房地产开发项目规划设计及其评价

第五章房地产开发项目的规划设计及其评价本章要点：房地产开发企业应认真研究城市规划，对拟开发项目进行科学选址，选择有潜力的地块进行开发。开发项目的规划设计既要符合城市规划的需求，又要满足未来消费者的要求，还要考虑其经济效益。本章介绍了城市规划的层次、房地产开发与城市规划的关系、房地产开发项目的规划管理、居住区分级、居住区规划设计的内容、居住区规划设计中的技术经济指标、开发项目规划设计方案评价的特点、开发项目规划设计方案评价步骤、开发项目规划设计方案评价的指标体系、综合评分法和层次分析法在开发项目规划设计方案评价中的应用。本章的重点是居住区规划设计的内容以及居住区规划设计中的技术经济指标。第五章房地产开发项目的规划设计及其评价•房地产开发项目的规划管理•居住区规划设计•居住区规划设计中的技术经济指标•房地产开发项目规划设计方案的评价5.1房地产开发项目的规划管理•城市规划的层次•房地产开发与城市规划的关系•房地产开发项目的规划管理城市规划的层次编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可以编制分区规划。城市总体规划的内容城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。南京城市性质•南京市城市总体规划（1991-2010年）。•南京城市性质：著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。•南京城市发展目标：充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市，富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城，最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的江滨城市。房地产开发与城市规划的关系•房地产开发必须服从城市规划•房地产开发有利于城市规划的实施房地产开发项目的规划管理•选址、定点审批•申请《建设用地规划许可证》•申请领取《规划设计条件通知书》•规划设计方案审批•申请领取《建设工程规划许可证》•竣工验收阶段的规划审核建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。规划设计条件通知书《规划设计条件通知书》主要包括：规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。居住区规划设计•居住区分级•居住区的用地构成•居住区规划设计的内容居住区•城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。•居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。•居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。居住区的规划布局•居住区的规划布局形式，有居住区——小区——组团、居住区——组团、小区——组团、独立式组团等多种类型。•居住区——小区——组团这种规划布局形式，是一种三级结构，居住区由若干个小区组成，每个小区又由若干个组团组成。•居住区——组团这种规划布局形式，是一种二级结构，居住区直接由若干个组团组成。•小区——组团这种规划布局形式，也是一种二级结构，这种居住区仅为小区规模，它由若干个组团组成。居住组团居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(1000～3000人、300～1000户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。居住小区居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(10000～15000人、3000～5000户)相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住区居住区，是指由城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人、10000～16000户)相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住区的用地构成•居住区用地居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地。•其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配套建设的道路用地、绿化用地或不可建设用地等。居住区用地•住宅用地•公共建筑与服务设施用地•道路用地•公共绿地住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)。公共建筑与服务设施用地公共建筑与服务设施用地是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类公共建筑与服务设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配套建设停车场等。道路用地道路用地是指居住区(级)道路、小区(级)道路、组团(级)道路及非公建配套建设的居民汽车地面停放场地。公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求、供居民共享的集中绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。居住区规划设计的内容•居住区住宅群体规划布局•居住区道路与交通规划设计•居住区公共建筑与服务设施的规划设计•居住区绿地与室外环境的规划设计居住建筑的类型•住宅是供家庭居住使用的建筑。住宅按套型设计，每套住宅设有卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。•住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。低层住宅是指一至三层的住宅，多层住宅是指四至六层的住宅，中高层住宅是指七至九层的住宅，高层住宅是指十层及以上的住宅。•住宅还可分为独立式(独院式)住宅、双联式(联立式)住宅、联排式住宅、单元式(梯间式)住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、错层式住宅、跃层式住宅、点式住宅等。居住建筑的布置形式•周边式布置•行列式布置•混合式布置•散点式布置•自由式布置居住区绿地的标准•衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。•绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%),其中新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。•居住区人均公共绿地面积指标:组团绿地不少于0.5㎡/人，小区绿地(含组团)不少于1㎡/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于1.5㎡/人。5.3居住区规划设计中的技术经济指标•居住区的技术经济指标是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要依据。•居住区技术经济指标有必要指标和可选指标之分。•反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标；习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容为可选指标。居住区综合技术经济指标一览表序号指标名称单位指标性质1居住区总用地h㎡必要指标1.1居住区用地h㎡必要指标1.1.1住宅用地h㎡必要指标1.1.2公建用地h㎡必要指标1.1.3道路用地h㎡必要指标1.1.4公共绿地h㎡必要指标1.2其他用地h㎡必要指标2居住户(套)数户(套)必要指标3居住人数人必要指标4户均人数人/户必要指标5居住区用地内建筑总面积万㎡必要指标5.1住宅建筑面积万㎡必要指标5.2公建面积万㎡必要指标6住宅平均层数层必要指标7高层住宅比例%选用指标居住区综合技术经济指标一览表序号指标名称单位指标性质8中高层住宅比例%选用指标9人口毛密度人/h㎡必要指标10人口净密度人/h㎡选用指标11住宅建筑套密度(毛)套/h㎡必要指标12住宅建筑套密度(净)套/h㎡必要指标13住宅建筑面积毛密度万㎡/h㎡必要指标14住宅建筑面积净密度万㎡/h㎡必要指标15建筑面积毛密度(容积率)万㎡/h㎡必要指标16停车率%必要指标17停车位辆必要指标18地面停车率%必要指标19地面停车位辆必要指标20住宅建筑净密度%必要指标21总建筑密度%必要指标22绿地率%必要指标5.4房地产开发项目规划设计方案的评价•开发项目规划设计方案评价的特点•开发项目规划设计方案评价步骤•开发项目规划设计方案评价的指标体系•综合评分法在开发项目规划设计方案评价中的应用•层次分析法在开发项目规划设计方案评价中的应用开发项目规划设计方案评价的特点•评价主体的多元性•评价目标的多样性•评价值的不确定性开发项目规划设计方案评价步骤•明确评价目标•选择评价的指标体系•选定合适的评价方法•比较分析并优选方案开发项目规划设计方案评价的指标体系•利用主要技术经济指标进行分析和评价•利用综合评价指标进行分析和评价层次分析法的解题步骤•建立评价模型•构造判断矩阵•层次单排序•方案总排序层次单排序•指标层相对于目标层的层次单排序•方案层相对于指标层的层次单排序方案总排序•方案总排序的计算方法•层次总排序计算结果的一致性检验