2014+CRIC克而瑞咨询+时代社区项目社区商业及公寓市场调研报告

广州，2014年5月社区商业及公寓市场调研报告呈：时代集团绝密易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商工作方法：明确时代发展策略社区商业特征，覆盖人群，物业形态、商业模式、发展趋势等。关于社区商业概述结合时代地产社区商业发展策略，明确重点的研究方面。典型案例汇总分析筛选典型对标关系案例，编写案例分析部分，提炼出案例特色。总结案例借鉴意义汇总分析各案例特征，得出共性/借鉴意义，如主流面积、总价段、户型特征、客群需求等。社区商业趋势分析总结出对时代地产有借鉴意义社区商业的产品结构、产品附加值与营销对标的一般规律。2易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商报告说明：本报告中相关数据来源：地方统计局、地方房管局、CRIC数据系统及监测资料；本报告取数时段：2013年1月1日至2013年12月31日本次市场调研的物业对象含社区商业和公寓；本报告中对于社区商业及公寓的案例选取标准如下：衡量维度社区商业公寓销售速度近1-2年区域销售排名前10近1-2年区域销售排名前10体量规模社区商业占整项目体量比例为8-10%，公寓开发体量约3-4万m²知名度区域级别开发企业、具一定知名度区域级别开发企业、具一定知名度品牌度进驻商家为国内一线品牌--3易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商本报告选取的典型案例名录如下：报告说明：地区片区社区商业数量公寓数量广州番禺雅居乐剑桥郡敏捷时空壹号2敏捷华美国际奥园越时代2海珠绿地滨江汇-1－－－增城东凌花园-1敏捷锦绣广场-1花都路劲隽悦豪庭-1保利水晶城-1南沙南沙云山诗意-1敏捷君御国际-1清远清远阳光100芒果TOWN-1－－－佛山禅城依云上城保利天玺2保利天玺-1桂城中海锦城金域蓝湾2丽日世纪金鼎-1珠海金湾保利香槟国际-1中珠上郡-1斗门里维埃拉一期商业街-1尚御华府-1个案合计22个4易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商开发商意愿分析易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升2010.1.7国十一条取消优惠2010.4.27国十条差别信贷2010.9.29新国五条限购令、差别信贷2011.1.26新国八条二套房首付提至六成2011.2.24进一步限购限购细则2011.5.1明码标价一次性公开房源，明码标价销售13.2“新国五条”细则20%交易税。。。PART1开发商意愿分析政策背景住宅政策性影响虽然国内房地产刚需大，并且仍是国内资金升值保值的重要途径，但受政策性影响，商业市场将继续吸引大量投资性买家，市场潜力巨大商业地产在楼市政策刺激下，将继续吸引大量投资性买家，商铺的市场潜力巨大，发展前广阔。易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商时代地产开发意愿顺应商业地产发展趋势，时代集团重点思考社区内销售型社区商铺的发展方向，既能有效成为社区的配套商业又能成为回笼资金重要产品之一。8住宅产品线的不断研发及拓展但社区商业的发展并未形成具品牌烙印的产品体系与企业发展策略不匹配社区商业产品创新时代玫瑰园时代珊瑚海时代城时代南湾佛山时代城时代花生时代u公寓时代廊桥时代花生II时代外滩时代云图PART1开发商意愿分析现代社区商业是下一轮商业地产项目开发的主流产品易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商商业规模、产品类型及布点商铺产品数据拟定：面积、开间、进深、层高、内部动线业态组合建筑设计原则：客流动线、商业特色营造销售招商12商业定位、投资客群、投资总价格、投资需求主力店招商策略、普通店招商策略销售手法类型、销售手法选择招商策略综述发展趋势研究经营管理现状12国内外社区商业发展历程及概述社区商业租金水平管理、（广州）社区商业经营管理特点社区商业经营管理发展预测对住宅价值的提升作用分析招商前期后期工作成果时代社区商业规模参数及排布方商业项目定位方法；铺位面积及内部空间；商业客流动线；投资总值控制；面积户型接受度；投资者对物业的需求；营销模式；品牌商家模拟搭配；各业态业种面积确定租户签约及后期管理；社区商业调整期及调整阶段管理费及其他费用标准日常维护及营销活动。。。。。。研究重点本次报侧重以销售型社区商铺为研究对象，以了解市场主流产品和投资客户群的特征为目的，为日后制定时代集团的社区商业产品线奠定基础。9PART1开发商意愿分析社区商业定性、定量、定位中期易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商社区商业概述易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商社区商业概念传统意义上，社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态，具强地域性以提供日常生活需要的商品和服务为主的属地型商业。12由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万m²左右，商业业态的设置也有较强的针对性。指区别于城市区域中心商业、SHOPPINGMALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。社区商业具有相当强的地域性，是以提供日常生活需要的商品和服务为主的属地型商业。什么是社区商业主要服务对象地域内和周边居民载体住宅项目或住宅街区宗旨便民、利民目标提高居民生活质量、满足居民综合消费社区商业城市商业服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。PART2社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商社区商业性质分类根据操作模式以及商住比例来区分不同性质的社区商业，各商业等级是有区别的。13邻里中心型社区商业、街区型社区商业、住宅项目配套型社区商业操作模式区分商住比例区分外向型社区商业、偏外向型社区商业、内向型社区商业类比项邻里中心型街区型住宅项目配套型概念区分广义的社区商业，工业园区运用为主在街区区内的住宅中形成的服务型商业街区隶属住宅项目操作者商业地产开发商住宅开发商及经营商住宅开发商操作手段市政规划为主自发为主，市场调控住宅小区规划操作模式开发与经营高度统一开发与经营一般分离开发与经营通常分离服务业态链接式、业态全业态精精选式、业态精服务范围单个或多个工业园区的多个住宅项目街区内的多个住宅项目单个住宅小区为主，周边为辅与城市商业关系区域替代区域形成业态互补市场化程度高最高较高类比项外向型偏外向型内向型社区商业面积与住宅面积之比5％—11％2％—5％2％以下商业体量较大一般小消费群需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营主要依赖于本社区居民的需求基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求周边商业环境要求高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围一般，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化较低不同性质的社区商业类型，其操作模式、手段以及服务人群略有差异。根据项目的商业性质，拟定商业定位，进一步的确定商业部分的规模、服务客群的辐射范围以及产品特色。PART2社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商社区商业物业表现以承载社区商业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业的物业表现主要为：社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。14社区底商社区商业街社区商业中心选址服务人口业种业态住宅项目的主要入口5000人左右一般为2-5万人左右一般为3-4万人左右5个以上20个以上各类商业网点的多层集中式商业物业形态按照街的形态布置的单层或多层物业5个以上住宅项目的主要入口及中轴线一般考虑项目外向型区域裙楼商业海珠区乐峰广场珠江新城兴盛汇一带（后期规划的大型社区商业街）天河区凯旋新世界广粤天地PART2社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商社区商业存在于各类型社区住宅片区中，承担着方便市民各类消费的重任。便捷convenient社区商业的特征与其他商业项目对比，特征一，商业功能是“便民消费”。PART2社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商（1）社区商业的业态业种配置内容与一般商场的差别不大购物消费休闲消费生活消费餐饮消费娱乐消费配套消费（2）社区商业的业态业种配置比例与一般商场的有所差别社区商业的特征特征二，社区商业的业态业种配置内容与其他商业项目对比差别不大，但配置比例则有区别。PART2社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商（以上海的几个社区商业与其他商业项目的业态配置比例对照）项目名称项目性质零售商业比例%非零售商业比例%配套商业比例%西郊百联社区商业61336南方商城新楼社区商业44542大拇指广场社区商业235720港汇广场都市商业69263来福士都市商业59383新世界都市商业41.857.82.7非零售商业比例社区商业的特征零售商业比例配套商业比例社区商业的的零售商业比其他商业项目的配比略低，而非零售商业（休闲娱乐类）以及配套商业（服务类）的配比则稍高。项目名称零售商业非零售商业总比例主力店化妆品服装鞋类儿童用品总比例正餐快餐休闲特色餐饮咖啡酒吧食品娱乐健身运动西郊百联61.326.81.017.44.533.23.32.78.51.11.213.43.0南方商城44.3-1.824.6-54.417.7--1.3-35.4-大拇指23.111.9-3.7-57.220.66.713.13.91.511.4-港汇广场69.06.40.844.02.824.84.00.814.01.01.04.0-来福士62.014.31.331.4-34.6-2.917.61.81.21.59.6新世界42.0-0.427.64.257.45.03.31.00.240.4146.6-PART2社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商服务业态的配置上应突出“消费的便捷性”；服务业种的配置上应偏重家庭消费的组合；服务对象的选择上应偏重家庭主妇、学生、儿童；服务产品的档次上应偏以中档为主。家庭消费高档中档低档商品档次消费对象主妇学生儿童社区商业的特征特征三，社区商业的消费对象偏重主妇、学生、儿童，以中档的家庭消费为主。PART2社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商社区商业基本业态故此从社区商业运营层面统计，超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态。19典型社区商业以居民消费为主导，业态比例以超市、餐饮和服务配套为主要构成部分。PART2社区商业特征说明易居（中国）旗下品牌：中国领先的商业地产信息与解决方案提供商社区商业道具型持续功能型多以社区商业中心形式出现多采用阶段性开发模式