、药品专递服务。（详情请见附件《黄山健康产业园会员卡章程》）442、会员卡启动顺序会员卡设定1、体验卡（期限5年）2、普通卡（期限40年）3、终身卡（别墅）45会员卡设定会员卡销售条件会员卡销售第一步先启动体验会员卡体验卡启动必要条件：建立客户信息网站、短信平台、私人医生、客服中心、同仁堂绿色就诊通道、药品专递系统。必要的广告推广46会员卡销售条件会员卡设定会员卡销售第二步启动普通会员卡兼具体验卡销售条件外，普通卡销售必须具备养老、养生公寓交付使用，国学讲坛活动基地、护理学示范基地、美容养颜技术基地、养老健身示范基地、中医学研究基地。47会员卡设定会员卡销售条件会员卡销售第三步启动终身卡销售（别墅）终身卡销售必要条件：黄山健康产业园所有配套服务齐全。48会员卡营销推广黄山健康产业园前期推广费用：建立客户数据库、客服中心建设、宣传片、高炮、网站广告投放、指示牌、DM、楼书、售楼处交付使用。4949谢谢