中原调研：商业经营成为纽带

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料中原地产最新公布的商业物业资料显示，商业物业开发商与投资者存在着结构性矛盾，在两者之间―――商业经营成为纽带8月13日，由深圳中原物业顾问有限公司、中原（中国）有限公司和深港地产研究院联合主办，并得到深圳特区报、香港商报和《置业》杂志特别支持的“首届中原———商业项目发展论坛”在深圳威尼斯酒店举行。中原地产总经理李耀智以及中原地产的专家分别介绍了深圳商业物业的现状以及发展趋势等内容。在深圳商业物业放量增长，商业市场回暖的同时，深圳商业物业投资者的年龄趋于年轻，而且在全民投资年代每个投资者的投资商业面积越来越小，产权分散加剧。规模商业的需求与产权分散的加剧产生了结构性的矛盾，商业物业出售和招租后的经营成为纽带，而且中介代理过程中，成功招商是成功销售的前提。商业市场回暖据中原地产统计，2002年上半年，深圳市实现商服用房销售面积20.15万平方米，同比增长84.5％。在各区销售情况中，深圳市商业用房销售面积最多的区域是宝安和龙岗两区，占全市销售总量的一半左右，而且近五年销售量都是显著增长，反映出特区外商服物业分布面较广，消化量较大，仍有很大的挖掘潜力。特区内商服物业销售则表现的起伏较大，罗湖区近几年明显呈下滑趋势，今年上半年稍有反弹；福田区商服物业销量在1999年跌到谷底，从2000年开始触底反弹，并于今年上半年达到一个新的高点，这无疑应该归功于中港城购物广场的出色表现。而从内外销比例可以看出，随着深港两地经贸活动的加强、及政府推出港人可申办个体营业执照政策等利好因素的刺激，将增强港人对深圳商铺的投资信心，深圳商业物业的外销前景较为乐观。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料在商铺租赁市场，租金有所回升，对商铺销售构成一定的支撑。隐性矛盾浮现虽然商铺市场回暖，但是中原地产对深圳商业物业的调查资料表明，随着财富拥有者的年轻化，35岁以下的中青年成为商铺投资的主力，占到总人数的80％以上；又显示年收入在20万以上的投资者只占到被调查人数的33％。看来，虽然投资者年轻化，但是单个经济能力在下降。所以购买商铺总价的选择，有一半的人认为商铺总价在10－50万元之间比较合适，有35.7％的人能够承受51－100万元总价的商铺，至于总价在100万元以上的商铺则少有人选择。商业物业的产权分散进一步加剧。与此同时，虽然深圳近几年的商服用房空置面积逐渐回落，但2002年上半年，全市商服用房空置面积50.11万平方米，罗湖区位居第一，达33.04％。特区内商业用房面积激增，消化存量商业用房是未来销售中面临的主要难题。而新的供应量又在不断增加，但需求有限，这势必加剧市场竞争，销售面临巨大压力。所有的开发商都希望能够一次性卖出去，然而近年来，缺乏统一经营、统一管理的商场在销售上越来越困难。矛盾的集中表现矛盾一、对比香港，首先香港是一个地少人多的城市，从供应上来说，香港的商业物业的供应量不大，商业物业可以说是一种比较稀缺的物业；其次，在香精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料港进入市场销售的商铺主要是一些临街铺位，而大型商场物业在香港是极少在市场上销售的，大多数的发展商会将商场的长期经营收租作为资金的回报方式。为什么呢？因为在香港大多数的发展商认为商场物业有长期的租金收益，保值潜力大，另外，香港发展商在资金方面一般不急于销售套现也是一大原因。但是，在深圳的情况就有较大的区别，比较多的发展商由于各种原因比较倾向于将商场进行销售回收资金，大供应量与急于出售的心态造成了深圳商业物业销售市场的压力。矛盾二、随着市场的不断成熟，投资者更趋于理性，深圳市商业物业销售也趋于联合这类型的连锁商家，再进行商场的销售，即“带租约销售”。然而，据中原地产统计，品牌连锁商家对租赁的商场的要求较高，一般要求的租期在8－10年左右，甚至有10－20年的要求，此举意味着开发商需向投资者提供8－10的租金回报，方可从小投资者手里获得经营权以保证商家的经营。可是，发展商无法接受这种苛刻的条件。商铺经营成为关键在商铺售出以后，如果没有优良的经营和管理，那么投资者必然承受巨大的资金风险，而对于开发商无疑是一锤子买卖。经营管理成为商铺物业市场的一大瓶颈，但是要求开发商、投资者和代理商三者来经营的想法是不切实际的。所以，中原地产提出了招商对销售的重要性：一个商业物业的成功招商就是成功销售的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料前提。招商也就是引进大型优秀的商家，拿自己的商铺资源与商家的管理资源对接，弥补自己经营不足的弱点。中原地产认为，从目前的深圳商业物业销售市场的环境来看，在项目开发之初就开始介入商业策划及招商尤为重要。现时大的品牌商家对商业物业的硬件会有一定的要求，在项目规划及设计之初就考虑到将来商家的需求，能更有利于引入大的连锁商家，方能最终实现销售的成功。然而，深圳部分商家对商场租金及租期的要求往往过于苛刻，再加上大的连锁商家所支付的租金不高，因此在招商方面需要寻找新的商家及合作方式。从深圳目前的商家情况来看，连锁经营的商家有限，有必要引进国内大城市如北京、上海的连锁商家进行合作。另外，随着中国入世，香港、国外知名的商场经营公司对拓展大陆市场也有浓厚的兴趣。中原地产认为，“如能引进这类型的商家进行合作，对商场的销售作用极大”。不管找深圳、内地还是国外的大商家，联合商家本身就意味着认同了“商业物业的管理在商铺市场销售方和投资方之间起着纽带作用”，商业物业市场已经进入管理年代。