重庆洋房发展历程1

重庆洋房发展历程重庆洋房产品特征重庆洋房发展历史金科洋房发展历程重庆洋房风格鉴赏重庆洋房产品创新花园洋房产品特征花园洋房产品特征退•层层退台设计，每户花园私享采光错•相互错层布局，镂空采光院•首底层入户，私家阳光花园庭院露•顶层大面积露台•户户有露台，体现生活品质花园洋房产品特征层层退台退台的目的是为了让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面。退错花园洋房产品特征错层通过”错”来实现空间的分区，动静相锚，不仅是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转换相错，也增加空间的动睡和层次感。底层的私家小院，或者三、四层围成的院落，形成独立的空间，满足生活闲适生活。花园洋房产品特征院花园洋房产品特征把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，把更多的室内空间暴露给自然。露重庆洋房发展历程时间轴发展阶段产品特点建筑风格楼层面积区间代表项目2002起步期提出洋房概念首次出现露台现代风格3+1、4+1底跃、顶跃120-190水天花园竟地溯源居2003-2005发展成熟期金科首开“退、错、露、院”全新形态、以其为标准开始全面发展西班牙、地中海、北美、现代风格3+1、4+1底跃、顶跃120-220天籁城、天湖美镇、弗莱明戈、东原中央美地、晋渝绿岛印象2006-2008突破创新期引入电梯洋房、楼层突破原始的3+1、4+1、底TOWN出现、前庭、后院、地下会所、院馆、赠送等西班牙、北美、地中海、中式、英伦5+1、6+1、8+1、顶跃、底TOWN、大平层110-180弗莱明戈、江与城、东方王榭、同天绿岸、骏逸蓝山、隆鑫花漾湖2009-2011百花齐放期电梯洋房成为主流、前庭后院、独立入户、私家会所、院馆、顶层小平层、外立面材料、品质现代、地中海、中式、北美、英伦、法式5+1、6+1、7+1、9+1、10+180-160万科缇香郡、小城故事、梧桐郡、华港翡翠城、碧怡神韵、源著、江上明珠、U城、雨山前重庆洋房发展历程总结花园洋房发展历程—起步期时间发展阶段建筑风格楼层主力面积区间代表项目产品特点2002起步期现代风格3+14+15+1120-190水天花园竟地溯源居提出洋房概念首次出现露台户型面积单一顶跃+平层+顶跃形势全地上设计，地下未利用产品比较混杂，带花园的多层住宅，均打花园洋房牌竟地溯源居水天花园洋房处于起步阶段，提出洋房概念，研究洋房发展创新。时间发展阶段建筑风格楼层主力面积区间代表项目产品特点2003-2005发展成熟期现代风格西班牙风格北美风格地中海风格3+14+15+1120-220金科天籁城金科天湖美镇龙湖弗莱明戈东原中央美地晋渝绿岛印象金科首开“退、错、院、露”概念，引领重庆洋房时代每单元6-8户的3+1、4+1结构顶跃+平层+顶跃形势楼层面积差异化露台、花园做到极致全地上设计，地下未利用景观与建筑融合，提升景观价值高度花园洋房发展历程—成熟期金科天籁城金科天湖美镇东原中央美地龙湖弗莱明戈洋房发展成熟，形成完善的洋房体系，异域风情、园林景观与产品结合。花园洋房发展历程—突破创新期时间发展阶段建筑风格楼层主力面积区间代表项目产品特点2006-2008创新突破期现代风格西班牙风格北美风格地中海风格英伦风格中式风格5+16+17+18层110-180江与城东方王榭同天绿岸骏逸蓝山隆鑫花漾湖进入电梯洋房，楼层突破至8层底TOWN出现，花园变为前庭、后院面积仍然较大类别墅概念洋房出现出现地下室私家会所院馆功能赠送洋房飞速发展，突破传统模式，各种创新形式缤纷呈现。江与城骏逸蓝山同天绿岸东方王谢花园洋房发展历程—百花齐放时间发展阶段建筑风格楼层主力面积区间代表项目产品特点2009-2011百花齐放现代风格西班牙风格北美风格地中海风格英伦风格中式风格5+16+17+19+110+180-160万科缇香郡龙湖源著保利江上明珠天景雨山前华港翡翠城复地院立方龙湖U城电梯洋房成为主流，楼层达到11层顶跃调整为两套小户型面积整体缩小，套均建面145㎡底层TOWNHOUSE成为主流地下室利用最大地下室计容全跃产品出现品牌企业如龙湖、万科、金科，非品牌企业如华港、聚义等均大力开发洋房，选材以别墅为标准，个性化产品增多。万科缇香郡龙湖源著天景雨山前复地院立方洋房户型功能完善，如前庭后院，送入户花园或屋顶花园丰富送“退、错、露”形成的露台，送地下室。赠送风格欧式化，向别墅看齐，追求大气、沉稳、内敛。内涵建筑既大气、内敛又沉稳，同时追求户型丰富并“送”露台。兼容消费者的需求多元化与个性化，导致从立面到面积，洋房更加个性化。精细化个性化花园洋房发展历程金科洋房发展历程金科洋房发展历程金科第一代花园洋房金科·天籁城·美社金科第二代花园洋房金科·天湖美镇2003年面市，首次提出洋房“退、错、院、露”的概念，引领重庆洋房；采用了3+1、4+1的楼层设计，面积125-200㎡；未利用地下室资源；2004年面市销售，在一代基础上，采用了错层设计，加大阳台和露台面积；仍采用了3+1、4+1的楼层设计，面积增大到124-240㎡，底跃、顶跃；未利用地下室资源；金科洋房发展历程金科第三代花园洋房金科·天籁城·紫园金科第四代花园洋房金科·云湖天都2004年面市，产品采用了双正背向排列设计，加宽了楼间距，增加私密性和舒适性；采用了3+1、4+1的楼层设计，面积125-206㎡；未利用地下室资源；2005年面市销售，与公园和原生地貌结合，充分利用地形，排布错落有致；采用了4+1、5+1的楼层设计，面积向两极分化，大面积近300㎡，小面积105-160㎡；金科洋房发展历程金科第五代花园洋房金科·东方王榭金科第六代花园洋房金科·10年城2006年面市，采用了中式风格，园林以中国传统园林为主，亭台楼榭，注重了景观与建筑的搭配融合；采用了5+1的楼层设计，面积120-296㎡；开始利用地下室做文章；2007年面市销售，增加院馆等可变空间，采光井镂空设计，形成多重院落；采用了5+1的楼层设计，面积缩小，112-165㎡；地下室挖空赠送。金科洋房发展历程金科第八代花园洋房金科·阳光小镇金科第七代花园洋房金科·小城故事2008年面市，加大露台、阳台的面积，增强功能的舒适型和实用性，院馆可变设计；采用5+1的楼层设计，面积110-170㎡；缩小顶跃的面积，140-150㎡地下室私家会所赠送。2008年面市销售，引进电梯，5+1的电梯洋房；底跃做创新处理，由负1、1、2层组成TOWNHOUSE，地下室充分利用，互不干扰；1、2层均有入户花园、私家会所，前后入户；面积小型化，出现大量70-90㎡产品；引入和会所和星级酒店式管理。金科洋房发展历程金科第九代花园洋房金科·公园王府2011年即将面市，底层不再是4户的TOWNHOUSE，回归传统的1T2模式，全跃层设计，在保证“院错退露”基础上“邻借、仰借、俯借、应时而借”的景观设计理念。项目采用了ARTDECO风格与重庆外立面规范集合的方式，外立面颜色为灰白色。洋房未来发展方向别墅用地的逐渐较少，高端品质洋房将逐步取代部分别墅产品；资源独占、品质更高，逐步抢占别墅市场1、有独特资源占有（优势地段或独特资源）的地块：类别墅产品定位大户型洋房+别墅级配置和材质+独特资源占有利用大户型、配置、材质做出建筑的别墅感觉利用独特资源占有加上别墅品质抢占部分别墅市场份额2、无独特资源占有的地块高品质产品定位地段+户型面积适中+别墅级配置和材质+附加值最大化+风情感+适中总价形成特定的城市核心洋房，与经济型别墅竞争产品差异化加剧洋房未来发展方向方向一：类别墅洋房户型面积偏大，利用材质和配套尽量达到类别墅品质，提升项目舒适性和尊贵感。方向二：经济型洋房户型面积做小，楼层提高到8-11层，满足了容积率和建筑密度等指标要求，通过低总价，满足既要洋房生活，又有总价要求的客群。中间型产品，在未来会越来越少，主要是避免陷入尴尬“买得起的人，看不起”（面积不合适）“看得起的人，买不起”（总价段偏高）洋房效区化，逐步变化洋房城市化洋房未来发展方向当前土地供应容积率多在2.0左右，土地供应面积多小于200亩；城市规模的扩大；洋房+高层模式或洋房+别墅模式；二者相比较，洋房+高层模式更容易实现。纯粹的郊区洋房将越来越少，洋房+高层的城市化模式增加重庆洋房规划布局花园洋房规划分析优势：在保证洋房自身的间距前提下，最大限度利用土地资源，规模指标容易满足。劣势：对视情况严重，不能形成节点型和中庭型景观。行列式布局龙湖源著优势：可根据地块形状，布局从容，顺其自然。同时做到了视线上的错开。劣势：仍未解决对视，局部还有可能更严重。行列式布局花园洋房规划分析复地院立方花园洋房规划分析院落式布局万科缇香郡优势：在满足规范前提下，最大化提高产品容积率，提升利润空间。劣势：对视严重，赠送比例小，洋房的露台、洋房大幅度缩水，舒适度降幅花园洋房规划分析优势：充分利用了道路和景观资源，不固定模式，根据交通动线排列，彼此交错，增加景观视野和私密性；劣势：对景观、道路规划要求甚高，浪费容积率。树枝状布局龙湖弗莱明戈优势：前所未见的大量双拼洋房在产品可打造双拼、四拼等向别墅看齐的洋房产品；利用围合式布局打造景观节点。劣势：浪费容积率指标，完全可以做局部的双拼别墅，价格和和利润会更高。花园洋房规划分析围合式布局中渝梧桐郡优势：利用山形，将洋房逐步抬高。把洋房错开式布局，达到视线错开。既享受了山景，又可观赏中庭景观，做到了整个布局的丰富，让洋房具有立体感。劣势：地形高差造成业主出行不方便，通常通过上下交通电梯解决。花园洋房规划分析依地形地貌布局天景雨山前花园洋房规划分析依地形地貌布局江与城翡翠岭优势：横向间距错开，解决对视问题，增加园林景观的丰富性，增加景观视野；建筑斜向布局，彼此交错，丰富空间距离感。劣势：对部分中间户型影响较大，楼间距狭小，私密性差。