可行性研究案例分析

1.项目背景大都体育中心为银都区直接管辖的区级体育活动场地，拥有400米跑道和可供8000人观看的简易看台，设备简陋，不符合国家标准。在亚运会期间，虽由国家投资兴建了举重台、乒乓球练习馆、游泳馆、运动学校、办公楼等建筑，但由于缺少配套设施，目前任不能满足体育锻炼和比赛的要求。引进外资，充分挖掘现有土地潜力，利用合作的优势，改造旧房屋，开发完善银都体育中心的配套设施，兴建奥林体育大厦，促进银都城区各项体育工作和第三产业的繁荣和发展。2.项目拟建规模根据大都市城市规划管理局97—规审字—0287“审定设计方案”通知，本项目占地10540.2平方米，总建筑面积98975平方米，其中地上66541.6平方米，地下32433.4平方米。建设高度62.4米。建筑容积率6.31（地上），建筑密度45%。项目工期：1997年6月至2000年6月，历时3年。各建筑物建筑面积见表2.1表2.1建筑面积分配表序号功能/项目面积单位备注1写字楼24743平方米2公寓296933体育设施296934餐饮及娱乐49495停车场49496设备层4949合计989753.体育设施建设内容体育大厦的开发建设充分考虑了体育设施的配套作用，体育设施建设内容见表3.1表3.1体育设施建设内容序号功能/项目面积单位备注1大型乒乓球活动馆3571平方米2银都区棋牌学校42863台球活动中心214314294地郑球活动馆28575保龄球活动馆14296剑击馆11437武术学校21438老年人体育中心8579综合健身馆114310藤球馆114311拳击活动房754912辅助用房29693合计4.市场分析4.1体育场馆4.1.1大都市体育场馆现状大都市及郊区县现有215个（含国家和省体委所属），其中市区135个。现有场馆中，长期用于专业训练和比赛的有30个。其余场馆已经全部用于群众体育健身活动，每年开放时间超过320天。4.1.2本市居民对体育健身活动场馆的需求1995年《全民健身计划纲要》颁布和实施以来，全市加大向社会开放力度。1995年活动人次为14万人次/月，1996年增加到70万人次/月，活动项目也由18项增加到20项。随着群众健身需求的增加，现有场馆设施显得供不应求，许多场馆和场地都出现群众排队等场地、预约场地的情况。大都市尤其是银都区的供需矛盾尤为突出。4.2写字楼市场4.2.1写字楼供给状况1994年，大都市写字楼售价迅速攀升，与此同时，受高价位、高利润的驱动，大都市写字楼建设及供给也迅速增长。1995年大都市写字楼供应量进入了高峰，写字楼中竣工面积达40万平方米。据统计，1995年本市各楼可用于办公的设施总量达225万平方米，其中：纯办公楼接近100万平方米；用于办公的公寓，近55万平方米；饭店常年用于办公约70万平方米。4.2.2需求分析1995年，大都市新批三资企业较上年减少42%，但外资企业进驻大都市机构仍有所增长，这是大都市的地位和功能所决定的，据此预测外资机构对写字楼的需求仍有一定的增长。随着中国经济的发展，中资企业经济实力不断增长，在写字楼需求市场中所占份额逐年增长，1990年，中资企业只占当年写字楼需求量的10%左右，到1995年已占约1/3约为14万平方米，中资企业对中高档写字楼需求增长速度高于外资企业，年增长率可达25%。综合分析，预测大都市今后几年写字楼需求情况见表4.2表4.21997年—2000年大都市高档写字楼总需求量单位：平方米序号项目19971998199920001外资需求量374350582中资需求量232936453其他20202020小计80921061234.3公寓市场公寓的需求主要是对三资企业和外方驻大都市机构人员、中资企业驻大都市人员等，公寓的用途已由原来的单层纯居住发展为居住、办公兼用。5建设地点及市政配套条件5.1建设地点本项目位于大都市银都区，项目的四至范围：北起银都工人体育馆南侧，南至北四环，西起东方大街东侧，南至南方大厦。5.2拆迁方案5.2.1项目用地现状在用地范围内，有285户居民危房和2户商业、餐饮业需进行拆迁。5.2.2拆迁安置方案用地范围内，有285户居民，需拆迁面积为12300平方米。拟在异地建设居民搬迁用楼。用地范围内的285户居民，需拆迁面积为1000平方米，由建设单位向上述两个被拆迁单位一次性支付拆迁费用，由其自行解决安置问题。5.3市政配套条件5.3.1供电本项目计算供电负荷为4630千瓦，考虑留有余地，按容载比1.5选择变压器，容量往日7000千伏安。供电方案为自安外10千伏电缆向体育大厦总配电室供电，电缆长度约为0.6公里。然后在从总配电室引出双路电缆向各变电室供电。5.3.2供热该项目负荷约600万大卡/时，拟建锅炉房供热。5.3.3工气本项目日所需煤气量约1150立方米，拟利用银都体育场内已有煤气管线，并建相应的煤气调压站。5.3.4供水项目日所需水量900吨左右。东方大街东侧现有一条现状DN600毫米上水管线，拟在东方街新建一条1.1公里DN300毫米的上水管线与其相连，即可满足奥林体育大厦的供水需求。5.3.5雨污水排放本项目每日排放污水量约730立方米。在该大厦环形道路下安排布置雨水管线与内部雨水一并红都大街合流管，然后排入红都大街西侧雨水馆内；内部污水接入新都工人体育馆外大街东侧污水管内。5.3.6电信本项目预计需要装机容量3000门程控交机，拟由市话局就近解决。6环境保护6.1废水处理本项目废水主要来自餐饮废水，洗涤废水和洗手间废水，为可生化有机无毒水。餐饮废水经隔油池除油后与洗涤废水直接排入市政排水道。6.2废气处理本项目自建锅炉房，拟采取有效措施，使废气排放到达环保标准。6.3噪声处理噪声主要来自机电设备运转时发出的机械声，在设备选型事采用低噪声设备，并配减震装置，必要时采用隔音建筑材料。6.4施工中的环境保护本项目在施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围的人群和环境会造成污染。因此施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔音装置，对粉尘采用喷水降尘。7节能7.1为节约用水，空调冷却水采用冷却塔循环使用。对洗涤用水，安装中水处理设备，使其经过回收处理后二次使用（冲厕所）。7.2公关出口的外门均设置空气幕以减少冷（热）量损失。7.3采暖、供电、供气，供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中消耗。7.4用计算机控制整个大楼淡定照明和空调系统，一方面完善服务，另一方面也可避免能源的分散消耗而带来的浪费。8投资估算与资金筹措本项目估算总投资24884.92万元，合2998.18万美元。其中建设投资24809.92万元，合2989.15万美元。流动资金75万元，合9.04万美元。本项目系中外合资项目，依照有关规定免征固定资产投资方向调节税；本项目五贷款，不记建设借款利息。8.1建设投资本项目建筑面积中30%为体育场馆，依据有关规定该部分建设用地免缴土地出让金，故项目土地出让金按建设用地面积的70%，即7378.14平方米，估算为3903.82万元。拆迁安置补偿费按拆迁250户居民所需面积与不同高层住宅单位造价相乘，加每户一次性补偿费和商业餐饮一次性拆迁补偿费计算。项目的设备购置费为专用体育及设施器材费，估算650万元。基本预备费按土地费、前期工程费、房屋开发费、设备购置费和相关工程费之和的5%取，涨价预备费用按建设安装工程费用的6%取。8.2流动资金流动资金估算为65万元。8.3资金筹措本项目注册资本1000万美元，合人民币8300万元，占总投资的33%左右，均由外方投入。其余建设投资由外方以现金方式投入。9财务分析9.1分析测算说明本项目测算根据委托方提供的基础数据，并经过实际调研和专家咨询对其进行调整。本测算符合有关部门的规定和要求。本项目的计算期为15年，其中建设期为3年，经营期为12年。本项目的行业基准收益率取为16%。本项目以人民币作为记账本位币。外汇汇率按市场汇率取为1美元兑换8.3元人民币。9.2财务预测9.2.1营业收入本项目营业收入包括房产销售收入、地下停车场租金收入和体育馆经营收入三部分。房产销售收入：出售部分计划从建设期第三年开始预售，预售1年，销售2年，即项目短期的第3年、4年、5年为销售期。如表9.2.1表9.2.1房产销售收入测算表序号项目建筑面积（平方米）售价（元/平方米）第3年20%第4年40%第5年40%合计1写字楼24743151507497.114994.314994.337485.62公寓29693115006829.413658.813658.834147.03商业、餐饮、娱乐4949183001811.33622.73622.79056.74总计5938516137.932275.732275.780689.3停车场租金收入：停车场租金预计为1元/（车位·小时），每车位占地25平方米，出租率记为90%，测得年租金收入为1.08*4949/25*24*365*0.9=156.07万元体育场馆营业收入见表9.2.2表9.2.2体育馆营业收入测算表项目经营收入合计4567—15保龄球活动中心1201501802202430乒乓球活动管1501802002402690台球活动馆1001201401501710地郑球活动馆30405060660棋类、桥牌馆70901101201350击剑馆10152540410拳击活动馆801001201401560藤球馆5070901201290综合健身馆1502303004004280老年人活动中心8142030312总计768100912351520166929.2.2营业税金及附加本项目需缴纳营业税、城市维护建设和教育附加等营业税；销售房地产及出租停车场5%的税率缴纳营业税，经营体育场馆按3%的税率缴纳营业税，城市维护建设按营业税的3%缴纳，教育费附加按营业税的3%缴纳。土地增值税：根据《土地增值税暂行条例》本项目房产出售期各年销售收入为16137.9万元、32275.7万元、32275.7万元。扣除项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开放成本；（3）房地产开发费用；（4）与出让房地产有关的税金；（5）1、2两项之和的20%。经过计算，销售期各年扣除项目金额分别为6791.25万元、13586.08万元、13586.08万元，各年土地增值额分别为10494.75万元、20985.82万元、20985.82万元，各年土地增值税分别为4228.68万元、8454.99万元、8451.99万元。总成本费用测算：房产销售成本：房产销售成本由房屋建造成本构成，按销售比例分摊至销售期各年。销售费用按销售收入的10%记。体育场馆营业成本：外购燃料及动力按营业收入的20%计；预计体育馆工作人员为80人，工资标准人均月工资1500元，职工福利费按工资总额的14%取，故年工资福利费为1500*（1+14%）*12*80=164.2万；维修费按折旧的50%计提；折旧费，场馆部分折旧年限为40年，残值率10%；体育器材部分折旧年限为10年，均按直线法计提折旧；本项目无形资产摊销期限为50年，递延资产摊销期限为5年；土地使用税按场馆部分占地面面积乘以每平方米年税额4元计算，房产税由两部分组成，场馆部分按其原值一次性减出场0%的余值乘以税率1.2%测算，停车场租金收入按12%的税率缴纳房产税。利润测算：本项目总利润25102.9万元；所得税税率为33%，以经营所得额为基数缴纳；税后利润为16818.9万元；职工福利及励志基金、储备基金、企业发展基金封闭按税后利润的5%、10%、5%计提。财务分析：财务清偿能力分析如表9.2.4表9.2.4财务清偿能力分析表项目所得税前所得税后财务内部收益率FIRR（%）32.00%23.73%财务净现值FNPV（万元）（i=16%）8833.74321.2投资回收期Pt（年）3.824.08本项目所有投资及经营成本均为自有资金，不需要进行清偿能力分析。不确定性分析：对项目进行敏感性分析见表9.2.5表9.2.5财务敏感性分析项目变化率内部收益率（%）较基本方